Uno dei passi più importanti (del single come di una coppia) è l’acquisto della prima casa e proprio per la sua importanza il fisco riconosce in questi casi e se sussistono specifici requisiti, un regime fiscale di favore. Quando si compra una casa occorre infatti pagare delle imposte. Queste hanno importi diversi a seconda che il venditore sia un’impresa di costruzione ovvero un soggetto privato. Nel primo caso infatti la compravendita può essere esente da Iva con imposta di registro al 9% e imposte ipotecaria e castale di 50 euro ciascuna. Se invece la vendita è soggetta ad Iva (soprattutto nel caso di vendite effettuate da imprese di costruzione o di ripristino dei fabbricati entro 5 anni dalla fine dei lavori o dell’intervento o nel caso di vendite di fabbricati destinati ad alloggi sociali. In entrambi i casi il venditore deve indicare nell’atto di vendita che la cessione è soggetta all’imposta sul valore aggiunto), l’aliquota da applicare è al 10% (22% se l’immobile è di lusso) e le imposte ipotecarie e catastali sono pari a 200 euro ciascuna.
Se si acquista un immobile prima casa queste imposte sono più basse. In particolare si distingue tra due casi:
- acquisto prima casa da un soggetto privato o da un’impresa ma senza Iva: imposta di registro al 2%, imposte ipotecaria e catastale fissa di 50 euro
- acquisto prima casa da impresa e applicazione dell’Iva: aliquota Iva ridotta al 4%, imposte ipotecaria, catastale e di registro di 200 euro.
È il notaio al momento in cui registra l’atto di compravendita che deve versare per conto dell’acquirente queste imposte. La base su cui si calcolano le imposte da pagare è il valore catastale del fabbricato e non il corrispettivo pagato. Questo valore viene determinato moltiplicando la rendita catastale dell’abitazione, rivalutata al 5 per cento, per specifici coefficienti che sono 110 per la prima casa e le relative pertinenze e 120 per gli altri fabbricati non prima casa.
Ma quando si può fruire dell’agevolazione prima casa e pagare imposte ridotte? La legge indica i requisiti necessari per avere questa agevolazione e riguardano in primo luogo l’immobile da acquistare. Questo infatti non deve essere di lusso né di pregio quindi non deve essere di categoria catastale A1 (abitazioni di tipo signorile), A8 (abitazione in ville) e A9 (palazzi di eminenti pregi artistici e storici e castelli.
Quindi le categorie di immobili che possono essere acquistate fruendo dell’agevolazione prima casa sono:
- A2 abitazioni di tipo civile
- A3 abitazioni di tipo economico
- A4 abitazioni di tipo polare
- A5 abitazioni di tipo ultrapopolare
- A6 abitazioni di tipo rurale
- A7 abitazioni in villini
- A11 abitazioni ed alloggi tipici dei luoghi.
Oltre alla categoria catastale un altro requisito da rispettare per godere dell’agevolazione è l’ubicazione dell’immobile. L’abitazione infatti deve trovarsi nel territorio del Comune in cui l’acquirente ha o stabilisce entro 18 mesi dall’acquisto la sua residenza. Nell’atto di acquisto il compratore deve allegare una dichiarazione, a pena di decadenza, in cui dichiara di voler trasferire la sua residenza. Se l’immobile si trova in un Comune diverso da quello in cui l’acquirente ha stabilito o stabilirà la propria residenza entro 18 mesi dall’acquisto, deve essere comunque nel territorio del Comune in cui l’acquirente svolge la sua attività di studio, di volontariato e sportive.
Per avere l’agevolazione prima casa inoltre l’acquirente deve dichiarare nell’atto di acquisto di non essere titolare, esclusivo o in comunione con il coniuge, di diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione su un’altra casa nel territorio del Comune ove si trova l’immobile. Inoltre l’acquirente non deve essere proprietario di un altro immobile acquistato anche dal coniuge in regime di comunione legale usufruendo dell’agevolazione prima casa. Può accadere che nell’atto di compravendita per errore non si facciano queste dichiarazioni. Come rimediare? Basterà un atto integrativo in cui si dovrà dichiarare la sussistenza dei requisiti sia soggettivi che riguardano quindi l’acquirente che oggettivi concernenti l’immobile.
Si può fruire dell’agevolazione prima casa anche per l’acquisto delle pertinenze dell’abitazione se le stesse vengano destinate a servizio e ornamento in modo durevole della prima casa per il cui acquisto si è già fruito delle imposte ridotte. Le pertinenze acquistabili con l’agevolazione prima casa sono quelle di categoria C2 (cantina), C6 (box auto) e C7 (tettoia).
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