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Gli interventi di recupero del patrimonio edilizio beneficiano di importanti agevolazioni fiscali, sia quando si effettuano sulle singole unità abitative sia quando riguardano lavori su parti comuni di edifici condominiali.
Limite massimo di spesa detraibile e scadenza per il bonus ristrutturazione
La più conosciuta tra queste agevolazioni è sicuramente quella disciplinata dall’articolo 16-bis del Dpr n. 917/86 (Testo unico delle imposte sui redditi), che consiste in una detrazione dall’Irpef al 50% e con limite massimo di spesa di 96.000 euro per ciascuna unità immobiliare fino al 31 dicembre 2024. Dal 1° gennaio 2025 la detrazione tornerà alla misura ordinaria del 36% e con il limite di 48.000 euro, salvo eventuali proroghe.
Bonus ristrutturazione: i lavori sulle singole unità abitative
I lavori sulle singole unità immobiliari per i quali spetta l’agevolazione fiscale sono:
– manutenzione straordinaria (ad esempio installazione di ascensori e scale di sicurezza, realizzazione e miglioramento dei servizi igienici, rifacimento di scale e rampe)
– restauro e risanamento conservativo (interventi mirati all’eliminazione e alla prevenzione di situazioni di degrado, adeguamento delle altezze dei solai nel rispetto delle volumetrie esistenti, apertura di finestre per esigenze di aerazione dei locali)
– ristrutturazione edilizia (demolizione e ricostruzione con la stessa volumetria dell’immobile preesistente, modifica della facciata, realizzazione di una mansarda o di un balcone).
– interventi necessari alla ricostruzione o al ripristino dell’immobile danneggiato a seguito di eventi calamitosi
– i lavori finalizzati all’eliminazione delle barriere architettoniche, aventi a oggetto ascensori e montacarichi (per esempio, la realizzazione di un elevatore esterno all’abitazione); alla realizzazione di ogni strumento che, attraverso la comunicazione, la robotica e ogni altro mezzo di tecnologia più avanzata, sia idoneo a favorire la mobilità interna ed esterna all’abitazione per le persone con disabilità gravi
– interventi relativi all’adozione di misure finalizzate a prevenire il rischio del compimento di atti illeciti da parte di terzi come ad esempio l’apposizione di grate sulle finestre o loro sostituzione, porte blindate o rinforzate o l’apposizione o sostituzione di serrature, lucchetti, catenacci, spioncini.
– interventi finalizzati alla cablatura degli edifici e al contenimento dell’inquinamento acustico.
– interventi effettuati per il conseguimento di risparmi energetici, con particolare riguardo all’installazione di impianti basati sull’impiego delle fonti rinnovabili di energia. Rientra tra i lavori agevolabili, per esempio, l’installazione di un impianto fotovoltaico per la produzione di energia elettrica, in quanto basato sull’impiego della fonte solare e, quindi, sull’impiego di fonti rinnovabili di energia. Per usufruire della detrazione è comunque necessario che l’impianto sia installato per far fronte ai bisogni energetici dell’abitazione (cioè per usi domestici, di illuminazione, alimentazione di apparecchi elettrici, eccetera) e, quindi, che lo stesso sia posto direttamente al servizio dell’abitazione. Questi interventi possono essere realizzati anche in assenza di opere edilizie propriamente dette, acquisendo idonea documentazione attestante il conseguimento di risparmi energetici in applicazione della normativa vigente in materia
– interventi di bonifica dall’amianto e di esecuzione di opere volte a evitare gli infortuni domestici come l’installazione di apparecchi di rilevazione di presenza di gas inerti, il montaggio di vetri anti-infortunio e l’installazione del corrimano.
Gli interventi devono essere effettuati su immobili residenziali di qualsiasi categoria catastale, anche rurali e sulle loro pertinenze. Non sono ammessi al beneficio fiscale delle detrazioni gli interventi di manutenzione ordinaria (spettanti solo per i lavori condominiali), a meno che non facciano parte di un intervento più vasto di ristrutturazione.
Lavori agevolabili nei condomini con il bonus del 50% ristrutturazione
Anche per la ristrutturazione delle parti comuni di edifici condominiali spetta la detrazione fiscale al 50% fino al 31 dicembre 2024. Le parti comuni interessate sono quelle indicate dall’articolo 1117, numeri 1, 2 e 3 del codice civile:
- il suolo su cui sorge l’edificio, le fondazioni, i muri maestri, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni d’ingresso, i vestiboli, i portici, i cortili, tutte le parti dell’edificio necessarie all’uso comune
- i locali per la portineria e per l’alloggio del portiere, per la lavanderia, per il riscaldamento centrale, per gli stenditoi o per altri simili servizi in comune
- le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere che servono all’uso e al godimento comune, come gli ascensori, i pozzi, le cisterne, le fognature, eccetera.
