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I contribuenti che effettuano interventi di ristrutturazione su abitazioni private o su parti comuni di edifici residenziali situati in Italia hanno la possibilità di portare in detrazione, dall’imposta sul reddito delle persone fisiche (Irpef), una quota delle spese sostenute.
Il bonus ristrutturazione 2025 si presenta in modo differente rispetto agli anni passati per le innovazioni introdotte dalla Legge di Bilancio 2025 . Le principali modifiche alle detrazioni fiscali per chi ristruttura casa riguardano:
- le aliquote di detrazione, che ora variano in base al tipo di immobile (prima o seconda casa)
- la limitazione della detrazione massima in base al reddito del contribuente
- l’accesso al bonus riservato solo a chi possiede diritti reali sull’immobile
L’agevolazione si applica alle spese pagate nell’anno di riferimento, seguendo il criterio di cassa, e deve essere ripartita tra tutti i soggetti che hanno sostenuto i costi e che ne hanno diritto.
Bonus ristrutturazione prima casa
La detrazione fiscale per ristrutturazione sulla prima casa si articola come segue:
- aliquota al 50% fino al 31 dicembre 2025. Spesa massima detraibile: 96.000 euro per unità immobiliare. Se l’immobile non è adibito ad abitazione principale all’inizio dei lavori, la maggiorazione spetta a condizione che l’unità immobiliare sia adibita ad abitazione principale al termine dei lavori.
- aliquota al 36% dal 2026 al 2027, scende al 36%. Spesa massima detraibile: 96.000 euro per unità immobiliare
Bonus ristrutturazione seconda casa
La detrazione fiscale per ristrutturazioni sulle altre abitazioni (seconde case o case in affitto) ha tali misure:
- aliquota al 36% fino al 31 dicembre 2025 e spesa massima detraibile di 96mila euro
- aliquota al 30% dal 2026 al 2027 e spesa massima detraibile di 96mila euro
Dal 2028 al 2033 si applica un’aliquota unica del 30% sia sulla prima che sulla seconda casa.
Per quali lavori si può avere il bonus ristrutturazione
I lavori che permettono di usufruire del bonus sono:
- Manutenzione straordinaria
- Restauro e risanamento conservativo
- Ristrutturazione edilizia
- Manutenzione ordinaria solo su parti comuni
- Ricostruzione o ripristino post calamità
- Eliminazione di barriere architettoniche
- Interventi per la sicurezza (contro furti o aggressioni)
- Cablatura edifici, risparmio energetico, antisismica
Dal 2025 escluse le caldaie a combustibili fossili
Esempi di lavori detraibili
- Manutenzione straordinaria: Installazione ascensori o scale di sicurezza; Sostituzione di infissi con materiali diversi; Rifacimento di scale, rampe, recinzioni, bagni; frazionamento o accorpamento unità immobiliari
- Manutenzione ordinaria solo parti comuni: Tinteggiature, rifacimento intonaci; Impermeabilizzazione tetti e terrazze; Riparazione di scale, portoni, cortili; sostituzione pavimenti e infissi in aree comuni
Chi può beneficiare del bonus ristrutturazione
A partire dal 1° gennaio 2025, le regole per accedere al bonus ristrutturazione sono cambiate. Le nuove disposizioni prevedono aliquote diverse in base alla tipologia del soggetto e alla destinazione dell’immobile.
