Il contratto di locazione è quello con il quale una parte si obbliga a far godere a un’altra un bene immobile, per un determinato periodo di tempo, a fronte di un corrispettivo, ovvero una somma di denaro. Le parti, proprietario e inquilino, devono rispettare una serie di regole previste dalla legge riguardanti il canone di locazione. Innanzitutto si precisa che l’importo del canone di locazione può essere:
- libero (è il proprietario che stabilisce il quantum del corrispettivo)
- concordato (nei Comuni ad alta densità abitativa si prevede la facoltà per le parti di determinare liberamente il contenuto del contratto di locazione, ma l’importo del canone deve essere quello stabilito a livello locale dalle associazioni rappresentative della categoria dei proprietari e di quella degli inquilini).
Solitamente il pagamento del canone di locazione ha una cadenza mensile anticipata, ma nulla vieta che le parti possano prevedere un pagamento posticipato o bimestrale, trimestrale, ecc. Per quanto invece riguarda le modalità di pagamento queste dipendono dall’importo. Fino a 999,99 euro infatti il pagamento del canone può avvenire in contanti. Al di sopra di questa cifra è obbligatorio il pagamento per mezzo di bonifico o assegno bancario o postale.
Ma cosa succede se il conduttore paga in ritardo il canone di locazione? Il mancato pagamento del canone entro venti giorni dalla scadenza prevista comporta la risoluzione del contratto con avvio del procedimento di sfratto per morosità. Il conduttore può presentarsi in udienza, non contestare la propria morosità ed effettuare il pagamento dei canoni o degli oneri dovuti, insieme agli interessi legali e alle spese processuali liquidate in tale sede dal giudice. In questo caso la morosità si considera sanata ed il rapporto di locazione prosegue inalterato tra le parti.
Se poi il giudice accerta comprovate condizioni di difficoltà del conduttore al pagamento del canone di locazione, può assegnare un termine non superiore a 90 giorni per sanare la morosità e rinviare la procedura ad altra udienza al fine di verificare se il conduttore provvede effettivamente al pagamento nel termine concesso (il cosiddetto termine di grazia). Infine si ricorda che in caso di morosità incolpevole, ossia dovuta ad eventi non dipendenti dalla volontà del conduttore, è possibile accedere ad un Fondo che ha lo scopo di sopperire a questa situazione di difficoltà e quindi salvaguardare il contratto. In particolare gli eventi che causano la morosità incolpevole dell’inquilino sono:
- perdita del lavoro per licenziamento
- accordi aziendali o sindacali con consistente riduzione dell’orario di lavoro
- cassa integrazione ordinaria o straordinaria che limiti notevolmente la capacità reddituale
- mancato rinnovo di contratti a termine o di lavoro atipici
- cessazioni di attività libero-professionali o di imprese registrate, derivanti da cause di forza maggiore o da perdita di avviamento in misura consistente
- malattia grave, infortunio o decesso di un componente del nucleo familiare che abbia comportato o la consistente riduzione del reddito complessivo del nucleo medesimo o la necessità dell’impiego di parte notevole del reddito per fronteggiare rilevanti spese mediche e assistenziali.
L’inquilino che si trova in una di queste situazioni può fare domanda di accesso al Fondo tramite appositi bandi che devono pubblicare i Comuni, ricevendo così un contributo economico di massimo 8mila euro per pagare l’affitto. Spetta ai Comuni verificare che l’inquilino abbia un reddito non superiore a 35mila euro o un reddito derivante da regolare attività lavorativa non superiore 26mila euro. Per poter godere del contributo, l’inquilino moroso deve aver ricevuto già un atto di intimazione di sfratto per morosità, con citazione per la convalida. L’inquilino inoltre deve essere il titolare del contratto di locazione dell’immobile ad uso abitativo regolarmente registrato (sono esclusi gli immobili appartenenti alle categorie catastali Al, A8 e A9, quindi le case di lusso e di pregio) e deve risiedere nell’alloggio oggetto della procedura di rilascio da almeno un anno.
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