Sottotetto: le condizioni per renderlo abitabile

Sfruttare il sottotetto come spazio aggiuntivo alla casa. È un intervento sempre più frequente, perché permette di utilizzare ai fini abitativi un volume esistente ma sprecato. Ecco le regole per poterlo fare.

Redazione
A cura di “La Redazione”
Pubblicato il 12/06/2013 Aggiornato il 22/10/2013
Sottotetto: le condizioni per renderlo abitabile

L’utilizzo dei vani sotto la copertura è finalizzato alla riqualificazione edilizia e permette di ottimizzare il patrimonio immobiliare esistente limitando l’utilizzo di suolo urbano. Per questo è ammesso in tutta Italia ed è disciplinato da leggi a carattere regionale, con alcune differenze.

Trasformare il sottotetto in abitazione: i requisiti

Altezze e luminosità minime dei locali sono alla base delle leggi edilizie italiane, determinate da norme che fanno capo al Ministero della Salute, perché è alla tutela di questa che sono finalizzate. Uno strappo alle regole c’è sempre ed è quello previsto dalle leggi di quasi tutte le Regioni e le Province autonome della penisola in merito alle altezze dei sottotetti. Ogni Regione (Valle d’Aosta esclusa) ha voluto che tali deroghe alle norme sulle altezze valessero solo nel recupero dei sottotetti esistenti a una certa data (vedi tabella). In compenso si concede la possibilità di fare eccezione ai Regolamenti edilizi comunali, che non consentirebbero di incrementare la volumetria da destinare ad abitazione.

Limiti diversi

Le eccezioni prevedono un abbassamento dei soffitti rispetto alla misura minima di 2,7 metri sancita dalla legge nazionale. Di quanto, lo stabilisce ogni singola Regione: dai 2,4 metri di Abruzzo, Campania, Lombardia, Puglia e Veneto fino ai 2 metri di Lazio e Sicilia. Per bagni e corridoi sono talora ammesse misure ancora minori, e lo stesso vale per le abitazioni montane. In quest’ultimo caso, poiché i tetti sono spesso inclinati, si tracciano due diverse regole: la prima è che non può essere calpestabile la parte del pavimento sotto una certa altezza, la seconda è che si tratta di “altezza media ponderale”, cioè di una media tra le varie altezze del soffitto.

Garantire aria e luce

Un secondo vincolo posto dalle norme edilizie è quello dei rapporti aeroilluminanti (ovvero delle proporzioni tra finestre – e lucernari – che danno luce e aria alle stanze e la superficie di queste). Non tutte le Regioni si esprimono in merito: in Abruzzo, Campania, Lombardia, Marche, Piemonte, Puglia, Sardegna e Sicilia è rispettato il rapporto previsto dalla legge nazionale (finestre ampie almeno 1/8 del pavimento). Viceversa, una possibile riduzione è sancita in tutte le altre Regioni (come è rilevabile dalla tabella).

Alzare il tetto: dove sì e dove no

In Friuli Venezia Giulia, Lazio, Lombardia, Sardegna e Umbria per raggiungere le altezze minime prescritte è possibile sopraelevare il tetto (o cambiare le linee di pendenza delle falde). In Piemonte il diritto a sopraelevare è escluso, ma restano gli eventuali incrementi ammessi dagli strumenti urbanistici vigenti purché tali aumenti siano a fini abitativi, esclusi i locali accessori, come le soffitte. Altrove l’innalzamento dei tetti è escluso.

