Perdite d’acqua in condominio: chi paga?

In caso di danni da perdite d'acqua all'interno del condominio, quando è responsabile il condominio stesso e quando il singolo condomino?
Redazione
A cura di “La Redazione”
Pubblicato il 01/07/2018 Aggiornato il 01/07/2018
Perdite d’acqua in condominio: chi paga?

Una delle domande più frequenti – ogni qual volta si verifichino dei danni a seguito di una perdita di acqua da un tubo posto all’interno delle pareti dell’abitazione – è la seguente: ma di chi è la responsabilità? Chi dovrà risarcire il condomino che si è visto costretto ad effettuare dei lavori di ristrutturazione a seguito delle infiltrazioni di acqua tra i muri?

Cosa dice la legge

A tal riguardo, la legge ha posto un principio chiaro e ragionevole. Per l’articolo. 2051 del Codice civile, il responsabile dei danni che derivano ad altri soggetti da un determinato bene è colui che di tale bene ha la custodia.

Di conseguenza, nell’ipotesi in cui le infiltrazioni provengano dalla rottura di un tubo di proprietà del condominio o, comunque, posto in un qualsiasi altro bene comune, il responsabile per i danni che da tale evento derivino al proprietario dell’alloggio sarà il condominio. Questo dovrà farsi carico dei lavori di ristrutturazione e rispondere del risarcimento degli eventuali danni subiti da mobili ed arredamenti in genere. Tale conclusione appare obbligata essendo il condominio “custode” delle parti comuni dell’intero edificio e, dunque, il soggetto titolare del dovere di manutenzione.

In tal senso, la giurisprudenza si è spinta oltre ed in più circostanze ha riconosciuto il dovere del condominio di risarcire il proprietario di un immobile per tutti i danni subiti, ivi compresi i costi che il malcapitato abbia sostenuto per il temporaneo pernottamento in una nuova abitazione.

In applicazione del medesimo principio, se le infiltrazioni provengono da tubature appartenenti ad un singolo condomino sarà costui a dover risarcire gli eventuali danni che ne siano derivati a soggetti diversi. Il principio posto alla base di tale conclusione è il medesimo: poiché il proprietario dell’immobile è anche custode del bene, quest’ultimo è da ritenersi responsabile dei danni cagionati dal bene stesso a terzi.

Interessante appare la ripartizione dell’obbligo di custodia dell’immobile nell’ipotesi in cui questo sia stato concesso in locazione. La giurisprudenza ha affermato che il proprietario dell’appartamento resta custode delle pareti e degli impianti, sicché sarà costui a dover risarcire i danni patiti da terzi per eventuali infiltrazioni derivanti dalla rottura di tubature incardinate nelle strutture murarie. Dall’altro lato, il conduttore deve invece ritenersi custode di tutte le altre parti del bene locato comprese le tubature esterne all’impianto idrico ovvero quelle che, a seguito della rottura, potevano essere agevolmente sostituite senza alcuna demolizione muraria.

Le casistiche

Ricca è la casistica affrontata dalla giurisprudenza. In primo luogo, è stato affrontato il tema delle infiltrazioni provenienti dai muri perimetrali.

I Giudici hanno affermato che questi devono ritenersi parti comuni e, dunque, sarà il condominio a rispondere dei danni cagionati a terzi dalla rottura di tubature ivi poste.

Altro caso interessante – e recentemente affrontato dalla Cassazione – è quello delle infiltrazioni provenienti dal terrazzo a livello deteriorato e mai oggetto di manutenzione.

Come noto, il terrazzo a livello è quella superficie scoperta posta alla estremità di taluni appartamenti, spesso sullo stesso piano di altri che ne sono sprovvisti, e la cui utilità è duplice: per il proprietario costituisce espansione del proprio immobile e motivo di comodità, mentre per il condominio è un utile strumento di copertura del fabbricato.

La giurisprudenza ha valorizzato la comune utilità da ultimo citata ed ha affermato che degli eventuali danni cagionati dalle infiltrazioni al condomino sottostante risponderanno tutti i condomini secondo le proporzioni variabili – e da verificare caso per caso – indicate all’art. 1126 del codice civile.

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