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I contribuenti che effettuano interventi di ristrutturazione su abitazioni private o su parti comuni di edifici residenziali situati in Italia hanno la possibilità di portare in detrazione, dall’imposta sul reddito delle persone fisiche (Irpef), una quota delle spese sostenute.
Il bonus ristrutturazione è fino al 31 dicembre 2026 al 50% sulla prima casa e al 36% sulla seconda.
Bonus ristrutturazione prima casa
La detrazione fiscale per ristrutturazione sulla prima casa si articola come segue:
- aliquota al 50% fino al 31 dicembre 2026. Spesa massima detraibile: 96.000 euro per unità immobiliare. Se l’immobile non è adibito ad abitazione principale all’inizio dei lavori, la maggiorazione spetta a condizione che l’unità immobiliare sia adibita ad abitazione principale al termine dei lavori.
Bonus ristrutturazione seconda casa
La detrazione fiscale per ristrutturazioni sulle altre abitazioni (seconde case o case in affitto) ha tali misure:
- aliquota al 36% fino al 31 dicembre 2026 e spesa massima detraibile di 96mila euro.
Le aliquote dal 2027 al 2034
Spese sostenute nel 2027:
- detrazione del 36% (con limite massimo di spesa agevolabile di 96.000 euro), per interventi effettuati sull’unità immobiliare adibita ad abitazione principale dai titolari di diritto di proprietà o di diritto reale di godimento sull’unità stessa
- detrazione del 30% (con limite massimo di spesa agevolabile di 96.000 euro) negli altri casi in cui spetta l’agevolazione.
Spese sostenute dal 2028 al 2033:
- detrazione del 30%, con limite massimo di spesa agevolabile di 48.000 euro, per tutte le abitazioni possedute o detenute sulla base di un titolo idoneo.
Spese sostenute dal 2034:
- detrazione del 36%, con limite massimo di spesa agevolabile di 48.000 euro, a prescindere dall’utilizzo dell’abitazione su cui sono effettuati gli interventi.
Per quali lavori si può avere il bonus ristrutturazione
I lavori che permettono di usufruire del bonus sono:
- Manutenzione straordinaria
- Restauro e risanamento conservativo
- Ristrutturazione edilizia
- Manutenzione ordinaria solo su parti comuni
- Ricostruzione o ripristino post calamità
- Eliminazione di barriere architettoniche
- Interventi per la sicurezza (contro furti o aggressioni)
- Cablatura edifici, risparmio energetico, antisismica
Dal 2025 escluse le caldaie a combustibili fossili.
Esempi di lavori detraibili
- Manutenzione straordinaria: Installazione ascensori o scale di sicurezza; Sostituzione di infissi con materiali diversi; Rifacimento di scale, rampe, recinzioni, bagni; frazionamento o accorpamento unità immobiliari
- Manutenzione ordinaria solo parti comuni: Tinteggiature, rifacimento intonaci; Impermeabilizzazione tetti e terrazze; Riparazione di scale, portoni, cortili; sostituzione pavimenti e infissi in aree comuni.
Chi può beneficiare del bonus ristrutturazione
Il bonus ristrutturazione ha aliquote diverse in base alla tipologia del soggetto e alla destinazione dell’immobile.
- proprietario dell’immobile adibito ad abitazione principale: per i lavori 50% di detrazione IRPEF
- proprietario seconde case o immobili non adibiti a prima casa e soggetti diversi dal proprietario, anche se conviventi: 36% di detrazione IRPEF
Categoria | Aliquota spettante | Condizioni |
Proprietario dell’immobile | 50% | Solo se l’immobile è abitazione principale |
Titolari di diritti reali di godimento | 50% o 36% | – 50% se l’immobile è abitazione principale |
Inquilini o comodatari | 36% | A prescindere dalla destinazione d’uso dell’immobile |
Familiari conviventi | 36% | – Devono sostenere direttamente le spese |
Conviventi di fatto | 36% | Stesse regole dei familiari conviventi |
Futuro acquirente e lavori in proprio: chi può avere la detrazione
Futuro acquirente può avere la detrazione se:
- esiste un contratto preliminare registrato prima della dichiarazione dei redditi
- è stato immesso nel possesso dell’immobile
- esegue lui i lavori (a suo carico)
Anche se poi l’acquisto non si conclude, la detrazione può spettare comunque.
In caso di lavori fatti in proprio la detrazione spetta se:
- i lavori li fai tu personalmente
- puoi detrarre solo i materiali acquistati (anche prima dell’inizio lavori)
Italiano residente in Svizzera: quale bonus per ristrutturare la casa in Italia
L’Agenzia delle Entrate, con la risposta n. 273 del 27 ottobre 2025, ha chiarito che un cittadino italiano residente fiscalmente in Svizzera e iscritto all’AIRE può usufruire della detrazione Irpef del 36% per i lavori di ristrutturazione effettuati nel 2025 su un’abitazione situata in Italia, ma non della detrazione maggiorata al 50%. Nel caso specifico, il contribuente aveva eseguito interventi di manutenzione straordinaria e risanamento su una casa di proprietà in Italia, utilizzata solo per vacanze e brevi soggiorni. Tuttavia, poiché l’immobile non è considerato abitazione principale, non soddisfa il requisito necessario per accedere alla detrazione potenziata.
