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La corsa ai bonus edilizi, in particolare al Superbonus, ha cambiato profondamente il volto di molte abitazioni italiane. Cappotti termici, nuovi impianti, miglioramenti strutturali ed energetici hanno aumentato il valore e l’efficienza degli immobili. Ma oggi, per una parte consistente dei proprietari, si apre una fase meno “visibile”: quella degli obblighi catastali rimasti indietro.
Secondo i dati contenuti nel Documento di Finanza Pubblica 2026, approvato il 22 aprile dal Consiglio dei Ministri, quasi la metà degli immobili sottoposti a controlli dopo aver beneficiato dei bonus edilizi non risulta ancora aggiornata al catasto. Un dato che mette in luce un problema tutt’altro che marginale, perché legato direttamente a tasse, compravendite e possibili sanzioni.
Rendite catastali: quando vanno aggiornate, come e quanto costa
Era stato qualche mese fa il ministro dell’economia Giancarlo Giorgetti ad anticipare la misura ricordando però che non si tratta di un adempimento nuovo.
Le rendite catastali sono un valore fiscale attribuito agli immobili (come abitazioni, terreni, locali commerciali, ecc.) in Italia, utilizzato per calcolare le imposte relative alla proprietà immobiliare. Questo valore viene stabilito dall’Agenzia delle Entrate sulla base di parametri catastali come la zona in cui si trova l’immobile, la tipologia e la sua destinazione d’uso.
La rendita catastale, fondamentale per calcolare le tasse sugli immobili, come l’IMU (Imposta Municipale Unica), quando si eseguono lavori di miglioramento edilizio che aumentano il valore di un immobile è possibile che venga rivalutata.
Per capire se gli interventi influenzeranno la rendita catastale, è consigliabile rivolgersi a un geometra o a un professionista del settore, che può assistere con le pratiche catastale.
I costi sono variabili: in genere per una variazione catastale si parla di 50 euro a pianta, mentre un tecnico geometra per presentare la nuova pianta al catasto richiede dai 280 euro ai 450 euro a seconda delle dimensioni della casa.
I numeri dei controlli
I dati dell’Agenzia delle Entrate, relativi ai controlli conclusi entro il 31 dicembre 2025, mostrano una situazione piuttosto frammentata:
- circa il 30% degli immobili controllati è già stato regolarizzato;
- circa il 25% non necessitava di aggiornamento perché i lavori non hanno inciso sulla rendita;
- il restante 45% presenta invece irregolarità o mancanza di aggiornamento catastale.
In numeri assoluti, su circa 3.500 verifiche concluse, circa 1.550 immobili risultano ancora non allineati. Il quadro si inserisce in un contesto molto più ampio: su circa 500.000 edifici coinvolti dal Superbonus, circa 390.000 hanno registrato un miglioramento energetico significativo, senza che ciò sia stato sempre accompagnato da un adeguamento catastale.
La strategia dell’Agenzia delle Entrate
Il Fisco si è messo in moto e nei mesi scorsi ha inviato ai diretti interessati le lettere di compliance. Si tratta di comunicazioni inviate ai proprietari per invitarli a verificare spontaneamente la propria posizione e correggere eventuali irregolarità prima di accertamenti più severi.
La campagna è partita nel 2025 in due fasi:
- ad aprile 2025 sono state inviate circa 3.300 lettere relative a immobili del gruppo catastale F
- a ottobre 2025 sono partite altre 12.000 comunicazioni per immobili selezionati in base a anomalie tra bonus ricevuti e rendita dichiarata.
Il piano è destinato a crescere: 20.000 controlli previsti nel 2026, 40.000 nel 2027 e 60.000 nel 2028, per un totale di 120.000 verifiche in tre anni.
Sanzioni e conseguenze
La mancata regolarizzazione può avere effetti significativi. Le sanzioni amministrative vanno da 1.032 a 8.264 euro per ogni unità immobiliare non aggiornata. A questo si aggiunge un altro elemento importante: l’Agenzia delle Entrate può attribuire una rendita catastale presunta, con effetti immediati su imposte come IMU e TARI. Ma le conseguenze non sono solo fiscali. Dal 2010, infatti, qualsiasi atto notarile richiede la conformità catastale. Questo significa che un immobile non aggiornato rischia di non poter essere venduto, donato o affittato regolarmente fino alla sistemazione della posizione.
Come rimediare
Chi si accorge di non essere in regola può comunque intervenire attraverso il ravvedimento operoso, che consente di ridurre le sanzioni in caso di regolarizzazione spontanea. Le condizioni sono progressive:
- entro 90 giorni: circa 103 euro;
- entro un anno: circa 129 euro;
- entro due anni: circa 147 euro.
Si tratta quindi di una finestra utile per limitare i costi, ma che richiede tempestività, soprattutto perché l’Agenzia delle Entrate sta intensificando progressivamente i controlli.
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