Ristrutturare casa con la detrazione fiscale al 50%: modalità e tempi

C'è tempo fino al 31 dicembre 2024 per ristrutturare casa e fruire della detrazione fiscale al 50% con lImite massImo di spesa di 96mila euro per unità immobiliare. Scopri tutto quello che c'è da sapere con i dettagli aggiornati.

A cura di Alessandra Caparello

Pubblicato il 17/08/2022 Aggiornato il 17/08/2022

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Chi intende ristrutturare casa può fruire, se rispetta determinate condizioni, della detrazione fiscale al 50% con limite di spesa fino a 96mila euro per unità immobiliare entro il 2024. Al momento è previsto che dal 2025 la detrazione scenderà al 36% con limite massimo di spesa di 48mila euro per unità immobiliari.

Ristrutturare casa con la detrazione fiscale: quali lavori ammessi?

Anche conosciuto come bonus ristrutturazione, l’agevolazione consiste nella possibilità di scaricare nella dichiarazione dei redditi, in 10 quote annuali, le spese sostenute per ristrutturare casa. In particolare la detrazione Irpef – al 50% fino al 31 dicembre 2024 – è fruibile per una serie di interventi distinti in manutenzione ordinaria, straordinaria, restauro e risanamento conservativo e di ristrutturazione.

La manutenzione ordinaria beneficia del bonus ristrutturazione?

Innanzitutto è bene sottolineare che gli interventi di manutenzione ordinaria sono agevolabili con la detrazione per ristrutturazione, solo se eseguiti su parti comuni di edifici residenziali, ossia le scale, i portoni d’ingresso, i vestiboli, i portici, i cortili, tutte le parti dell’edificio necessarie all’uso comune, i locali per la portineria e per l’alloggio del portiere, gli ascensori, i pozzi, le cisterne, le fognature, eccetera. In tal caso sono i singoli condòmini hanno diritto alla detrazione Irpef al 50% in base alla quota millesimale.

Tali lavori permettono di fruire della detrazione fiscale al 50% fino al 2024 solo quando riguardano le parti comuni di edifici residenziali. Le parti comuni interessate sono ai sensi dell’articolo 1117, numeri 1, 2 e 3 del Codice civile:

tutte le parti dell’edificio necessarie all’uso comune, come il suolo su cui sorge l’edificio, le fondazioni, i muri maestri, i pilastri e le travi portanti, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni di ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e le facciate
le aree destinate a parcheggio nonché i locali per i servizi in comune, come la portineria, incluso l’alloggio del portiere, la lavanderia, gli stenditoi e i sottotetti destinati, per le caratteristiche strutturali e funzionali, all’uso comune
le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere destinati all’uso comune, come gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli impianti idrici e fognari, i sistemi centralizzati di distribuzione e di trasmissione per il gas, per l’energia elettrica, per il riscaldamento ed il condizionamento dell’aria, per la ricezione radiotelevisiva e per l’accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino al punto di diramazione ai locali di proprietà individuale dei singoli condomini, ovvero, in caso di impianti unitari, fino al punto di utenza, salvo quanto disposto dalle normative di settore in materia di reti pubbliche.

I lavori di manutenzione ordinaria che è possibile eseguire su tali parti comuni e che permettono di fruire della detrazione Irpef al 50% sono a titolo esemplificativo:

opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici
opere necessarie a integrare o mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti
sostituzione di pavimenti, infissi e serramenti
tinteggiatura di pareti, soffitti, infissi interni ed esterni
rifacimento di intonaci interni
impermeabilizzazione di tetti e terrazze
verniciatura delle porte dei garage
riparazione e sostituzione di grondaie, pluviali e camini anche con materiali diversi
riparazione di ringhiere, parapetti e recinzioni
riparazioni di balconi nelle parti murarie (frontalini, cielo), sostituzione di parapetti e ringhiere conservando caratteristiche (materiali, sagome e colori) uguali
Rifacimento o sostituzione dei cornicioni conservando i caratteri essenziali preesistenti (materiali, dimensioni)
sostituzione dei gradini delle scale con gradini uguali a quelli preesistenti, interni e esterni
sostituzione lucernari con altri aventi gli stessi caratteri (sagoma e colori) di quelli preesistenti
riparazione o rinforzo della struttura di parapetti e balconi conservando caratteri uguali a quelli preesistenti
riparazioni murarie del locale caldaia varie conservando le suddivisioni interne preesistenti
sostituzione persiana conservando le caratteristiche preesistenti (sagoma e colo)
sostituzione tegole con altre uguali a quelle preesistenti