I disegni illustrano un esempio di innalzamento della copertura per il recupero del sottotetto ai fini abitativi: è stato possibile accorpare alla casa il sottotetto e renderlo abitabile alzando la quota della copertura in modo da ottenere all’interno di questo l’altezza minima necessaria, richiesta dal Regolamento di igiene edilizia. Ai fini burocratici, l’innalzamento del colmo è considerato “sopraelevazione” poiché comporta un incremento della volumetria. Sempre ai fini dell’abitabilità del nuovo spazio recuperato e unito al piano sottostante, nelle falde del tetto sono state realizzate delle aperture, visibili in facciata, indispensabili per poter avere i corretti rapporti aeroilluminanti, quelli cioè che esprimono la proporzione tra la superficie del pavimento interno e le aperture che garantiscono aria e luce naturali. In generale si può affermare che le modifiche alla facciata, laddove consentite come in questo caso, devono comunque preservare il decoro architettonico dell’edificio: si intende quell’insieme delle linee architettoniche che conferiscono armonia alla fisionomia dell’esterno della costruzione nel suo complesso.

I disegni illustrano un esempio di innalzamento della copertura per il recupero del sottotetto ai fini abitativi: è stato possibile accorpare alla casa il sottotetto e renderlo abitabile alzando la quota della copertura in modo da ottenere all’interno di questo l’altezza minima necessaria, richiesta dal Regolamento di igiene edilizia. Ai fini burocratici, l’innalzamento del colmo è considerato “sopraelevazione” poiché comporta un incremento della volumetria. Sempre ai fini dell’abitabilità del nuovo spazio recuperato e unito al piano sottostante, nelle falde del tetto sono state realizzate delle aperture, visibili in facciata, indispensabili per poter avere i corretti rapporti aeroilluminanti, quelli cioè che esprimono la proporzione tra la superficie del pavimento interno e le aperture che garantiscono aria e luce naturali. In generale si può affermare che le modifiche alla facciata, laddove consentite come in questo caso, devono comunque preservare il decoro architettonico dell’edificio: si intende quell’insieme delle linee architettoniche che conferiscono armonia alla fisionomia dell’esterno della costruzione nel suo complesso.

Oneri e concessioni variano

Nella maggior parte delle località il contributo è previsto in misura ordinaria, come se si trattasse di ampliare un edificio. In Lombardia e Lazio i Comuni possono deliberare un incremento, entro il limite massimo del 20%. In Liguria, al contrario, il contributo può essere ridotto al 50%, se non è realizzata un’unità immobiliare autonoma o se c’è ampliamento di strutture turistiche o case popolari. Stessa riduzione in Piemonte, se è trascritta una dichiarazione notarile di pertinenza dei locali all’abitazione principale. In Sicilia è dovuta, oltre al contributo, una somma pari al 20% del valore catastale incrementato a seguito dell’aumento di superficie. In Abruzzo, infine, la nuova legge prevede il raddoppio dei soli oneri di urbanizzazione primaria e secondaria.

Box o contributo al Comune

È necessario disporre di un box o un posto auto per rendere abitabili i sottotetti? In Emilia Romagna la risposta è «senz’altro sì» con la precisazione che i Consigli comunali possono chiedere una somma aggiuntiva che converta in denaro contante a favore dei Comuni la mancata disponibilità di posti auto. Buona parte delle Regioni (Abruzzo, Lazio, Liguria, Lombardia, Molise, Piemonte, Puglia) prevede che gli spazi siano reperiti o monetizzati solo quando si realizzi nel sottotetto un’unità abitativa autonoma. In Basilicata gli standard sono necessari esclusivamente se il sottotetto reso abitabile supera del 15% il volume dell’intero edificio e in Calabria del 25%. In Veneto i parcheggi sono necessari solo se il singolo Consiglio comunale li pretende attraverso una delibera. In Umbria, viceversa, gli spazi auto non sono mai indispensabili.

Assicurare il risparmio energetico

In Emilia Romagna sono previsti requisiti di trasmittanza termica, di raffrescamento e di controllo della condensazione pari a quelli stabiliti per le ristrutturazioni globali. In Molise, Piemonte, Puglia e Liguria ci si richiama alla normativa vigente in materia di consumi energetici. In Lombardia devono essere assicurati i “requisiti di prestazione energetica previsti per le ristrutturazioni totali, qualora il recupero del sottotetto riguardi una volumetria superiore al 20% rispetto a quella esistente già riscaldata o questo sia servito da un impianto termico ad esso dedicato”.

