Contenuti trattati
Quando un appartamento situato in un condominio è in affitto, può sorgere il problema della ripartizione delle spese condominiali tra il proprietario dell’immobile e l’inquilino che vi abita.
I rapporti tra questi soggetti sono di diversa natura, perché è il proprietario a rispondere verso il condominio, mentre il locatario risponde al locatore secondo gli accordi stipulati al momento della firma del contratto.
La legge definisce in modo chiaro a chi spettano i diversi oneri di spesa a seconda del tipo di lavori e interventi.
Chi deve pagare, per esempio, le spese dell’ascensore o il rifacimento delle facciate? Chi deve contribuire alle pulizie o al riscaldamento?
Cerchiamo di fare chiarezza sul punto in base alle normative vigenti, per risolvere questo problema ed evitare dissidi e fraintendimenti.
Suddivisione delle spese tra inquilino e proprietario: criteri generali
In linea di massima vige un criterio generale per la ripartizione delle spese tra i due soggetti.
Sono a carico del conduttore che prende in affitto l’appartamento tutte le spese ordinarie.
Rientrano in questa categoria tutti gli interventi che servono a garantire il funzionamento e l’efficienza del bene e il suo mantenimento in buono stato durante l’uso quotidiano e continuo.
Viceversa, è onere del proprietario che ha dato in locazione l’appartamento pagare le spese relative agli interventi straordinari necessari alla conservazione del bene, in modo da garantire all’inquilino l’uso del bene così come concordato.
Riferimenti normativi per orientarsi sulla ripartizione delle spese
A scopo di completezza d’informazione, è utile indicare quali sono i riferimenti normativi a cui guardare per avere un quadro d’insieme di questa complessa questione.
L’articolo 1575 del Codice Civile indica gli obblighi del locatore: il proprietario non solo deve consegnare al conduttore il bene in buono stato di manutenzione, ma deve anche mantenerlo in uno stato tale da servire all’uso convenuto.
Il proprietario quindi è tenuto a pagare tutto ciò che serve a mantenere l’immobile in buone condizioni sia prima di darlo in affitto sia durante la locazione.
L’articolo 1576 specifica che il proprietario deve eseguire, durante la locazione, tutte le riparazioni necessarie per la conservazione del bene, tranne quelle relative alla piccola manutenzione che invece sono a carico del conduttore.
In questo caso, il Codice Civile dà un’indicazione molto precisa separando le spese ordinarie a carico dell’inquilino da quelle straordinarie necessarie per la conservazione dell’immobile a carico del proprietario.
Questo concetto è specificato nell’articolo 1609 del Codice Civile che riguarda le piccole riparazioni a carico dell’inquilino, quelle cioè che si rendono indispensabili a causa di deterioramenti prodotti dall’uso quotidiano e continuo.
Infine, il Decreto Ministeriale del 16 gennaio 2017, che riguarda i contratti di locazione a uso abitativo, definisce in maniera specifica e puntuale la suddivisione delle spese tra locatore e locatario.
Quali sono le spese a carico dell’inquilino?
L’inquilino che abita in un appartamento preso in affitto deve farsi carico delle spese relative a:
- manutenzione ordinarie relative a tetti, sottotetti, lastrici, grondaie, fognature ed elementi delle parti comuni;
- manutenzione ordinaria dell’ascensore, come spese elettriche, spese per l’illuminazione e ispezioni periodiche;
- manutenzione degli impianti di illuminazione condominiale, di allarme e di videosorveglianza;
- riparazione dei citofoni o videocitofoni;
- consumi di riscaldamento, acqua ed energia elettrica, e relative letture dei contatori;
- pulizia annuale degli impianti di riscaldamento, delle tubature e dei filtri;
- controllo periodico e manutenzione di impianti televisivi e ricezione dati, via cavo o satellitare;
- tassa di occupazione di suolo pubblico per tasso carrabile;
- manutenzione delle aree verdi;
- stipendio e contributi per l’addetto alle pulizie, acquisto di materiale per le pulizie;
- tassa rifiuti;
- servizio di sgombero neve;
- disinfestazione di bidoni e contenitori per rifiuti e derattizzazione o disinfestazione dei locali destinati ai bidoni della spazzatura;
- 90% dello stipendio e dei contributi del portiere.
Quali sono le spese che spettano al proprietario?
Ecco in dettaglio quali sono gli interventi che deve pagare il proprietario che dà in affitto un appartamento:
- rifacimento di tetti, facciate e lastrici solari;
- sostituzione di grondaie, sifoni, colonne di scarico, fognature;
- sostituzione di ringhiere, cancelli, porte, corrimano, marmi in scale e androni;
- acquisto di attrezzature, come cassette postali, bidoni, armadietti per contatori, serrature;
- installazione e/o manutenzione straordinaria dell’ascensore;
- installazione o sostituzione dell’impianto di illuminazione condominiale;
- installazione di impianti di videosorveglianza, di allarme e di citofoni e videocitofoni;
- installazione o sostituzione di impianti antincendio;
- rifacimento o adeguamento di impianti di riscaldamento, condizionamento, produzione di energia da fonti rinnovabili;
- montaggio e allacciamento di impianti televisivi centralizzati o di ricezione dati;
- conferimento di incarico alla ditta di pulizia e assunzione dell’addetto e acquisto dei macchinari necessari per le pulizie;
- 10% del trattamento economico del portiere e realizzazione della guardiola del portiere.
Ti potrebbe interessare anche:
