Contenuti trattati
Concedere in locazione un immobile con il versamento da parte del conduttore del corrispettivo canone produce reddito per il locatore. Tale reddito viene tassato ma scegliendo la cedolare secca sugli affitti si gode di alcune agevolazioni.
Vediamo insieme cos’è la cedolare secca, come funziona sia per gli affitti ordinari che quelli brevi alla luce delle novità introdotte dal 2026.
Cos’è la cedolare secca
La cedolare secca è un regime facoltativo che permette ai proprietari di immobili ad uso abitativo di pagare un’imposta sostitutiva, al posto dell’Irpef e delle relative addizionali, sul reddito derivante dall’affitto.
Vantaggi
Chi sceglie questo regime non paga:
- l’imposta di registro
- l’imposta di bollo normalmente dovute per registrazione, proroga o risoluzione del contratto di locazione.
Pagando esclusivamente l’imposta sostitutiva, il canone di locazione non viene sommato agli altri redditi e non è soggetto a Irpef né alle addizionali.
Svantaggi
La scelta per la cedolare secca implica però la rinuncia alla facoltà di chiedere, per tutta la durata dell’opzione, l’aggiornamento del canone di locazione, anche se è previsto nel contratto, inclusa la variazione accertata dall’Istat dell’indice nazionale dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati dell’anno precedente.
Chi può scegliere la cedolare secca
L’opzione è riservata alle persone fisiche che affittano immobili abitativi (categorie catastali da A1 ad A11, esclusa l’A10 – uffici e studi privati).
Non si applica se l’inquilino agisce come impresa o professionista, ad esempio nel caso di un contratto intestato a un’azienda per ospitare dipendenti.
Fanno eccezione alcuni casi specifici, come immobili locati a cooperative o enti senza scopo di lucro destinati a studenti o dati in assegnazione ai comuni. Se l’immobile ha più titolari, ciascun locatore può scegliere autonomamente la cedolare senza condizionare gli altri. Il regime della cedolare si applica anche alle eventuali pertinenze affittate insieme all’abitazione (box, cantina).
Per quali immobili
La cedolare secca è un regime fiscale che può essere scelto da chi affitta una casa a uso abitativo. Non si applica a tutti gli immobili, ma solo a quelli che rispettano alcune condizioni molto precise.
Si può scegliere la cedolare secca se:
- affitti una casa ad uso abitativo,
- l’immobile rientra nelle categorie catastali da A1 a A11,
- sono esclusi uffici e studi professionali (categoria A10).
La cedolare secca può valere anche per le pertinenze della casa, come:
- box auto,
- cantine,
- posti auto.
In questo caso è importante che:
- la pertinenza sia affittata insieme alla casa oppure con un contratto collegato,
- l’inquilino sia lo stesso,
- nel contratto sia chiaro che la pertinenza fa parte dell’abitazione.
Se la casa ha più proprietari, ognuno decide per conto proprio:
- chi sceglie la cedolare secca la applica solo sulla propria parte di affitto,
- chi non la sceglie deve pagare l’imposta di registro sulla sua quota,
- l’imposta di bollo sul contratto resta comunque obbligatoria.
In alcuni casi particolari, la cedolare secca può essere applicata anche ai negozi:
- solo se sono locali C/1,
- con una superficie fino a 600 metri quadrati,
- con un’aliquota del 21%.
Cedolare secca: per tutti i tipi di inquilino?
Il regime della cedolare non si può applicare ai contratti di locazione conclusi con conduttori che agiscono nell’esercizio di attività di impresa o di lavoro autonomo, indipendentemente dal successivo utilizzo dell’immobile per finalità abitative di collaboratori e dipendenti, salvo quanto previsto per i locali commerciali classificati nella categoria C1 (novità introdotta dalle legge di bilancio 2019 -comma 59 dell’articolo 1 della legge n. 145 del 30 dicembre 2018 – pdf).
L’opzione può essere esercitata anche per le unità immobiliari abitative, locate nei confronti di cooperative edilizie per la locazione o enti senza scopo di lucro, purché sublocate a studenti universitari e date a disposizione dei comuni con rinuncia all’aggiornamento del canone di locazione o assegnazione (Dl 47/2014).
Come si sceglie la cedolare secca
L’opzione per la cedolare secca si esercita:
- Al momento della registrazione del contratto con il modello RLI.
