Acquistare casa sulla carta: le novità in vigore dal 16 marzo 2019

Nuove tutele in vigore a partire dal 16 marzo per chi intende acquistare casa sulla carta con il “Codice della crisi d’impresa”.

Alessandra Caparello
A cura di Alessandra Caparello
Pubblicato il 02/04/2019 Aggiornato il 02/04/2019
acquistare casa sulla carta

Quando si parla di compravendita si sente spesso parlare di acquistare casa sulla carta, intendendo per tale la transazione che ha ad oggetto immobili non ancora costruiti e che come tale esistono solo sulla carta, nel progetto del costruttore per intenderci. Se da una parte l’acquirente che sceglie di acquistare sulla carta può contare magari su un prezzo più vantaggioso acquistando sulla carta, dall’altra si nascondono dietro tale forma di compravendita numerose insidie a cui il legislatore ha cercato di porre un freno con la legge n. 122 del 2015 prima e ora con il decreto legislativo 14 del 2019.

Per chi decide di acquistare immobili in costruzione dal 16 marzo 2019 sono entrate in vigore una serie di novità destinate a tutelare di più gli acquirenti. Il Consiglio Nazionale del Notariato ha stilato un decalogo proprio sulle nuove tutele previste per chi voglia acquistare immobili sulla carta.

Acquistare casa sulla carta: che cosa significa

Le persone fisiche che stipulano con un’impresa di costruzioni un contratto che ha come effetto il trasferimento non immediato di un immobile in corso di costruzione, possono rischiare di perdere gli acconti versati per l’acquisto, a causa della crisi dell’impresa costruttrice. Il decreto legislativo 122/2005 prevede così per chi compra una serie di tutele che si sostanziano nell’obbligo del costruttore di consegnare all’acquirente una fidejussione, che garantisca il rimborso, in caso di crisi dell’impresa, di tutte le somme pagate o da pagare prima del trasferimento definitivo della proprietà. Inoltre il costruttore ha l’obbligo di consegnare all’acquirente, al momento del trasferimento della proprietà, una polizza assicurativa di durata decennale (cd. decennale postuma) che garantisca il risarcimento dei danni materiali e diretti all’immobile, derivati dalla rovina totale o parziale o da gravi difetti costruttivi. 

La fidejussione

Tuttavia il legislatore si è reso conto che la norma poteva essere facilmente disapplicata poiché le imprese potevano non rilasciare le garanzie e comunque vendere gli immobili in costruzione. Da qui si è intervenuti con il Decreto Legislativo n. 14/2019 “Codice della crisi d’impresa” che ha modificato il dlgs 122/2005, e con il quale si integra e dà piena attuazione alle garanzie già inserite nel 2005.

Come cambia la tutela per gli acquirenti degli immobili da costruire? Dal 16 marzo 2019 si prevede l’obbligo di stipulare il contratto preliminare (mediante atto pubblico o scrittura privata autenticata) con l’intervento del notaio. Sarà il notaio a verificare ed attestare la correttezza della fidejussione (che deve essere conforme ad un modello ministeriale) e non potrà stipulare l’atto in assenza di fidejussione. In base alle nuove norme, la fidejussione garantisce il rimborso delle somme versate dal futuro acquirente anche in caso di mancato rilascio della polizza indennitaria decennale postuma in occasione dell’atto di compravendita Il notaio assicura che fin dal momento del preliminare siano effettuate tutte le verifiche (visure ipotecarie) riguardanti l’esistenza di ipoteche o altri vincoli sull’immobile da costruire. Inoltre, il notaio è obbligato a trascrivere il contratto preliminare nei registri immobiliari, con l’effetto di proteggere l’acquirente dal rischio di ipoteche o vincoli successivi alla trascrizione stessa (purché la vendita intervenga entro tre anni).  Il mancato rispetto dell’obbligo di stipulare il preliminare con atto pubblico o scrittura privata autenticata comporta la nullità assoluta del contratto per mancanza di forma. Le novità si applicano a tutti i contratti (preliminari o definitivi) relativi a fabbricati abitativi per i quali il titolo abilitativo (permesso di costruire/SCIA/DIA) sia stato richiesto o presentato al Comune a decorrere dal 16 marzo 2019. 

La fidejussione – sottolineano i notai – è efficace fino a quando l’assicurazione o la banca che l’ha rilasciata ricevono copia autentica dell’atto di trasferimento dell’immobile che contiene l’attestazione del rilascio della polizza assicurativa decennale postuma. Fino a quel momento, la somma garantita dalla fidejussione può essere pretesa dal futuro acquirente in caso di crisi dell’impresa costruttrice, se il futuro acquirente abbia comunicato di voler recedere dal contratto oppure se il notaio abbia attestato di non aver potuto ricevere l’atto di trasferimento per il mancato rilascio della polizza decennale postuma. 

Che cosa deve contenere il preliminare?

Nel preliminare di vendita di un immobile su carta devono esserci:

  • l’indicazione del rilascio della fidejussione e l’attestazione della sua conformità al modello ministeriale;
  • la descrizione dell’immobile da costruire, con i suoi confini, e delle pertinenze;
  • l’indicazione degli eventuali atti d’obbligo, nonché l’esistenza di ipoteche o trascrizioni pregiudizievoli;
  • il termine pattuito per l’esecuzione dei lavori, il prezzo e le modalità di pagamento;
  • gli estremi del permesso di costruire e l’indicazione dell’esistenza di imprese appaltatrici;
  • il capitolato con le caratteristiche dei materiali e gli elaborati di progetto. 
La polizza assicurativa

La legge prevede che al momento della stipula del contratto di compravendita il costruttore debba consegnare all’acquirente una polizza assicurativa indennitaria decennale. La polizza copre i danni materiali subiti dall’immobile per effetto di rovina totale o parziale o di gravi difetti costruttivi dell’opera.  Nel contratto di compravendita devono essere contenuti l’indicazione degli estremi della polizza decennale. In caso di mancata consegna della polizza, il notaio non procede a ricevere l’atto e l’acquirente che abbia comunicato la propria volontà di recedere dal contratto ha diritto di ottenere dalla società o dalla banca che ha rilasciato la fidejussione il risarcimento di quanto versato al costruttore. 

 

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