L’Agenzia ha ricordato che, ai sensi dell’art. 16-bis del TUIR, la detrazione per il recupero edilizio ammonta al 36% nel 2025, con un tetto di spesa di 96.000 euro per unità immobiliare. L’aliquota sale al 50% solo se l’immobile è adibito ad abitazione principale, ossia il luogo di dimora abituale del contribuente o dei suoi familiari.
Poiché la residenza fiscale all’estero esclude tale condizione, l’uso saltuario della casa non basta per ottenere lo sconto maggiore. In sintesi, il contribuente residente in Svizzera potrà quindi applicare solo la detrazione ordinaria del 36% sulle spese sostenute nel 2025.
Come ottenere il bonus ristrutturazione
Per fruire delle detrazioni, occorre:
- Pagare con bonifico parlante (specificando causale, CF beneficiario e P. IVA dell’impresa). Al momento del pagamento del bonifico, banche e Poste Italiane Spa devono operare, nei confronti del destinatario del pagamento, una ritenuta a titolo di acconto dell’imposta sul reddito dovuta dall’impresa che effettua i lavori. Per i bonifici effettuati a partire dal 1° marzo 2024 tale ritenuta è pari all’11%.
- Conservare documentazione specifica (vedi sotto)
- Comunicazione all’ENEA: va inviata solo per interventi che comportano risparmio energetico, utilizzano fonti rinnovabili, includono l’acquisto di elettrodomestici (bonus mobili).
È obbligatoria la comunicazione all’ASL?
Dal 2025, per i contribuenti con un reddito complessivo superiore a 75.000 euro, è stato introdotto un limite massimo alle spese che possono essere portate in detrazione dall’Irpef. In pratica, non tutte le spese detraibili vengono più considerate integralmente, ma rientrano in un “plafond” complessivo calcolato in base al reddito e alla situazione familiare.
Questo tetto si determina partendo da un importo base, che è più alto per chi ha un reddito tra 75.000 e 100.000 euro e si riduce per chi supera i 100.000 euro. A questo valore viene poi applicato un coefficiente che varia in base alla presenza di figli fiscalmente a carico: più numerosi sono i figli o in presenza di particolari condizioni di disabilità, maggiore sarà la quota detraibile.
- Reddito inferiore o uguale a 75.000: nessuna limitazione alla cifra da portare in detrazione
- Redditi tra 75.001 e 100.000 euro: spesa massima detraibile 14.000 euro da riparametrare in base al coefficiente familiare*
- Redditi oltre 100.000 euro: max 8.000 euro detraibili da riparametrare in base al coefficiente familiare*.
* Coefficienti familiare di riduzione: Il plafond massimo potenziale annuale per oneri e spese va ulteriormente rideterminato in base ad un coefficiente variabile in relazione al numero di figli fiscalmente a carico del contribuente:
– Nessun figlio: coefficiente 0,50
– 1 figlio: coefficiente 0,70
– 2 figli: coefficiente 0.85
– più di 2 figli a carico o presenza di 1 figlio a carico disabile: coefficiente 1.
Quindi, per fare due esempi: un soggetto con reddito tra 75.001 e 100.000 euro, con due figli a carico, può detrarre 14.000 euro (come chi ha redditi inferiori a 75.000 euro). Un soggetto, invece, con lo stesso reddito ma senza figli può detrarre 7.000 euro l’anno.
Come indicare la detrazione ristrutturazione nel 730
La detrazione fiscale si spalma in dieci quote annuali di pari importo e si ottiene con la presentazione del modello 730 in cui vanno indicati:
- i dati catastali identificativi dell’immobile
- se i lavori sono effettuati dal detentore, gli estremi di registrazione dell’atto che ne costituisce titolo
- altri dati richiesti per il controllo della detrazione.
Bonus ristrutturazione in condominio: come funziona
Anche gli interventi di manutenzione o ristrutturazione sulle parti comuni di un condominio possono beneficiare della detrazione fiscale.
In particolare per gli interventi effettuati sulle parti comuni degli edifici residenziali le detrazioni spettano a ogni singolo condomino in base alla quota millesimale di proprietà o dei diversi criteri applicabili ai sensi degli articoli 1123 e seguenti del codice civile.
Per parti comuni si intendono quelle riferibili a più unità immobiliari funzionalmente autonome, a prescindere dall’esistenza di più proprietari. Per l’individuazione delle parti comuni interessate dall’agevolazione, occorre far riferimento all’articolo 1117 del codice civile:
- il suolo su cui sorge l’edificio, le fondazioni, i muri maestri, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni d’ingresso, i vestiboli, i portici, i cortili, tutte le parti dell’edificio necessarie all’uso comune
- i locali per la portineria e per l’alloggio del portiere, per la lavanderia, per il riscaldamento centrale, per gli stenditoi o per altri simili servizi in comune
- le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere che servono all’uso e al godimento comune, come gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli acquedotti, le fognature e i canali di scarico, gli impianti per l’acqua, per il gas, per l’energia elettrica, per il riscaldamento e simili fino al punto di diramazione degli impianti ai locali di proprietà esclusiva dei singoli condòmini.