Per tutti tali interventi la detrazione dall’Irpef nella misura pari al 50% spetta ad ogni condomino in base alla quota millesimale. Quindi se tali interventi vengono eseguiti sulle proprietà private dei singoli condomini o sulle loro pertinenze – come ad esempio garage, cantine, soffitte – non danno diritto ad alcuna agevolazione.

Gli interventi di manutenzione ordinaria realizzati sulla singola unità immobiliare permettono di fruire della detrazione fiscale al 50% ma solo se fanno parte di un intervento più vasto. Così ad esempio se si realizzano i servizi igienici (lavoro di manutenzione straordinaria) e poi si tinteggiano le pareti anche la tinteggiatura è una spesa che può essere detratta.

Bonus al 50% per i lavori di manuntenzione straordinaria

Rientrano nella detrazione fiscale per ristrutturazione, sia che siano realizzati sulle parti comuni di condomini, che su singole unità immobiliare, i lavori di manutenzione straordinaria come:

realizzazione, rifacimento integrale o integrazione di servizi igienico – sanitari;
rifacimento o modifica integrale degli impianti anche con installazione di pannelli solari o fotovoltaici;
rifacimento o nuova realizzazione di intonaci esterni;
sostituzione di serramen testerni, persiane, serrande, ecc., con altra tipologia di infissi differente per forma e materiali ( a tal proposito si veda il nostro articolo Cambiare le finestre con il superbonus al 110%, la detrazione per ristrutturazione o l’ecobonus)
realizzazione di cancellate, ringhiere, muri di cinta e recinzioni;
apertura di nuove porte o finestre verso l’esterno;
interventi finalizzati alla formazione di cortili e giardini, anche con piantumazione di alberi;
consolidamento statico di strutture portanti dell’edificio, sia in fondazione che in elevazione;
installazione di ascensori e scale di sicurezza
rifacimento di scale e rampe
sostituzione dei tramezzi interni senza alterazione della tipologia dell’unità immobiliare
sostituzione di solai di copertura con altri aventi materiali e strutture differenti, senza modifica delle quote di colmo o gronda.

Tutti questi interventi non devono alterare la volumetria complessiva degli edifici e non devono comportare modifiche delle destinazioni d’uso, quindi da civile abitazione si passi a ufficio o viceversa. Nei lavori di manutenzione straordinaria rientrano anche quelli consistenti nel frazionamento o accorpamento delle unità immobiliari con esecuzione di opere anche se comportano la variazione delle superfici delle singole unità immobiliari nonché del carico urbanistico. Anche in tal caso la condizione da rispettare è che non venga modificata la volumetria complessiva degli edifici e si mantenga l’originaria destinazione d’uso.

Chi ha diritto alla detrazione fiscale per ristrutturazione al 50%?

Possono beneficiare dell’agevolazione non solo i proprietari o i titolari di diritti reali sugli immobili per i quali si effettuano i lavori e che ne sostengono le spese, ma anche l’inquilino o il comodatario. In particolare, hanno diritto alla detrazione:

il proprietario o il nudo proprietario
il titolare di un diritto reale di godimento (usufrutto, uso, abitazione o superficie)
l’inquilino o il comodatario
i soci di cooperative divise e indivise
i soci delle società semplici
gli imprenditori individuali, solo per gli immobili che non rientrano fra quelli strumentali o merce.