- proprietario dell’immobile adibito ad abitazione principale: per i lavori 50% di detrazione IRPEF
- proprietario seconde case o immobili non adibiti a prima casa e soggetti diversi dal proprietario, anche se conviventi: 36% di detrazione IRPEF
Categoria | Aliquota spettante | Condizioni |
Proprietario dell’immobile | 50% | Solo se l’immobile è abitazione principale |
Titolari di diritti reali di godimento | 50% o 36% | – 50% se l’immobile è abitazione principale |
Inquilini o comodatari | 36% | A prescindere dalla destinazione d’uso dell’immobile |
Familiari conviventi | 36% | – Devono sostenere direttamente le spese |
Conviventi di fatto | 36% | Stesse regole dei familiari conviventi |
Come ottenere il bonus ristrutturazione
Per fruire delle detrazioni, occorre:
- Pagare con bonifico parlante (specificando causale, CF beneficiario e P. IVA dell’impresa)
- Conservare documentazione, tra cui: Autorizzazioni amministrative, Comunicazione all’ASL (se richiesta), Fatture e ricevute dei pagamenti, Dichiarazione sostitutiva, se non serve permesso edilizio, Codici catastali, eventuale atto di usufrutto o comodato, Ricevute dell’IMU, se dovuta
- Comunicazione all’ENEA: va inviata solo per interventi che comportano risparmio energetico, utilizzano fonti rinnovabili, includono l’acquisto di elettrodomestici (bonus mobili).
Bonus ristrutturazione: limiti in base al reddito
Per chi ha redditi superiori a 75.000 euro, le spese detraibili complessive saranno soggette a nuovi limiti.
- Reddito inferiore o uguale a 75.000: nessuna limitazione alla cifra da portare in detrazione
- Redditi tra 75.001 e 100.000 euro: spesa massima detraibile 14.000 euro da riparametrare in base al coefficiente familiare*
Redditi oltre 100.000 euro: max 8.000 euro detraibili da riparametrare in base al coefficiente familiare*
* Coefficienti familiare di riduzione: Il plafond massimo potenziale annuale per oneri e spese va ulteriormente rideterminato in base ad un coefficiente variabile in relazione al numero di figli fiscalmente a carico del contribuente:
– Nessun figlio: coefficiente 0,50
– 1 figlio: coefficiente 0,70
– 2 figli: coefficiente 0.85
– più di 2 figli a carico o presenza di 1 figlio a carico disabile: coefficiente 1
Quindi, per fare due esempi: un soggetto con reddito tra 75.001 e 100.000 euro, con due figli a carico, può detrarre 14.000 euro (come chi ha redditi inferiori a 75.000 euro). Un soggetto, invece, con lo stesso reddito ma senza figli può detrarre 7.000 euro l’anno.
Come indicare la detrazione ristrutturazione nel 730
La detrazione fiscale si spalma in dieci quote annuali di pari importo e si ottiene con la presentazione del modello 730 in cui vanno indicati i dati catastali dell’immobile.
Vendita o successione dell’immobile
Se l’immobile viene venduto, le detrazioni residue passano all’acquirente (salvo diverso accordo).
Se il proprietario muore, le quote residue passano agli eredi, se mantengono la detenzione diretta dell’immobile.
Bonus ristrutturazione in condominio: come funziona
Nel 2025, anche gli interventi di manutenzione o ristrutturazione sulle parti comuni di un condominio possono beneficiare della detrazione fiscale, con regole però differenziate in base alla posizione del singolo condomino.
L’Agenzia delle Entrate, nella circolare 8/E, ha chiarito che l’aliquota massima del 50% può essere applicata solo ai condomini che sono proprietari o titolari di un diritto reale (come usufrutto, uso o abitazione) sull’unità immobiliare coinvolta e che utilizzano quell’immobile come abitazione principale.
Per poter ottenere questa aliquota più vantaggiosa, è necessario soddisfare due condizioni:
- Essere proprietari (o titolari di un diritto reale) dell’immobile all’inizio dei lavori;
- Destinare l’unità immobiliare a propria abitazione principale al termine dei lavori.
Se uno dei due requisiti viene a mancare, la detrazione spettante non sarà del 50%, ma del 36%.
Cosa succede per gli altri condomini?
Chi possiede una seconda casa, oppure non utilizza l’immobile come abitazione principale, oppure non ha un diritto reale sull’unità immobiliare, può comunque accedere alla detrazione prevista per i lavori sulle parti comuni. Tuttavia, in questi casi, l’agevolazione sarà limitata al 36% delle spese sostenute.
Questo significa che anche inquilini, comodatari, familiari conviventi e altri soggetti che partecipano alla spesa condominiale potranno godere del bonus, ma sempre con l’aliquota più bassa.
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