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Se si abita in condominio, quando si fanno lavori o si apportano modifiche al proprio appartamento, occorre fare attenzione a seguire le normative.
Alcuni lavori o interventi, infatti, possono essere tranquillamente svolti in piena libertà, senza dover chiedere alcun permesso edilizio oppure senza la necessità di ottenere il benestare dell’assemblea condominiale, per esempio se si eseguono delle opere temporanee o di manutenzione ordinaria.
In altri casi, invece, è necessario ottenere un’autorizzazione, per esempio se si toccano le parti comuni o se si modificano la struttura o la facciata dell’edificio.
Non è facile orientarsi all’interno delle regole che riguardano l’edilizia.
Cerchiamo con questo articolo di fare chiarezza e di fornire una guida completa ai permessi da chiedere se si vive in condominio.
Cosa si intende per edilizia libera
L’espressione edilizia libera, in base alla normativa italiana, si riferisce a tutti gli interventi edilizi che possono essere realizzati senza richiedere preventivamente autorizzazioni o permessi al Comune di competenza.
Ciò riguarda tutti i privati, sia che essi abitino in una casa indipendente sia in un appartamento all’interno di un condominio.
La normativa di riferimento è il cosiddetto Testo Unico dell’Edilizia, ossia il DPR 380/2001, che riunisce le disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia.
All’interno del contesto condominiale il Testo Unico per l’Edilizia permette di eseguire alcuni tipi di lavori senza dover presentare richieste di autorizzazioni comunali, come la CILA, ossia la Comunicazione inizio lavori asseverata, la SCIA, la Segnalazione certificata di inizio attività, o il Permesso di Costruire.
Ciò semplifica le procedure burocratiche, in modo tale che i proprietari di immobili possano eseguire una serie di lavori in modo più semplice e rapido.
Quali sono i lavori che si possono fare in condominio senza permesso
Naturalmente non tutti i tipi di lavori possono essere svolti in regime di edilizia libera, ma solo alcuni.
Gli interventi che si possono realizzare senza chiedere autorizzazioni al Comune, rientrano nei seguenti tipologie:
- manutenzione ordinaria: riparazioni, tinteggiatura, rifacimento dell’intonaco, pavimentazioni, rivestimenti, sostituzioni di elementi già esistenti come infissi e tapparelle;
- opere temporanee o amovibili: installazione di tende da sole e pergolati, installazione di dissuasori;
- installazione di impianti tecnologici: riparazione o sostituzione di impianti domestici termici, idrici o elettrici, installazione di antenne e parabole oppure di caldaie e condizionatori;
- interventi volti al miglioramento della sicurezza o della salubrità dell’edificio: installazione di impianti di sicurezza come allarmi antifurto o telecamere, e rimozione di barriere architettoniche.
L’aspetto fondamentale da sottolineare è che rientrano nei lavori che è possibile svolgere liberamente quelli che:
- non alterano la struttura dell’edificio, cioè non ne modificano superficie e volumetria e non comportano demolizioni o creazioni di nuovi vani;
- non modificano la facciata e l’estetica dello stabile;
- non vanno a toccare le parti comuni;
- rispettano le normative in materia di sicurezza, igiene, antincendio;
- rispettano il regolamento condominiale, cioè non ignorano divieti o limitazioni in esso contenuti in modo esplicito.
Va sottolineato in modo particolare il punto riguardante l’aspetto della facciata.
Alcuni interventi, seppur possibili in edilizia libera, non solo devono rispettare normative e regolamento condominiale, ma non devono nemmeno determinare alterazioni della facciata e dell’estetica del palazzo condominiale.
Il riferimento normativo è l’articolo 1122 del Codice Civile, che vieta in modo esplicito l’alterazione del decoro architettonico, ossia delle forme, delle linee e dei colori che conferiscono identità e uniformità a un edificio.
Ciò è importante nel caso di installazione di unità esterne dei condizionatori, di sostituzione di infissi e tapparelle, veneziane e tende da sole, di sistemazione di fioriere o di barbecue e griglie per cucinare: sono tutti interventi che possono essere eseguiti senza permesso, ma che devono rispettare l’estetica del condominio.
Infine, va sottolineato che in ogni caso, anche se si rispettano le regole, è buona norma informare l’amministratore di condominio nel momento in cui si inizia un qualsiasi intervento, segnalando cosa si andrà a fare, quando si inizierà e si finirà: ciò è utile per prevenire rimostranze o contestazioni da parte degli altri condomini e per segnalare eventuali disagi conseguenti ai lavori.
In quali casi vanno chiesti i permessi
Vi sono poi varie tipologie di lavori che non rientrano nel regime di edilizia libera e che quindi necessitano di specifiche autorizzazioni.
Esse sono:
- modifiche strutturali dell’immobile che comportano demolizioni e creazioni di nuovi vani, aumento di superficie e volumetria;
- realizzazione e installazione di elementi che modificano la facciata, come tende da sole o infissi di un colore diverso, o l’aspetto esteriore dell’edificio, come il posizionamento di gazebo o altri elementi visibili sul terrazzo;
- installazione di elementi fissi e non amovibili;
- lavori che toccano le parti comuni, come pianerottoli o scale.
Va sottolineato che è possibile collocare un gazebo oppure una veranda o una vetrata panoramica, ma lo si può fare senza permesso solo qualora si tratti di un elemento amovibile, temporaneo e non definitivo.
Viceversa, qualora si tratti di strutture stabili e fisse, si tratterebbe di interventi che modificano sia l’aspetto estetico dell’edificio, nel caso di inserimento di elementi visibili all’esterno, come per esempio gazebo o barbecue in muratura, sia la superficie dell’appartamento, come per esempio una veranda che trasforma un balcone in un vano chiuso.
In questi casi bisogna prestare attenzione a cosa dicono le normative, perché altrimenti si potrebbe incorrere in azioni giudiziali volte a sanzionare la violazione e a far ripristinare lo stato dei luoghi.
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