Hanno diritto alla detrazione, inoltre, purché sostengano le spese e siano intestatari di bonifici e fatture:

il familiare convivente del possessore o detentore dell’immobile oggetto dell’intervento (il coniuge, i parenti entro il terzo grado e gli affini entro il secondo grado) e il componente dell’unione civile
il coniuge separato assegnatario dell’immobile intestato all’altro coniuge
il convivente more uxorio, non proprietario dell’immobile oggetto degli interventi né titolare di un contratto di comodato, per le spese sostenute a partire dal 1° gennaio 2016.

La condizione di convivente o comodatario deve sussistere al momento dell’invio della comunicazione di inizio lavori.

Come si ottiene la detrazione per ristrutturazione?

Lo sconto fiscale si ottiene con la denuncia dei redditi. La detrazione fiscale al 50% fino al 31 dicembre, da calcolare su un importo massimo di 96mila per unità immobiliare, deve essere ripartita in dieci quote annuali di pari importo, nell’anno in cui è sostenuta la spesa e in quelli successivi. Come tale è fruibile indicando nella dichiarazione dei redditi (modello 730 o Unico persone Fisiche) i dati catastali identificativi dell’immobile e, se i lavori sono effettuati dal detentore (inquilino o comodatario), gli estremi di registrazione dell’atto.

Cosa fare per avere la detrazione per ristrutturazione?

Per fruire della detrazione è necessario che i pagamenti siano effettuati con bonifico bancario o postale (anche “on line”), da cui risultino:

causale del versamento, con riferimento alla norma (articolo 16-bis del Dpr 917/1986)
codice fiscale del beneficiario della detrazione
codice fiscale o numero di partita Iva del beneficiario del pagamento.

I contribuenti che usufruiscono dell’agevolazione devono conservare ed esibire, a richiesta degli uffici, una serie di documenti come:

ricevuta del bonifico
fatture o le ricevute fiscali relative alle spese effettuate per la realizzazione dei lavori di ristrutturazione
domanda di accatastamento, se l’immobile non è ancora censito
ricevute di pagamento dell’imposta comunale (imu), se dovuta
eventuale dichiarazione di consenso all’esecuzione dei lavori del possessore dell’immobile, per gli interventi effettuati dal detentore dell’immobile, se diverso dai familiari conviventi
abilitazioni amministrative richieste dalla vigente legislazione edilizia in relazione alla tipologia di lavori da realizzare (concessioni, autorizzazioni, eccetera) o, se la normativa non prevede alcun titolo abilitativo, dichiarazione sostitutiva dell’atto di notorietà in cui indicare la data di inizio dei lavori e attestare che gli interventi realizzati rientrano tra quelli agevolabili.

Inoltre per i lavori di ristrutturazione che comportano risparmio energetico e utilizzo di fonti rinnovabili vige anche l’obbligo di trasmettere all’Enea le informazioni sui lavori effettuati, analogamente a quanto già previsto per la riqualificazione energetica degli edifici. Gli interventi soggetti all’obbligo sono quelli effettuati per il conseguimento di risparmi energetici, con particolare riguardo all’installazione di impianti basati sull’impiego delle fonti rinnovabili di energia. Rientra tra i lavori agevolabili, per esempio, l’installazione di un impianto fotovoltaico per la produzione di energia elettrica, in quanto basato sull’impiego della fonte solare e, quindi, sull’impiego di fonti rinnovabili di energia. Tale impianto- come ricorda l’Agenzia delle Entrate nella sua guida on line dedicata alla detrazione per ristrutturazione – deve essere installato per far fronte ai bisogni energetici dell’abitazione (cioè per usi domestici, di illuminazione, alimentazione di apparecchi elettrici, eccetera) e, quindi, che lo stesso sia posto direttamente al servizio dell’abitazione.

All’Enea in particolare, devono essere inviate, attraverso la sezione Bonus Casa del portale online, i dati degli interventi di risparmio energetico e utilizzo di fonti rinnovabili che usufruiscono delle detrazioni fiscali per le ristrutturazioni edilizie.

Bonus ristrutturazione: cosa succede l’immobile viene venduto?

Nel caso in cui l’immobile su cui sono stati eseguiti i lavori venga venduto prima che sia trascorso l’intero periodo per fruire dell’agevolazione, il diritto alla detrazione delle quote non utilizzate è trasferito, salvo diverso accordo delle parti, all’acquirente dell’unità immobiliare, se è una persona fisica.

Cosa succede se il contribuente con bonus al 50% muore?

Anche in questo caso, le quote di detrazione non fruite si trasferiscono agli eredi che conservano la detenzione materiale e diretta dell’immobile. Cosa significa? Un esempio su tutti: se l’erede che deteneva direttamente l’immobile ereditato successivamente lo concede in locazione, potrà fruire delle rate di detrazione solo al termine del contratto di locazione.

Come avere la cessione del credito e lo sconto in fattura per il bonus ristrutturazione

Fino al 2024, chi sostiene spese per gli interventi di ristrutturazione edilizia può optare, in luogo dell’utilizzo diretto della detrazione spettante, alternativamente:

per un contributo, sotto forma di sconto sul corrispettivo dovuto, fino a un importo massimo pari al corrispettivo stesso, anticipato dai fornitori che hanno effettuato gli interventi e da questi ultimi recuperato sotto forma di credito d’imposta, di importo pari alla detrazione spettante, con facoltà di successiva cessione del credito ad altri soggetti, compresi gli istituti di credito e gli altri intermediari finanziari
per la cessione di un credito d’imposta di pari ammontare, con facoltà di successiva cessione ad altri soggetti, compresi gli istituti di credito e gli altri intermediari finanziari.

E’ possibile oggi effettuare tre cessioni del credito. Solo la prima è libera, mentre le due successive devono sottostare a limiti precisi (solo banche e assicurazioni).

La cessione deve esser comunicata dal beneficiario della detrazione direttamente in via telematica tramite il sito dell’Agenzia delle entrate oppure rivolgendosi a CAF o professionisti abilitati (commercialisti, consulenti del lavoro…). In caso di lavori condominiali per i quali tutti hanno optato per la cessione, è l’amministratore che si occupa della comunicazione. Se invece il singolo condomino opta per la cessione deve darne comunicazione all’amministratore ma occuparsi autonomamente della comunicazione all’Agenzia delle entrate.

L’Agenzia delle entrate, entro cinque giorni lavorativi dall’invio della comunicazione della cessione del credito, se rileva profili di rischio, può sospendere per massimo 30 giorni gli effetti della cessione del credito ed effettuare i relativi controlli.

Se dal controllo risultano confermati i rischi, viene notificato a chi ha effettuato la comunicazione della cessione che questa non si considera valida. Se, invece, i rischi non risultano confermati, o si superano i 30 giorni di sospensione, la comunicazione di cessione del credito prosegue il suo iter naturale. Se viene accertata la non spettanza, anche parziale, della detrazione in capo al contribuente, il recupero del relativo importo sarà maggiorato di interessi e sanzione.

A partire dal 1° maggio 2022, quando viene comunicata la cessione del credito all’Agenzia delle entrate, questa assegna un codice univoco alla somma ceduta e questa diventa “indivisibile”, in pratica non possono esser fatte cessioni parziali ulteriori. La somma ceduta, a questo punto può esser oggetto di ulteriori cessioni, ma a determinate condizioni. Infatti, lo schema possibile di cessione è il seguente:

contribuente cede a fornitore o direttamente alla banca/finanziaria;
i fornitori possono cedere ad altri soggetti il credito ricevuto, comprese banche e finanziarie;
i riceventi a questo punto possono fare una sola ulteriore cessione del credito ai soggetti qualificati cioè banche o intermediari finanziari;
i soggetti qualificati possono cedere ancora una volta il credito ma solo ad altri soggetti qualificati;
alle banche e alle società appartenenti ad un gruppo bancario “vigilato” è sempre consentita la cessione a favore dei clienti professionali privati, che abbiano stipulato un contratto di conto corrente con la banca stessa, o con la banca capogruppo, senza facoltà di ulteriore cessione.