I contribuenti che effettuano interventi di ristrutturazione su abitazioni private o su parti comuni di edifici residenziali situati in Italia hanno la possibilità di portare in detrazione, dall’imposta sul reddito delle persone fisiche (Irpef), una quota delle spese sostenute.
Il bonus ristrutturazione al 50% sulla prima casa e al 36% sulla seconda è stato prorogato fino al 31 dicembre 2026 come ha stabilito l’ultima legge di bilancio.
Bonus ristrutturazione prima casa
La detrazione fiscale per ristrutturazione sulla prima casa si articola come segue:
aliquota al 50% fino al 31 dicembre 2026. Spesa massima detraibile: 96.000 euro per unità immobiliare. Se l’immobile non è adibito ad abitazione principale all’inizio dei lavori, la maggiorazione spetta a condizione che l’unità immobiliare sia adibita ad abitazione principale al termine dei lavori.
aliquota al 36% nel 2027. Spesa massima detraibile: 96.000 euro per unità immobiliare
Bonus ristrutturazione seconda casa
La detrazione fiscale per ristrutturazioni sulle altre abitazioni (seconde case o case in affitto) ha tali misure:
aliquota al 36% fino al 31 dicembre 2026 e spesa massima detraibile di 96mila euro
aliquota al 30% dal 2027 e spesa massima detraibile di 96mila euro
Dal 2028 al 2033 si applica un’aliquota unica del 30% sia sulla prima che sulla seconda casa.
Per quali lavori si può avere il bonus ristrutturazione
I lavori che permettono di usufruire del bonus sono:
Dal 2025 escluse le caldaie a combustibili fossili
Esempi di lavori detraibili
Manutenzione straordinaria: Installazione ascensori o scale di sicurezza; Sostituzione di infissi con materiali diversi; Rifacimento di scale, rampe, recinzioni, bagni; frazionamento o accorpamento unità immobiliari
Manutenzione ordinaria solo parti comuni: Tinteggiature, rifacimento intonaci; Impermeabilizzazione tetti e terrazze; Riparazione di scale, portoni, cortili; sostituzione pavimenti e infissi in aree comuni
Chi può beneficiare del bonus ristrutturazione
Il bonus ristrutturazione ha aliquote diverse in base alla tipologia del soggetto e alla destinazione dell’immobile.
proprietario dell’immobile adibito ad abitazione principale: per i lavori 50% di detrazione IRPEF
proprietario seconde case o immobili non adibiti a prima casa e soggetti diversi dal proprietario, anche se conviventi: 36% di detrazione IRPEF
Categoria
Aliquota spettante
Condizioni
Proprietario dell’immobile
50%
Solo se l’immobile è abitazione principale
Titolari di diritti reali di godimento
(usufrutto, uso, abitazione, superficie)
50% o 36%
– 50% se l’immobile è abitazione principale
– 36% se non lo è
Inquilini o comodatari
36%
A prescindere dalla destinazione d’uso dell’immobile
Familiari conviventi
(coniuge, parenti entro il 3° grado, affini entro il 2°)
36%
– Devono sostenere direttamente le spese
– L’immobile deve essere usato come loro residenza
Conviventi di fatto
(legge n. 76/2016)
36%
Stesse regole dei familiari conviventi
Italiano residente in Svizzera: quale bonus per ristrutturare la casa in Italia
L’Agenzia delle Entrate, con la risposta n. 273 del 27 ottobre 2025, ha chiarito che un cittadino italiano residente fiscalmente in Svizzera e iscritto all’AIRE può usufruire della detrazione Irpef del 36% per i lavori di ristrutturazione effettuati nel 2025 su un’abitazione situata in Italia, ma non della detrazione maggiorata al 50%. Nel caso specifico, il contribuente aveva eseguito interventi di manutenzione straordinaria e risanamento su una casa di proprietà in Italia, utilizzata solo per vacanze e brevi soggiorni. Tuttavia, poiché l’immobile non è considerato abitazione principale, non soddisfa il requisito necessario per accedere alla detrazione potenziata.
L’Agenzia ha ricordato che, ai sensi dell’art. 16-bis del TUIR, la detrazione per il recupero edilizio ammonta al 36% nel 2025, con un tetto di spesa di 96.000 euro per unità immobiliare. L’aliquota sale al 50% solo se l’immobile è adibito ad abitazione principale, ossia il luogo di dimora abituale del contribuente o dei suoi familiari.
