Ristrutturare: come procedo?

Quando si deve fare una ristrutturazione è importante partire con il piede giusto. Agire a norma e stabilire patti chiari è fondamentale.

Ristrutturare: come procedo?
Chiedi in comune quali sono gli obblighi di legge a tuo carico, prima di dar corso a lavori nel tuo appartamento: gli adempimenti burocratici variano secondo il tipo di opere. Così, se devi solo sostituire le finiture interne – cambi i pavimenti o rinnovi i sanitari – e non modifichi l’assetto distributivo della casa non devi presentare alcuna pratica: tali lavori riguardano la manutenzione ordinaria. Ma se invece vuoi ampliare una stanza o demolire un tramezzo devi presentare, in Comune (o allo “sportello unico per l’edilizia”), una pratica, che varia in funzione del tipo di intervento.
Identificare il tipo di lavoro

Per sapere qual è l’iter burocratico corretto da seguire, devi individuare la “classe” cui le opere da realizzare appartengono. Si fa riferimento al D.P.R. 6/6/2001 n. 380 – meglio noto come Testo unico dell’edilizia – che, al Titolo 1 art. 3, contiene
le definizioni degli interventi.

Manutenzione ordinaria – Rientrano qui tutti gli interventi edilizi che riguardano le opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici e quelle necessarie a integrare o mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti.

Manutenzione straordinaria – Sono così classificate tutte le opere e le modifiche che si rendono necessarie per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici, nonché per realizzare e integrare  servizi igienico-sanitari e tecnologici, sempre che non alterino i volumi e le superfici delle singole unità immobiliari e non comportino modifiche delle destinazioni di uso.

Restauro e risanamento conservativo – Sono compresi gli interventi edilizi rivolti a conservare l’organismo edilizio e ad assicurarne
la funzionalità mediante un insieme sistematico di opere che, nel rispetto degli elementi tipologici, formali e strutturali dell’organismo stesso,
ne consentano destinazioni d’uso con essi compatibili. Tali interventi comprendono il consolidamento, il ripristino e il rinnovo degli elementi costitutivi dell’edificio, l’inserimento degli elementi accessori e degli impianti richiesti dalle esigenze dell’uso, l’eliminazione degli elementi estranei all’organismo edilizio.

 Ristrutturazione edilizia – Si intendono gli interventi rivolti a trasformare gli organismi edilizi mediante un insieme sistematico di opere che possono portare a un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente. Tali interventi comprendono il ripristino o la sostituzione di alcuni elementi costitutivi dell’edificio, l’eliminazione, la modifica
e l’inserimento di nuovi elementi e impianti. Nell’ambito della ristrutturazione edilizia sono compresi anche quelli consistenti nella demolizione e ricostruzione con la stessa volumetria e sagoma di quello preesistente, fatte salve le sole innovazioni necessarie per l’adeguamento alla normativa antisismica; (così modificata dal d.lgs. n. 301 del 2002).

Nuova costruzione – Qui rientrano tutti gli interventi di trasformazione edilizia e urbanistica del territorio che non appartengono alle categorie precedenti. Sono da considerarsi tali: la costruzione di manufatti edilizi – fuori terra o interrati – l’ampliamento di quelli esistenti all’esterno della sagoma esistente, e gli interventi pertinenziali, che le norme ecniche degli strumenti urbanistici, in relazione alla zonizzazione e al pregio ambientale e paesaggistico delle aree, qualifichino come interventi di nuova costruzione, ovvero che comportino la realizzazione di un volume superiore al 20% di quello dell’edificio principale.CDC.10_13_Dossier-edilizia8

Quale pratica devi fare? ecco le varie possibilità

Una volta classificato il tuo tipo di intervento, puoi identificare la corrispondente pratica edilizia. Il percorso che la tua ristrutturazione richiede te lo indica quindi il Comune. Se preferisci, puoi rivolgerti subito a un professionista per una consulenza preliminare: si informerà per conto tuo e ti affiancherà lungo l’iter tra documenti e pratiche. Perché districarsi non è sempre facile e in ogni caso il progettista sarà comunque necessario, tranne per i casi di manutenzione ordinaria. Considera anche che novità burocratiche sono state introdotte di recente dal Dl 69/2013 “del fare”.

