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Vi serve più spazio in casa ma non volete cercarne un’altra? Se si vive in condominio e ci sono i presupposti (che l’appartamento in questione sia in vendita, anche solo in parte), un’idea può essere infatti proprio quella di acquistare l’immobile attiguo allargando così il proprio. La cosa più semplice sarebbe che “l’aggiunta” potesse diventare parte del salone o una camera o un bagno in più senza dover ribaltare tutto l’appartamento.
Una situazione come la fusione di due appartamenti contigui permette di realizzare un’unica unità immobiliare per la quale, in quanto abitazione principale prima casa, non pagare l’IMU (a meno che non rientri nelle categorie di lusso/Pregio A1, A8 e A9). V
Ma vi sono anche altri vantaggi dal punto di vista fiscale e burocratico. Vediamo i dettagli.
Comprare un appartamento attiguo: vale l’agevolazione prima casa
Acquistando un appartamento contiguo, confinante o sovrastante al proprio, o una sua porzione, è possibile usufruire dell’agevolazione fiscale per la prima casa che permette di pagare imposte ridotte sia nel caso di acquisto da impresa che da soggetto privato.
Per unire due appartamenti, l’agevolazione prima casa spetta se l’abitazione risultante dopo la fusione degli immobili presenta le caratteristiche catastali indicate dalla normativa di favore e in presenza di tutte le altre condizione previste.
In particolare per avere lo sconto sulle tasse – 50 euro ciascuno per imposta ipotecaria e imposta catastale e imposta di registro al 2% per l’acquisto da privato – occorre però che l’immobile non sia di lusso e che si trovi nel territorio del Comune in cui l’acquirente ha la propria residenza. Se residente in altro Comune, entro 18 mesi dall’acquisto l’acquirente deve trasferire la residenza in quello dove è situato l’immobile.
Si ha diritto all’agevolazione sia nel caso di acquisto contemporaneo delle unità immobiliari contigue, sia nel caso in cui venga acquistata un’unità immobiliare confinante alla casa già posseduta, allo scopo di creare un’unica unità abitativa. Inoltre, nel caso si volessero unire due appartamenti, si ha diritto all’agevolazione anche se l’immobile già posseduto è stato acquistato con le stesse agevolazioni “prima casa” o senza averne usufruito.
Pratiche comunali
Per unire due appartamenti prima di tutto occorre però sempre rivolgersi a un professionista abilitato per valutare l’entità degli interventi e la fattibilità da un punto di vista tecnico.
Occorre controllare in Comune che l’edificio non sia sottoposto a vincoli ambientali o architettonici che vietino la realizzazione del progetto.
Questo tipo di intervento è in ogni caso classificato come opera di “manutenzione straordinaria” per la quale occorre chiedere al Comune il Permesso di costruire o, in alternativa, a seconda delle normative locali, presentare una dichiarazione di inizio attività (Dia) o una segnalazione di inizio attività (Scia). Per tutte queste pratiche bisogna rivolgersi a un professionista abilitato.
Unire due appartamenti: lavori più facili con lo Sblocca Italia
Dal punto di vista burocratico quando si parla di unire due appartamenti, il pensiero dei documenti da preparare può scoraggiare. Ma in realtà oggi sono state semplificate alcune procedure e abbattuti alcuni costi con il decreto Sblocca Italia.
Così per unire due appartamenti (ma anche per dividerli), si possono fare i lavori senza dover ottenere alcun permesso da parte del Comune.
Tra le opere consentite è anche possibile rinnovare e sostituire parti strutturali degli edifici, come scale, pilastri, travi, muri portanti e altro, ma se sono previsti questi tipi di interventi le procedure saranno differenti.
L’unica condizione progettuale da rispettare è non modificare la volumetria complessiva e la destinazione d’uso (non si può far diventare una casa un ufficio o viceversa).