L’Agenzia delle Entrate ha chiarito che l’aliquota massima del 50% può essere applicata solo ai condomini che sono proprietari o titolari di un diritto reale (come usufrutto, uso o abitazione) sull’unità immobiliare coinvolta e che utilizzano quell’immobile come abitazione principale.
Per poter ottenere questa aliquota più vantaggiosa, è necessario soddisfare due condizioni:
- Essere proprietari (o titolari di un diritto reale) dell’immobile all’inizio dei lavori;
- Destinare l’unità immobiliare a propria abitazione principale al termine dei lavori.
Se uno dei due requisiti viene a mancare, la detrazione spettante non sarà del 50%, ma del 36%.
Cosa succede per gli altri condomini?
Chi possiede una seconda casa, oppure non utilizza l’immobile come abitazione principale, oppure non ha un diritto reale sull’unità immobiliare, può comunque accedere alla detrazione prevista per i lavori sulle parti comuni. Tuttavia, in questi casi, l’agevolazione sarà limitata al 36% delle spese sostenute.
Questo significa che anche inquilini, comodatari, familiari conviventi e altri soggetti che partecipano alla spesa condominiale potranno godere del bonus, ma sempre con l’aliquota più bassa.
Come avere la detrazione
Per gli interventi realizzati sulle parti comuni di un condominio, la detrazione fiscale spetta con riferimento all’anno in cui l’amministrazione condominiale, o un soggetto incaricato, effettua il pagamento tramite bonifico. In questo contesto, ogni condomino può beneficiare dell’agevolazione solo per la parte di spesa che gli viene attribuita in base ai millesimi o ai criteri previsti, a condizione che abbia effettivamente versato la propria quota entro i termini previsti per la presentazione della dichiarazione dei redditi.
L’amministratore del condominio ha il compito di rilasciare una certificazione in cui vengono indicate le spese sostenute nell’anno e la quota imputata a ciascun condomino. In alcuni casi, può accadere che la documentazione risulti intestata a un solo proprietario, mentre in realtà le spese siano state sostenute anche da altri soggetti. In queste situazioni, chi ha effettivamente contribuito può comunque usufruire della detrazione, purché attesti il proprio pagamento e la relativa percentuale di spesa.
Nel caso del cosiddetto condominio minimo, cioè un edificio con non più di otto condomini, è possibile accedere alla detrazione anche senza la nomina di un amministratore o il possesso del codice fiscale del condominio, purché i pagamenti siano correttamente tracciati tramite bonifico e vengano rispettati gli obblighi fiscali. In fase di controllo, infine, è necessario dimostrare che i lavori riguardano effettivamente parti comuni dell’edificio, anche tramite documentazione o autocertificazione.
Quando si trasferisce la detrazione
Se l’immobile su cui sono stati effettuati i lavori cambia proprietario prima della fine del periodo di detrazione, le quote residue possono essere trasferite a un altro soggetto. Per capire chi ha diritto alla detrazione relativa a un determinato anno, conta chi possiede l’immobile al 31 dicembre di quell’anno.
Vendita dell’immobile
In caso di vendita, le quote di detrazione non ancora utilizzate passano normalmente all’acquirente.
- Venditore e acquirente possono però accordarsi diversamente e stabilire che la detrazione resti al venditore.
- Se nell’atto di vendita non è specificato nulla, la detrazione si trasferisce automaticamente all’acquirente.
La regola vale anche per donazioni e permute. Se viene ceduta solo una quota dell’immobile, la detrazione non si trasferisce, salvo che l’acquirente diventi proprietario esclusivo dell’intero immobile.
Immobile in usufrutto
Se viene costituito un usufrutto, la detrazione resta al nudo proprietario e non passa all’usufruttuario. In caso di vendita con contestuale usufrutto, le quote residue si trasferiscono al nudo proprietario.
Immobile ricevuto in eredità
In caso di decesso del beneficiario, la detrazione passa agli eredi che hanno la detenzione materiale e diretta dell’immobile.
- Se gli eredi sono più di uno e utilizzano l’immobile insieme, la detrazione si divide in parti uguali.
- Se l’immobile è dato in affitto o comodato, l’erede perde il diritto alla detrazione per quel periodo.
- Il beneficio può riprendere quando l’erede torna ad avere la disponibilità diretta dell’immobile.
- Le quote residue non passano all’acquirente se l’erede vende o dona successivamente l’immobile.
Regola generale: per mantenere il diritto alle rate residue della detrazione, è necessario avere la disponibilità diretta dell’immobile per tutto il periodo d’imposta di riferimento.
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