A) Comunicazione di inizio attività edilizia libera – CIA o CIAL (ai sensi dell’Art. 6 comma 3 del DPR 380/2001)
È richiesta per quegli interventi di manutenzione straordinaria che riguardano le modifiche dell’assetto distributivo degli appartamenti, ottenute con demolizione e nuova costruzione di muri divisori interni. Le opere non devono riguardare le parti strutturali dell’edificio, comportare aumento delle unità immobiliari (per esempio il frazionamento di un appartamento in due o più unità) o dei parametri urbanistici (come l’incremento della superficie utile dell’appartamento).
• La “Comunicazione” si compone di una parte che deve essere compilata e sottoscritta dal proprietario (o altra persona avente titolo sull’immobile)
e di una relazione tecnica di asseverazione redatta da un tecnico abilitato; questi in sostanza dichiara la conformità di quanto si vuole realizzare alla normativa
vigente edilizia, urbanistica e igienico-sanitaria.
• I lavori possono iniziare contestualmente alla presentazione della pratica in Comune.
• Al termine, a conclusione della procedura, il tecnico abilitato presenterà gli atti di aggiornamento catastale.

Attenzione
Occorre verificare che le leggi regionali non prevedano diversamente, in quanto è data facoltà alle Regioni a statuto ordinario di estendere l’utilizzo di questa comunicazione a ulteriori interventi edilizi, rispetto a quanto previsto dalla normativa nazionale.

B) Permesso di costruire

È un’autorizzazione amministrativa concessa dal Comune, che permette l’attività edilizia
in conformità agli strumenti di pianificazione edilizia e urbanistica. In genere sono subordinati
al “Permesso” gli interventi di:
• nuova costruzione
•  ristrutturazione urbanistica
• ristrutturazione edilizia che portino a un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente e che comportino aumento di unità immobiliari, modifiche del volume,
della sagoma, dei prospetti o delle superfici; e, limitatamente agli immobili compresi nelle zone omogenee A (centri storici), che comportino mutamenti della destinazione d’uso.
• La normativa comunque consente alle Regioni di definire ulteriori interventi che richiedono
il preventivo rilascio del Permesso di costruire.
• La domanda di Permesso deve essere a firma del richiedente e deve comprendere gli
elaborati grafici indicati nel Regolamento Edilizio, debitamente firmati da un tecnico abilitato.
In più possono essere richieste anche altre eventuali autorizzazioni.
• La pratica viene esaminata da una commissione tecnica comunale e, se entro i termini previsti, questa non si pronuncia scatta il “silenzio-assenso”: i lavori possono essere iniziati.
• Salvo alcuni casi, il rilascio del Permesso di costruire comporta il pagamento al Comune di un contributo, che è commisurato all’incidenza degli oneri di urbanizzazione e del costo di costruzione.
• A titolo abilitativo rilasciato, entro un anno dovrà essere comunicato l’inizio dei lavori (due se l’autorizzazione è stata concessa prima dell’entrata in vigore del Dl 69/2013) ); mentre la fine lavori andrà comunicata entro tre anni dalla data di protocollazione dell’inizio dei lavori.

