Molti sono gli italiani che decidono di prendere in affitto un appartamento in cui trascorrere il periodo estivo. Un’opportunità anche per i proprietari di immobili che concedendo in locazione anche per brevi periodi la seconda casa possono così recuperare almeno in parte quanto pagato tra tasse e varie spese di manutenzione dell’immobile. Ma qual è il contratto che deve essere stipulato? Ci sono particolari obblighi da rispettare per chi affitta e chi prende in locazione una casa per le vacanze? Quali sono le tasse da pagare? Cerchiamo di rispondere ai dubbi più frequenti.
Per chi decide di prendere in affitto una casa per le ferie estive il primo passo da compiere è ovviamente quello di trovare un appartamento che soddisfi le proprie esigenze. Oggigiorno il mezzo più usato per cercare la casa vacanza ideale è internet dove si trovano moltissimi siti dedicati agli affitti turistici, ove per ogni annuncio si possono vedere foto, descrizione degli interni ed esterni, arredi ed elettrodomestici presenti, l’ubicazione e il canone, entrando in contatto direttamente con il proprietario. Scelta la casa che fa al caso proprio è indispensabile leggere con attenzione il contratto che deve inviare il proprietario. A seconda del periodo di permanenza sono tre le tipologie di contratto di locazione per finalità turistica che si possono usare:
• locazione turistica lunga ( il cosiddetto contratto casa vacanze o uso villeggiatura) in cui la durata della permanenza va da 1 a 2-3 mesi
• locazione turistica breve ( il contratto “brevi vacanze”) in cui la durata della permanenza è più breve, in genere 10/15 giorni fino ad un mese massimo
• locazione turistica molto breve ( il contratto con formula “weekend”) in cui la vacanza è molto breve, un fine settimana o comunque pochi giorni.
Il riferimento normativo è il Codice civile, in particolare dagli articoli 1571 e seguenti, e non la Legge n. 431 del 1998 sulle locazioni in genere. Questo significa che la locazione per finalità turistiche non è soggetta alle regole previste per la locazione genrale e viene lasciata ampia discrezionalità alle parti nella ricerca dell’accordo più conveniente. Sicuramente nel contratto deve essere specificatamente indicata la finalità turistica della locazione, quindi i motivi che hanno indotto le parti a stipulare l’atto. Le esigenze turistiche sono tutte quelle sorte in occasione di un viaggio o di un soggiorno per svago, per villeggiatura, per cura, per istruzione, per interessi religiosi.
Il contratto indipendentemente dalla durata deve essere redatto in forma scritta. Un obbligo questo a favore dell’inquilino che deve ricevere l’immobile così come descritto nel contratto, ma anche del proprietario visto che, in caso di danni alla casa, furti o incendio, può tutelarsi nei confronti del conduttore. Nel contratto di locazione turistica, sia ad uso villeggiatura, breve e con la formula “weekend” devono inoltre prevedersi clausole dettagliate che riguardano le modalità di pagamento del canone di locazione (si ricorda che è possibile pagare in contanti fino a 999 euro, altrimenti si devono utilizzare strumenti di pagamento tracciabili come assegni, bonifici), l’eventuale deposito cauzionale e l’uso degli spazi accessori se esistono come il posto auto o la cantina. Il deposito cauzionale in genere è pari al 30% del canone e rappresenta il primo passo per prenotare la casa vacanza. Nel contratto inoltre possono essere indicati forfettariamente i consumi di consumi di gas, luce e acqua che possono essere pagati direttamente nel canone di locazione o a parte, a seconda del contratto. Il contratto inoltre deve essere dotato dell’APE, l’Attestato di Prestazione Energetica.
Se il proprietario ha l’obbligo di consegnare l’immobile in buono stato di manutenzione, con tutte le caratteristiche indicate nel contratto, chi prende in affitto un appartamento per le vacanze ha l’obbligo di custodirlo ed è responsabile di tutti i danni che dovessero verificarsi. Il consiglio è quindi prima di stipulare il contratto, verificare insieme al proprietario lo stato dell’immobile, i mobili e la funzionalità di elettrodomestici presenti in casa. Inoltre l’inquilino deve osservare il regolamento condominiale se esiste e tutte le regole del vivere civile. Cani, gatti e animali domestici si possono portare in vacanza solo se non è espressamente vietato nel contratto.
Venendo agli aspetti fiscali, sul contratto deve essere apposta una marca da bollo da 16 euro ogni 4 facciate scritte e comunque ogni 100 righe massimo. Se la locazione supera i 30 giorni, come nel caso del contratto breve e quello ad uso villeggiatura (non nel contratto con formula “weekend”), il locatore deve registrarlo all’ufficio territoriale dell’Agenzia delle entrate, entro 30 giorni dalla stipulazione o dall’inizio della locazione. Il proprietario dell’immobile può recarsi direttamente nell’ufficio territoriale dell’Agenzia e compilare il modello RLI oppure può incaricare un professionista a farlo.
L’imposta di registro così come l’imposta di bollo non è dovuta se il proprietario dell’immobile concesso in locazione turistica opta per il regime alternativo della cedolare secca sugli affitti, ossia paga un’imposta sostitutiva dell’Irpef e delle addizionali con aliquota al 21% visto che il canone percepito costituisce comunque reddito da dichiarare ai fini Irpef nella dichiarazione dei redditi. Rimanendo sugli aspetti prettamente fiscali dal punto di vista del proprietario dell’immobile, per affittare la casa vacanza non è necessaria neanche aprire partita IVA. Questo perché l’attività è saltuaria, per un numero preciso di giorni all’anno.
Il proprietario deve adempiere ad un altro obbligo molto importante, ossia la denuncia all’autorità locale di Pubblica sicurezza entro 48 ore dalla consegna dell’immobile. Una comunicazione nota anche come “denuncia antiterrorismo” che deve essere redatta sulla base di appositi moduli che si trovano sul sito internet della polizia di Stato (www.poliziadistato.it) e consegnati di persona o inviati tramite raccomandata a/r. Firmato il contratto e consegnato l’immobile non resta che entrare in casa e godersi le meritate vacanze.
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