Come procedere? Prima di unire due appartamenti e iniziare i lavori, basta trasmettere al Comune, anche semplicemente per via telematica senza recarsi negli uffici, la Comunicazione di Inizio Lavori, la cosiddetta CIL, accompagnata da una asseverazione di un tecnico abilitato alla professione. Se tra i vari interventi da fare nell’appartamento sono previste opere che riguardano le parti strutturali non si potrà utilizzare la CIL e si dovrà utilizzare il modulo di Segnalazione Certificata di Inizio Attività, la cosiddetta SCIA. Oltre alla CIL vanno allegati questi documenti:
- elaborato progettuale, cioè i disegni che fanno vedere le modifica dell’alloggio;
- comunicazione di inizio dei lavori asseverata, cioè sottoscritta da un professionista tecnico abilitato, il quale attesta, sotto la propria responsabilità, che i lavori sono coerenti con le regole e i piani approvati e che sono compatibili con la normativa in materia sismica e con quella sul rendimento energetico nell’edilizia e che i lavori non interessano le parti strutturali dell’edificio.
- dati che identificano l’impresa alla quale si intende affidare la realizzazione dei lavori, che dovranno essere contenuti nella comunicazione di inizio lavori.
Quando i lavori saranno ultimati si potrà inviare al Comune anche una comunicazione di fine lavori, valida ai fini dell’aggiornamento delle variazioni catastali e obbliga l’amministrazione comunale a inoltrare tempestivamente e direttamente la documentazione ai competenti uffici dell’Agenzia delle entrate.
Per unire due appartamenti, sui lavori di frazionamento o accorpamento, i costi sugli oneri da pagare al Comuni sono sostanzialmente diminuiti. Dovranno essere pagati solo nel caso in cui le trasformazioni effettuate determinano un aumento della superficie calpestabile dell’appartamento che genera una erogazione maggiore di servizi da parte dell’amministrazione comunale, il cosiddetto “carico urbanistico” (necessità di più acqua, più fognatura, più parcheggi… ). I costi da pagare sono quantificati, comunque, solo rispetto alle opere di urbanizzazione, il costo di costruzione non dovrà essere pagato. Il calcolo degli oneri da pagare sarà quantificato dal comune secondo determinate tabelle parametriche deliberate dall’amministrazione comunale.
Al termine dei lavori è anche necessario presentare la pratica di variazione catastale, con la quale verranno modificati i parametri dell’immobile e di conseguenza la rendita da riconoscere allo Stato. La nuova unità potrà avere una rendita catastale maggiore della somma delle due preesistenti perché la superficie complessiva incide sulla classificazione delle abitazioni.
Una volta accertato che l’accorpamento è realizzabile, se gli appartamenti si trovano in condominio si avverte l’amministratore. Se l’intervento comporta anche modifiche visibili dall’esterno, come l’eliminazione di un ingresso o la trasformazione di un serramento (per esempio da finestra a portafinestra o viceversa) è necessaria inoltre l’autorizzazione dell’assemblea. Al termine dei lavori, è obbligatorio un aggiornamento dei millesimi di proprietà di tutto il condominio.
Quando si debbano unire due appartamenti è necessario:
- verificare se le pareti da demolire per effettuare il collegamento contengono tubature idrauliche, fili elettrici o impianti comuni del condominio e prevedere le necessarie modifiche;
- ricorrere a un tecnico strutturista, che effettuerà verifiche statiche, qualora le pareti interessate dall’unione degli appartamenti siano portanti e siano necessarie demolizioni di loro parti o nuove aperture;
- controllare la complanarità tra i pavimenti delle due unità immobiliari da unire. Un dislivello viene comunque quasi sempre a crearsi in corrispondenza delle murature demolite e si rende quindi quasi sempre necessario rifare il pavimento nei due ambienti che vengono uniti.
- demolire una porzione di soletta se le unità immobiliari da unire si trovano invece su livelli diversi; prima occorre far effettuare una verifica tecnica, per consentire il passaggio della scala.
Altro intervento da preventivare è l’integrazione di tutti gli impianti presenti – come per esempio quello di riscaldamento ed elettrico – in modo da avere un’utenza unica e da contenere così i costi di gestione.
Nella pianta sono indicati gli interventi murari per unire due appartamenti adiacenti e per definire il nuovo schema di distribuzione interno. Le demolizioni sono in giallo e le costruzioni sono in rosso.
Il progetto ricava un’unica abitazione con una sola entrata: un trilocale di 100 mq con doppio affaccio. Il disimpegno centrale ottenuto è il filtro di comunicazione tra i due ex alloggi separati.
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