In riferimento agli interventi:
• di nuove costruzioni
• di ricostruzioni o sopraelevazioni, (totali o parziali)
• che possano influire sulle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici esistenti e degli impianti installati Entro quindici giorni dall’ultimazione dei lavori, occorre presentare allo sportello unico dell’edilizia la domanda di rilascio del certificato di agibilità, corredata dalla documentazione che attesta l’avvenuta regolare esecuzione dei lavori (certificazioni degli impianti, accatastamento, dichiarazioni del direttore dei lavori e dell’impresa, certificato di collaudo delle strutture, …).
• Entro 30 giorni dalla ricezione della domanda, il dirigente o il responsabile del competente ufficio comunale – previa eventuale ispezione dell’edificio e verificata la documentazione consegnata – rilascia il certificato di agibilità.
•  Trascorsi inutilmente i 30 giorni, il termine per la formazione del silenzio assenso è:
• di 30 giorni quando il progetto a base del Permesso di costruire risulti corredato dal parere Asl;
• di 60 giorni in caso di autodichiarazione di conformità del progetto alle norme igienico-sanitarie. l Decorsi i termini per la formazione del silenzio assenso, l’agibilità è da ritenersi rilasciata.

C) Denuncia di inizio attività – DIA

Salvo eccezioni, è alternativa al Permesso di costruire.
• La normativa consente alle Regioni a statuto ordinario di ampliarne o ridurne il campo di applicazione. In alcune Regioni con questo documento si possono realizzare anche nuovi edifici (la Dia con poteri ampliati è conosciuta come SuperDia).
• La Dia segue il meccanismo del silenzio-assenso: comunicata alla Pubblica amministrazione l’intenzione di avviare i lavori, il soggetto, di solito decorsi 30 giorni (dipende dalle Regioni), può darvi inizio, dandone notizia.
• Il proprietario dell’immobile – o chi abbia titolo per presentare la Dia – almeno 30 giorni prima dell’inizio dei lavori, consegna allo sportello unico la “denuncia”, accompagnata da elaborati progettuali e da una dettagliata relazione a firma di un progettista abilitato, che asseveri la conformità delle opere da realizzare agli strumenti urbanistici approvati e ai regolamenti edilizi vigenti, nonché il rispetto delle norme di sicurezza e di quelle igienico-sanitarie.
• Per gli interventi da eseguire in ambito vincolato occorre preventivamente ottenere la conforme autorizzazione dall’Ente di tutela del vincolo. l Entro i 30 giorni dalla data di protocollo, l’ufficio tecnico comunale può chiedere integrazioni o inibire l’inizio dei lavori (per mancanza di documentazione o per difformità rispetto alle norme e/o agli strumenti urbanistici).
• Ultimato l’intervento, il progettista rilascia un certificato di collaudo finale, che va presentato allo sportello unico, con il quale si attesta la conformità al progetto dell’opera realizzata.
• Contestualmente consegna la ricevuta dell’avvenuta presentazione della variazione catastale, conseguente alle opere realizzate, e la dichiarazione che le stesse non hanno comportato modifiche del classamento catastale.
• Entro 15 giorni dall’ultimazione dei lavori, come per il Permesso
di costruire qualora ne ricorra il caso, occorre presentare allo sportello unico la domanda di rilascio del certificato di agibilità.
• La Dia non è da confondersi con un’autorizzazione: di fatto è un’autodichiarazione del committente dei lavori, seppure accompagnata da relazione e progetto; pertanto risulta essere più responsabilizzante per il privato e per il tecnico, piuttosto che per la pubblica amministrazione che, in questo caso, svolge solo un controllo dei requisiti.

Attenzione
In Lombardia per gli interventi di:
• nuova edificazione
• ampliamento
• ristrutturazione
• recupero abitativo di sottotetto in alternativa al Permesso di costruire si può ricorrere alla Dia (ex regime concessorio), ai sensi dell’ art. 41 della Legge Regionale 12/05 (c.d. Dia onerosa o SuperDia).
• Sarà il titolare dell’intervento a scegliere l’una o l’altra.