Per gli interventi effettuati sulle parti comuni degli edifici residenziali le detrazioni spettano a ogni singolo condomino in base alla quota millesimale di proprietà o dei diversi criteri applicabili ai sensi degli articoli 1123 e seguenti del codice civile. Il beneficio compete con riferimento all’anno di effettuazione del bonifico da parte dell’amministrazione del condominio. L’amministratore rilascia una certificazione dalla quale risultano, tra le altre cose, l’ammontare delle spese sostenute nell’anno di riferimento e la quota parte millesimale imputabile al condomino.
Nel caso di condomino minimo, ossia quei condomini che, non avendone l’obbligo, non hanno nominato un amministratore e non possiedono un codice fiscale, possono ugualmente beneficiare della detrazione per i lavori di ristrutturazione delle parti comuni. Il pagamento deve essere sempre effettuato mediante l’apposito bonifico bancario/postale (sul quale è operata la ritenuta d’acconto da parte di banche o Posta) e in assenza del codice fiscale del condominio, i contribuenti riporteranno nei modelli di dichiarazione le spese sostenute indicando il codice fiscale del condomino che ha effettuato il bonifico. In sede di controllo si dovrà dimostrare che gli interventi sono stati effettuati sulle parti comuni dell’edificio.
I lavori sui condomini che permettono di avere l’agevolazione sono oltre agli stessi interventi realizzati sulle proprietà private, anche quelli di manutenzione ordinaria effettuati sulle parti comuni. Sono esempi di interventi di manutenzione ordinaria: le opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici, quelle necessarie a integrare o mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti, la sostituzione di pavimenti, infissi e serramenti, la tinteggiatura di pareti, soffitti, infissi interni ed esterni, il rifacimento di intonaci interni, l’impermeabilizzazione di tetti e terrazze, la verniciatura delle porte dei garage.
Come avere la detrazione fiscale al 50% per ristrutturazione
La detrazione si ottiene nella denuncia dei redditi e deve essere ripartita in 10 quote annuali di pari importo, nell’anno in cui è sostenuta la spesa e in quelli successivi. Il contribuente che, pur avendone diritto, non ha usufruito dell’agevolazione in uno o più anni (ad esempio, per incapienza o perché esonerato dalla presentazione della dichiarazione dei redditi), nei successivi periodi d’imposta può comunque beneficiare della detrazione, indicando in dichiarazione il numero della rata corrispondente.
Fino al 31 dicembre 2024 il limite massimo di spesa sul quale calcolare la detrazione del 50% è di 96.000 euro per ciascuna unità immobiliare. Questo limite è annuale e riguarda il singolo immobile e le sue pertinenze unitariamente considerate, anche se accatastate separatamente. Gli interventi edilizi effettuati sulla pertinenza non hanno, infatti, un autonomo limite di spesa, ma rientrano nel limite previsto per l’unità abitativa di cui la pertinenza è al servizio.
Quando fare la comunicazione all’Enea per il bonus 50%
La legge di bilancio 2018 ha introdotto l’obbligo di trasmettere all’Enea le informazioni sui lavori effettuati, analogamente a quanto già previsto per la riqualificazione energetica degli edifici. La trasmissione delle informazioni non riguarda tutti gli interventi ammessi alla detrazione, ma solo quelli che comportano risparmio energetico e utilizzo di fonti rinnovabili
Per gli interventi terminati nel 2022 la comunicazione va trasmessa, entro 90 giorni dalla data di fine lavori, attraverso il sito https://bonusfiscali.enea.it/. Se la data di fine lavori è compresa tra il 1° gennaio 2022 e il 31 marzo 2022, il termine di 90 giorni decorre dal 1° aprile 2022, giorno di messa on line del sito. Per “data di fine lavori” si può considerare la dichiarazione di fine lavori a cura del direttore dei lavori, se prevista, la data di collaudo anche parziale, la data della dichiarazione di conformità, quando prevista.
L’Agenzia delle entrate ha chiarito che, in assenza di una specifica previsione normativa, la mancata o tardiva trasmissione della comunicazione all’Enea non implica, comunque, la perdita del diritto alle detrazioni.
Come pagare i lavori per avere il bonus 50%
Per fruire della detrazione è necessario che i pagamenti siano effettuati con bonifico bancario o postale (anche “on line”), da cui risultino:
- causale del versamento, con riferimento alla norma (articolo 16-bis del Dpr n. 917/1986)
- codice fiscale del beneficiario della detrazione
- codice fiscale o numero di partita Iva del beneficiario del pagamento.
Quando vi sono più soggetti che sostengono la spesa e tutti intendono fruire della detrazione, il bonifico deve riportare il numero di codice fiscale delle persone interessate al beneficio. Per gli interventi realizzati sulle parti comuni condominiali, oltre al codice fiscale del condominio è necessario indicare quello dell’amministratore o di altro condomino che effettua il pagamento. Al momento del pagamento del bonifico, banche e Poste Italiane Spa devono operare una ritenuta dell’8% a titolo di acconto dell’imposta sul reddito dovuta dall’impresa che effettua i lavori.