Poiché la residenza fiscale all’estero esclude tale condizione, l’uso saltuario della casa non basta per ottenere lo sconto maggiore. In sintesi, il contribuente residente in Svizzera potrà quindi applicare solo la detrazione ordinaria del 36% sulle spese sostenute nel 2025.
Come ottenere il bonus ristrutturazione
Per fruire delle detrazioni, occorre:
Pagare con bonifico parlante (specificando causale, CF beneficiario e P. IVA dell’impresa)
Conservare documentazione, tra cui: Autorizzazioni amministrative, Comunicazione all’ASL (se richiesta), Fatture e ricevute dei pagamenti, Dichiarazione sostitutiva, se non serve permesso edilizio, Codici catastali, eventuale atto di usufrutto o comodato, Ricevute dell’IMU, se dovuta
Comunicazione all’ENEA: va inviata solo per interventi che comportano risparmio energetico, utilizzano fonti rinnovabili, includono l’acquisto di elettrodomestici (bonus mobili).
Bonus ristrutturazione: limiti in base al reddito
Per chi ha redditi superiori a 75.000 euro, le spese detraibili complessive saranno soggette a nuovi limiti.
Reddito inferiore o uguale a 75.000: nessuna limitazione alla cifra da portare in detrazione
Redditi tra 75.001 e 100.000 euro: spesa massima detraibile 14.000 euro da riparametrare in base al coefficiente familiare* Redditi oltre 100.000 euro: max 8.000 euro detraibili da riparametrare in base al coefficiente familiare* * Coefficienti familiare di riduzione: Il plafond massimo potenziale annuale per oneri e spese va ulteriormente rideterminato in base ad un coefficiente variabile in relazione al numero di figli fiscalmente a carico del contribuente: – Nessun figlio: coefficiente 0,50 – 1 figlio: coefficiente 0,70 – 2 figli: coefficiente 0.85
– più di 2 figli a carico o presenza di 1 figlio a carico disabile: coefficiente 1
Quindi, per fare due esempi: un soggetto con reddito tra 75.001 e 100.000 euro, con due figli a carico, può detrarre 14.000 euro (come chi ha redditi inferiori a 75.000 euro). Un soggetto, invece, con lo stesso reddito ma senza figli può detrarre 7.000 euro l’anno.
Come indicare la detrazione ristrutturazione nel 730
La detrazione fiscale si spalma in dieci quote annuali di pari importo e si ottiene con la presentazione del modello 730 in cui vanno indicati i dati catastali dell’immobile.
Vendita o successione dell’immobile
Se l’immobile viene venduto, le detrazioni residue passano all’acquirente (salvo diverso accordo).
Se il proprietario muore, le quote residue passano agli eredi, se mantengono la detenzione diretta dell’immobile.
Bonus ristrutturazione in condominio: come funziona
Anche gli interventi di manutenzione o ristrutturazione sulle parti comuni di un condominio possono beneficiare della detrazione fiscale, con regole però differenziate in base alla posizione del singolo condomino.
L’Agenzia delle Entrate, nella circolare 8/E, ha chiarito che l’aliquota massima del 50% può essere applicata solo ai condomini che sono proprietari o titolari di un diritto reale (come usufrutto, uso o abitazione) sull’unità immobiliare coinvolta e che utilizzano quell’immobile come abitazione principale.
Per poter ottenere questa aliquota più vantaggiosa, è necessario soddisfare due condizioni:
Essere proprietari (o titolari di un diritto reale) dell’immobile all’inizio dei lavori;
Destinare l’unità immobiliare a propria abitazione principale al termine dei lavori.
Se uno dei due requisiti viene a mancare, la detrazione spettante non sarà del 50%, ma del 36%.
Cosa succede per gli altri condomini?
Chi possiede una seconda casa, oppure non utilizza l’immobile come abitazione principale, oppure non ha un diritto reale sull’unità immobiliare, può comunque accedere alla detrazione prevista per i lavori sulle parti comuni. Tuttavia, in questi casi, l’agevolazione sarà limitata al 36% delle spese sostenute.
Questo significa che anche inquilini, comodatari, familiari conviventi e altri soggetti che partecipano alla spesa condominiale potranno godere del bonus, ma sempre con l’aliquota più bassa.