Se l’appartamento è un condominio
Se l’unità immobiliare interessata dall’intervento fa parte di un fabbricato condominiale e le opere riguardano parti comuni, occorre l’assenso condominiale. È il caso di lavori che riguardano la facciata dell’edificio, come la modifica o l’apertura di una nuova finestra. l Non serve l’assenso del condominio, invece, per le opere che, pur interessando parti dell’edificio di proprietà comune, rientrano nelle previsioni dell’Art. 1102 del Codice civile. Questo articolo specifica che ciascun condomino può servirsi delle parti comuni purché non ne alteri la destinazione, non rechi danno e non impedisca agli altri di farne uso secondo il loro diritto. Ma le differenti interpretazioni di questa norma hanno spesso determinato spiacevoli contenziosi tra i condomini. l Per questo è consigliabile richiedere sempre l’assenso del condominio, in ogni caso.

D) Segnalazione certificata di inizio attività – S.C.I.A.

È stata introdotta con il D.l. 78 del 31/05/2010 (convertito nella legge n. 122 del 30/07/2010). Con il D.l. 70 del 13/05/2011 (convertito nella legge 106 del 12/07/2011), è stato precisato che la Scia sostituisce la Dia per tutti gli interventi edilizi di cui all’art. 22 commi 1 e 2 del Testo Unico dell’edilizia.
• Per fare degli esempi, si può presentare la Scia per i seguenti interventi:
• Opere di manutenzione straordinaria non realizzabili con la Cia, in quanto eccedenti l’elencazione di cui al comma 2 dell’art. 6 del D.P.R. 380/2001;
• Opere di manutenzione straordinaria che comportano rinnovi e/o sostituzione di parti strutturali degli edifici, frazionamento di unitá immobiliari, modifiche di destinazione d’uso
con aggravio di standard;
• Opere di manutenzione straordinaria non rientranti nell’elenco di cui al comma 2 dell’art. 6 del D.P.R. 380/2001
in quanto eccedenti tali previsioni);
• Opere di restauro/risanamento conservativo;
• Opere di eliminazione delle barriere architettoniche, mediante realizzazione di manufatti che alterano la sagoma dell’edificio;
• Realizzazione di parcheggi pertinenziali interrati o all’interno
di volumi esistenti;
• Demolizioni, reinterri e scavi.
• I lavori si possono iniziare insieme alla presentazione della Scia allo sportello unico per l’edilizia. Al termine dei lavori, che dovrá avvenire entro tre anni dalla data di protocollazione, si deve consegnare comunicazione di fine lavori e certificato
di collaudo delle opere eseguite, con allegata ricevuta della variazione catastale.

 

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Ora chiama un progettista e inizia il tuo iter

Un tecnico è indispensabile per tutti i lavori che necessitano di un progetto e anche per quelli che richiedono una relazione tecnica da consegnare in Comune. Requisito fondamentale è che sia abilitato a eseguire la professione, quindi iscritto a un ordine professionale (geometra, architetto, ingegnere).

1) Incarica un professionista: considerato che sarà il referente di tutti i soggetti coinvolti in una ristrutturazione (Comune compreso), scegli una persona di fiducia a cui affidare la progettazione e anche la corretta gestione dei lavori. A garanzia di entrambi, dovrai sottoscrivere una lettera di incarico (“disciplinare di incarico”), in cui saranno identificate le prestazioni richieste al professionista, i compensi, le modalità di pagamento, i tempi di espletamento delle varie prestazioni e in generale tutti gli oneri e gli obblighi in carico a ciascuno dei due. Per la ristrutturazione di un appartamento, è prassi affidare allo stesso professionista i compiti di: progettista, direttore lavori, coordinatore per la sicurezza in fase di progetto e di esecuzione, presentazione pratiche edilizie e aggiornamento situazione catastale a lavori ultimati.