Se i lavori sono stati pagati da una società finanziaria che ha concesso un finanziamento al contribuente, quest’ultimo potrà ugualmente richiedere l’agevolazione, in presenza degli altri presupposti, a condizione che:
- la società che concede il finanziamento paghi l’impresa che ha eseguito i lavori con bonifico bancario o postale da cui risultino tutti i dati previsti dalla legge (causale del versamento con indicazione degli estremi della norma agevolativa, codice fiscale del soggetto per conto del quale è eseguito il pagamento, numero di partita Iva del soggetto a favore del quale il bonifico è effettuato)
- il contribuente sia in possesso della ricevuta del bonifico effettuato dalla società finanziaria al fornitore della prestazione.
Ristrutturazione e bonus: i documenti da conservare
I contribuenti che usufruiscono dell’agevolazione devono conservare ed esibire, a richiesta degli uffici, una serie di documenti. In particolare, oltre alla ricevuta del bonifico, sono tenuti a conservare le fatture o le ricevute fiscali relative alle spese effettuate per la realizzazione dei lavori di ristrutturazione. Inoltre il contribuente deve essere in possesso di:
- domanda di accatastamento, se l’immobile non è ancora censito
- ricevute di pagamento dell’imposta comunale (Imu), se dovuta
- delibera assembleare di approvazione dell’esecuzione dei lavori e tabella millesimale di ripartizione delle spese, per gli interventi sulle parti condominiali
- dichiarazione di consenso all’esecuzione dei lavori del possessore dell’immobile, per gli interventi effettuati dal detentore dell’immobile, se diverso dai familiari conviventi
- abilitazioni amministrative richieste dalla vigente legislazione edilizia in relazione alla tipologia di lavori da realizzare (concessioni, autorizzazioni, eccetera) o, se la normativa non prevede alcun titolo abilitativo, dichiarazione sostitutiva dell’atto di notorietà in cui indicare la data di inizio dei lavori e attestare che gli interventi realizzati rientrano tra quelli agevolabili.
Bonus 50%: cessione credito o sconto in fattura
Invece dell’utilizzo diretto della detrazione spettante in sede di dichiarazione dei redditi, per gli interventi di recupero del patrimonio edilizio, le cui spese sono effettuate negli anni 2020, 2021, 2022, 2023 e 2024, è possibile optare per due scelte alternative: § un contributo di pari ammontare, sotto forma di sconto sul corrispettivo dovuto al fornitore che ha effettuato gli interventi (il cosiddetto “sconto in fattura”) § la cessione del credito corrispondente alla detrazione spettante.
Lo sconto in fattura è un contributo, sotto forma di sconto sul corrispettivo dovuto, anticipato dal fornitore che ha effettuato l’intervento agevolato. È pari alla detrazione dall’imposta lorda spettante per gli interventi di recupero del patrimonio edilizio e può arrivare fino a un importo massimo pari al corrispettivo dovuto. Il fornitore, a sua volta, recupera il contributo anticipato come credito d’imposta, di importo pari alla detrazione spettante, e lo può cedere ad altri soggetti, compresi gli istituti di credito e gli intermediari finanziari, senza possibilità di successiva cessione, fatta salva la possibilità di due ulteriori cessioni del credito, solo se effettuate a favore di soggetti “qualificati”. Per soggetti “qualificati” si intendono le banche e intermediari finanziari iscritti all’albo, società appartenenti a un gruppo bancario, imprese di assicurazione autorizzate a operare in Italia.
In alternativa è possibile anche cedere il credito d’imposta, corrispondente alla detrazione spettante a:
- i fornitori di beni e servizi necessari alla realizzazione degli interventi
- altri soggetti (persone fisiche, ache esercenti attività di lavoro autonomo o d’impresa, società ed enti)
- istituti di credito e intermediari finanziari.
La legge non prevede l’ulteriore cessione del credito, fatta salva la possibilità di due ulteriori cessioni solo se effettuate a favore di banche e intermediari finanziari iscritti all’albo e società appartenenti a un gruppo bancario iscritto all’albo nonchè imprese di assicurazione autorizzate a operare in Italia.
Per cedere il credito o avere lo sconto in fattura, dal 12 novembre 2021 è previsto l’obbligo per il contribuente di richiedere il visto di conformità dei dati relativi alla documentazione, che attesta la sussistenza dei presupposti che danno diritto alla detrazione d’imposta § l’attestazione della congruità delle spese sostenute, da parte dei tecnici abilitati. L’obbligo di richiedere visto di conformità e attestazione della congruità delle spese non sussiste per gli interventi di importo complessivo non superiore a 10.000 euro, eseguiti sulle singole unità immobiliari o sulle parti comuni dell’edificio e per le opere classificate come “attività di edilizia libera”. Inoltre è bene ricordare che il visto di conformità e l’attestazione non sono necessari se il contribuente utilizza la detrazione nella dichiarazione dei redditi.
La scelta per la cessione del credito o lo sconto in fattura deve essere comunicata all’Agenzia delle entrate solo in via telematica, entro il 16 marzo dell’anno successivo a quello in cui sono state sostenute le spese che danno diritto alla detrazione, utilizzando il modello che si trova sul sito delle Entrate.
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