- Negli anni successivi, entro 30 giorni dalla scadenza dell’annualità precedente.
In caso di proroga, anche tacita, entro 30 giorni dalla stessa.
È possibile modificare o revocare la scelta anno per anno, sempre entro i termini.
Quanto dura la cedolare secca
L’adesione alla cedolare secca vale, di norma, per tutta la durata del contratto di locazione o della sua eventuale proroga. Se il locatore sceglie questo regime fiscale in un momento successivo alla prima annualità, l’applicazione riguarda solo il periodo residuo del contratto.
Il proprietario mantiene comunque la libertà di rinunciare alla cedolare secca alla fine di ogni anno contrattuale successivo a quello in cui ha esercitato l’opzione. Allo stesso modo, dopo una revoca, è sempre possibile tornare alla cedolare secca nelle annualità seguenti.
La revoca deve essere comunicata entro 30 giorni dalla scadenza dell’anno di riferimento e comporta il pagamento dell’imposta di registro, se prevista.
In caso di proroga del contratto, il locatore deve confermare espressamente la scelta della cedolare secca al momento della comunicazione di proroga, rispettando il termine di 30 giorni dalla scadenza del contratto o della proroga precedente, che coincide con quello previsto per il versamento dell’imposta di registro.
Se invece il contratto viene risolto anticipatamente, non è dovuta l’imposta di registro qualora tutti i proprietari abbiano aderito alla cedolare secca. Resta comunque obbligatorio comunicare la risoluzione all’Agenzia delle Entrate tramite il modello RLI, da presentare all’ufficio presso cui il contratto è stato registrato.
Aliquote: quanto si paga
L‘imposta sostitutiva della cedolare secca sugli affitti si ottiene applicando un’aliquota al canone annuo di locazione.
- 21%: aliquota ordinaria.
- 10%: aliquota ridotta prevista per i contratti a canone concordato nei comuni con forte carenza di abitazioni (grandi città come Roma, Milano, Napoli, Torino, Firenze e altri capoluoghi)
- 21% per un solo immobile locato con la formula dell’affitto breve, al 26% per il secondo immobile. Dal terzo immobile locato diventa obbligatoria l’apertura della partita IVA, poiché la locazione si considera attività imprenditoriale.
Affitti brevi e case vacanza: quali aliquote cedolare secca si applicano
La cedolare secca è applicabile anche agli affitti brevi, cioè contratti di durata non superiore a 30 giorni. In questo caso rientrano anche le locazioni turistiche e le case vacanza gestite senza attività d’impresa.
Dal 2026 si applica l’aliquota al 21% sul primo immobile concesso in affitto breve. Sul secondo si applica l’aliquota al 26%. A partire dal terzo immobile in locazione per meno di 30 giorni scatta l’obbligo di aprire la partita Iva e come tale non trova applicazione il regime della cedolare secca.
Pagamenti e scadenze per acconto e saldo
Il pagamento dell’imposta sostitutiva della cedolare secca segue le stesse regole dell’Irpef: acconto e saldo.
- Se l’importo da versare è inferiore a 257,52 euro: si paga tutto in un’unica soluzione entro il 30 novembre.
- Se è superiore: si paga in due rate (40% a giugno, 60% a novembre).
I codici tributo F24 da usare sono:
- 1840 per l’acconto prima rata
- 1841 per l’acconto seconda rata o unica soluzione
- 1842 per il saldo
Nel primo anno in cui si sceglie la cedolare secca non si paga l’acconto, perché non esiste ancora una base di riferimento.
Altri dettagli sul sito dell’Agenzia delle Entrate.
Revoca e risoluzione
Il locatore può revocare la scelta per la cedolare secca ogni anno, tornando al regime Irpef ordinario. La revoca va comunicata entro 30 giorni dalla scadenza dell’annualità.
Se il contratto si risolve anticipatamente e tutti i proprietari hanno optato per la cedolare secca, non è dovuta l’imposta di registro. Resta comunque obbligatoria la comunicazione della risoluzione tramite modello RLI.
Cedolare secca e reddito complessivo
Il reddito assoggettato alla cedolare secca non concorre a formare il reddito complessivo ai fini Irpef. Ciò significa che su quella quota non si applicano deduzioni o detrazioni, ma viene comunque conteggiata per verificare l’accesso a benefici collegati al reddito, come l’Isee o le detrazioni per familiari a carico.
Ti potrebbe interessare anche:
