Rinegoziazione mutui: dal tasso variabile al fisso. La novità per il 2023

L'ultima legge di bilancio prevede per tutto il 2023 una serie di requisiti in capo al mutuatario per avanzare richiesta di rinegoziazione del mutuo alla propria banca. Vediamo nel dettaglio quali sono.

Alessandra Caparello
A cura di Alessandra Caparello
Pubblicato il 16/01/2023 Aggiornato il 16/01/2023
mutui

Novità per chi ha un mutuo in corso. Fino alla fine del 2023 sarà possibile chiedere alla banca, rispettando precisi requisiti, la rinegoziazione del finanziamento acceso per l’acquisto o la ristrutturazione di unità immobiliari adibite ad abitazione, passando da un tasso variabile ad uno fisso.

A prevederlo l’ultima Legge di Bilancio che ha dettato le condizioni per poter richiedere la rinegoziazione alla banca che, considerando i requisiti precisi introdotti, non dovrebbe esimersi dal concederla.  

Rinegoziazione mutuo: che cosa significa

La rinegoziazione è una procedura che permette di cambiare le condizioni del proprio mutuo attraverso un accordo con la banca che lo ha erogato. Ma entrambe le parti contraenti devono essere d’accordo. Qualunque sia la motivazione del mutuatario per poter procedere alla rinegoziazione è necessario presentare apposita richiesta alla banca. La legge non prevede limiti temporali ma alcune banche definiscono un periodo di rimborso minimo prima di poter rinegoziare (per esempio almeno due anni dall’inizio del piano). È bene vedere sul proprio contratto la clausola riguardante la possibilità di rinegoziazione.

Poiché si stanno modificando le condizioni del contratto, ma non si sta stipulando un nuovo accordo, non è necessario che questo avvenga davanti alla presenza del notaio, ma è sufficiente un consenso tra le parti. Per cui, l’accordo tra le parti è sufficiente per modificare il contratto di mutuo stesso: nessuna delle due parti, quindi, può autonomamente decidere di cambiare le condizioni precedentemente disposte.

È bene comunque precisare che l’istituto di credito non è obbligato ad accettare l’istanza del mutuatario. Ed è qui che interviene in un certo senso la legge di bilancio 2023.

Come funziona la rinegoziazione mutuo 2023

Fino al 31 dicembre 2023 viene offerta la possibilità di chiedere alla banca  di rinegoziare il tasso del mutuo variabile per farlo diventare fisso, sempre che si rispettino determinati requisiti.

In primo luogo, il mutuo deve essere stato stipulato prima dell’entrata in vigore della legge Finanziaria, quindi prima del 31 dicembre 2022 e deve avere tasso e rata variabile per tutta la sua durata. Inoltre il capitale erogato con il mutuo non può essere superiore a 200.000 Euro e deve essere stato erogato per acquisto o ristrutturazione di una abitazione. Infine il mutuatario al momento della richiesta di rinegoziazione deve avere un reddito Isee non superiore a 35.000 euro e non avere avuto ritardi nel pagamento delle rate.

Chi rispetta tutti questi requisiti può chiedere alla sua banca la rinegoziazione del mutuo che diventerà a tasso fisso per la durata residua del mutuo (o meno a scelta del cliente).

La rinegoziazione del mutuo è una pratica già prevista, sempre gratuita, e in teoria la legge di Bilancio 2023 non introduce alcuna importante novità in questo senso. Prevedendo però delle condizioni in cui deve trovarsi il mutuatario per chiedere oggi la rinegoziazione si presuppone che le banche non dovrebbero sottrarsi dall’accettarla.

Se la banca accetta la richiesta, il nuovo tasso sarà determinato dalla selezione di quello più favorevole tra l’indice interbancario Irs a 10 anni e il tasso Irs di riferimento rispetto alla durata residua del mutuo al momento del cambio. A questo si dovrà poi aggiungere lo spread previsto nel contratto di mutuo, ovvero il guadagno della banca.

Ma non solo. Il  mutuatario può chiedere alla sua banca anche l’allungamento del piano di rimborso del mutuo per un periodo massimo di cinque anni, ma solo se la durata residua del mutuo non supera così i 25 anni.

Tassi di interesse: quali sono

Elemento fondamentale che deve essere valutato quando si chiede un mutuo è capire quale tasso di interesse fa al caso proprio. Essenzialmente i mutui possono essere a tasso fisso – il tasso di interesse resta quello fissato dal contratto per tutta la durata del mutuo e lo svantaggio è non poter sfruttare eventuali riduzioni dei tassi di mercato che dovessero verificarsi nel tempo – e a tasso variabile – il tasso di interesse può variare a scadenze prestabilite rispetto al tasso di partenza perché segue le oscillazioni di un parametro di riferimento, di solito stabilito sui mercati monetari e finanziari. Quale tasso scegliere? Su internet esistono motori di ricerca che offrono guide e suggeriscono i mutui più adatti alle esigenze di ciascuno. È importante valutare vantaggi e svantaggi del tipo di tasso alla luce della propria situazione economica e delle condizioni del mercato, considerando i loro possibili sviluppi nel tempo.

Rinegoziazione e surroga: le differenze

Rinegoziazione e surroga del mutuo sono due concetti differenti. Con rinegoziazione si intende la modifica delle condizioni accordate con la banca con cui si è stipulato il mutuo, mentre la surroga è il trasferimento del mutuo con un’altra banca. 

In entrambi i casi, l’obiettivo è  migliorare le condizioni del proprio mutuo.
Scopriamo insieme la differenza tra i due casi e quando è possibile modificare le condizioni precedentemente stabilite con la banca nel momento della stipula del mutuo.

Con il termine surroga del mutuo invece si fa riferimento al trasferimento del finanziamento dalla banca con cui è stato stipulato inizialmente ad un’altra banca che attualmente offre delle migliori condizioni. È la legge n. 40 del 2007, anche conosciuta come Legge Bersani e attualmente, dopo alcune modifiche introdotte con leggi successive, l’articolo 120-quater del Testo Unico Bancario a introdurre in Italia la surroga, ossia la possibilità di trasferire il proprio mutuo da una banca ad un’altra che eventualmente pone condizioni migliori. In sostanza con la surroga si può letteralmente trasferire il contratto di finanziamento in essere da una banca ad un’altra, modificando i parametri del mutuo stesso, chiudendo quindi il vecchio mutuo e accendendone uno nuovo con una nuova banca, ma utilizzando l’ipoteca originaria.

A differenza della rinegoziazione, la cui accettazione non è obbligatoria in capo alla banca, l’istituto con cui originariamente è stato stipulato il mutuo deve obbligatoriamente, secondo i termini previsti dalla normativa bancaria, concedere il trasferimento. Nel caso in cui la banca non volesse concedere la surroga il cliente puoi chiedere un risarcimento. Nella surroga, l’importo del nuovo finanziamento deve essere al massimo uguale al debito residuo, cioè alla somma che resta da rimborsare, mentre per quanto riguarda l’ipoteca non ne viene concessa una nuova ma resta in essere l’ipoteca originaria, che viene semplicemente aggiornata attraverso l’indicazione della nuova banca.

In altre parole con la rinegoziazione si rimane con la stessa banca, con la surroga invece si cambia istituto di credito.

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