(1) Gli spazi inferiori vanno chiusi e utilizzati solo come depositi o armadi. (2) Rapporto minimo tra la superficie del pavimento (esclusi gli spazi sotto le altezze minime) e quella delle finestre. (3) Comuni identificati singolarmente da una legge regionale (Emilia 22/97, Lazio 9/1999, Liguria 20/1996, Piemonte 16/1999, Toscana 82/2000, Veneto 19/1992). (4) Norma valida per tutti i locali abitativi (non solo i sottotetti) nei Comuni a più di 1.100 metri s.l.m. (5) In Umbria eccezioni sono previste per gli edifici esistenti alla data di entrata in vigore del DM 5 luglio 1975 o dietro parere Asl. Si parla inoltre non di altezza media, ma massima: la prima (2,2 m) per tetti piani e la seconda per tetti spioventi. Si può far eccezione al rapporto aeroilluminante con impianti di ventilazione meccanizzata e un’adeguata illuminazione artificiale. (6) Per i locali con soffitti a volta, l’altezza media è calcolata come media aritmetica tra l’altezza dell’imposta e quella del colmo della volta stessa, misurata dal pavimento al loro intradosso con una tolleranza fino al 5 per cento. (7) Il recupero è possibile solo nelle zone A, B, C ed E. La chiusura degli spazi inferiori a 1,5 metri non è prescrittiva in corrispondenza delle fonti di luce. (8) Data entro cui doveva essere presentata la richiesta di concessione edilizia. (9) L’edificio può essere in costruzione, purché siano completate le parti strutturali. (10) Per i sottotetti realizzati dal 6/12/2000 al 30/12/2009 la legge era applicabile fino al 30/6/2011. (11) Norma straordinaria, valida per le domande presentate fino al 30 giugno 2012. Recupero consentito fino al 20% della volumetria residenziale preesistente.

(1) Gli spazi inferiori vanno chiusi e utilizzati solo come depositi o armadi.
(2) Rapporto minimo tra la superficie del pavimento (esclusi gli spazi sotto le altezze minime) e quella delle finestre.
(3) Comuni identificati singolarmente da una legge regionale (Emilia 22/97, Lazio 9/1999, Liguria 20/1996, Piemonte 16/1999, Toscana 82/2000, Veneto 19/1992).
(4) Norma valida per tutti i locali abitativi (non solo i sottotetti) nei Comuni a più di 1.100 metri s.l.m.
(5) In Umbria eccezioni sono previste per gli edifici esistenti alla data di entrata in vigore del DM 5 luglio 1975 o dietro parere Asl. Si parla inoltre non di altezza media, ma massima: la prima (2,2 m) per tetti piani e la seconda per tetti spioventi. Si può far eccezione al rapporto aeroilluminante con impianti di ventilazione meccanizzata e un’adeguata illuminazione artificiale.
(6) Per i locali con soffitti a volta, l’altezza media è calcolata come media aritmetica tra l’altezza dell’imposta e quella del colmo della volta stessa, misurata dal pavimento al loro intradosso con una tolleranza fino al 5 per cento.
(7) Il recupero è possibile solo nelle zone A, B, C ed E. La chiusura degli spazi inferiori a 1,5 metri non è prescrittiva in corrispondenza delle fonti di luce.
(8) Data entro cui doveva essere presentata la richiesta di concessione edilizia.
(9) L’edificio può essere in costruzione, purché siano completate le parti strutturali.
(10) Per i sottotetti realizzati dal 6/12/2000 al 30/12/2009 la legge era applicabile fino al 30/6/2011.
(11) Norma straordinaria, valida per le domande presentate fino al 30 giugno 2012. Recupero consentito fino al 20% della volumetria residenziale preesistente.

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