2) stabilisci subito il budget di spesa e comunicalo al progettista; le proposte di progetto terranno così in debita considerazione anche questo aspetto. Considera che devi aggiungere il compenso del tecnico: abrogate le tariffe professionali a cui prima si faceva riferimento, oggi il progettista è tenuto a sottoporre al committente un preventivo dettagliato dei propri costi, con indicato il grado di complessità della prestazione fornita e la polizza di responsabilità civile (obbligatoria).

3) Scegli il progetto e poi definisci con il tecnico tutta la soluzione in ogni dettaglio, in modo da non lasciare margini di discrezionalità in fase di esecuzione dei lavori. Infatti talvolta le modifiche eseguite in sede di cantiere comportano ripercussioni a cascata sull’intero progetto, nonché un incremento dei costi e risultati finali meno rispondenti alle aspettative iniziali. ACQUISISCI IL PIANO DI SICUREZZA E COORDINAMENTO (Psc): lo stila il coordinatore per la sicurezza in fase di progetto. Il Psc e i relativi allegati (stima dei costi per la sicurezza, cronoprogramma dei lavori, valutazione dei rischi) dovranno essere sempre allegati a ogni richiesta di preventivo. Fai redigere il COMPUTO METRICO dal professionista incaricato: si tratta di un elenco dettagliato dei lavori che si intendono appaltare. Copia del documento va consegnata alle imprese per la formulazione dei loro preventivi; consentirà di ricevere offerte omogenee e confrontabili.

4) Designa l’impresa dopo aver valutato l’aspetto economico e dopo aver verificato l’idoneità tecnico-professionale. È un obbligo posto al committente (o al responsabile dei lavori, se nominato) dalla normativa vigente per la sicurezza dei cantieri. Le imprese devono esibire al committente diversi documenti (dettagliati nell’allegato XVII del D.Lgs 81/2008), tra cui l’iscrizione alla Camera di commercio con oggetto sociale inerente alla tipologia dell’appalto e il documento unico di regolarità contributiva – DURC – in corso di validità. Tieni conto che la legge n. 98/2013 di conversione del Decreto “del fare” ha esteso la durata di tale documento da 90 a 120 giorni (per quelli rilasciati dopo l’entrata in vigore della legge stessa e cioè il 21/8/2013). In caso di dubbi la scelta dovrà ricadere su un’altra impresa.

5) Sottoscrivi il contratto d’appalto con l’impresa, definendo l’oggetto del lavoro (è consigliabile allegare l’offerta-preventivo), l’importo concordato, i tempi di esecuzione, le modalità di pagamento e, in generale, tutti gli oneri e gli obblighi in carico all’impresa e al committente.

6) Verifica la pratica edilizia: prima di iniziare i lavori accertati che sia stata presentata in Comune la relativa pratica edilizia e che siano trascorsi i termini di legge per poter dare inizio ai lavori; anche se di questi aspetti si occupa il progettista, è bene esserne informati. In caso di pratica CIA o SCIA i lavori possono iniziare subito dopo l’avvenuta protocollazione della pratica. Una copia della pratica va conservata in cantiere. RICORDA LA NOTIFICA PRELIMINARE, che serve nel caso in cantiere sia prevista la presenza – anche non contemporanea – di almeno due imprese (per esempio idraulico e muratore). Prima dell’inizio dei lavori, il responsabile dei lavori se nominato, altrimenti il committente stesso, deve inviare tale documento (che va elaborato conformemente all’allegato XII del D.Lgs. 81/08) all’Azienda sanitaria locale e alla Direzione provinciale del lavoro territorialmente competenti. Copia della notifica deve essere affissa in cantiere e deve essere ben visibile.

7) Il via aI lavori: l’impresa affidataria può iniziare il cantiere. Spetterà al direttore dei lavori la verifica della corretta esecuzione dei lavori e nel rispetto dei termini di contratto. Sarà invece compito del coordinatore per la sicurezza in fase di esecuzione verificare che in cantiere siano mantenute le generali condizioni di sicurezza. Non dimenticare, infine, il ruolo fondamentale che il committente deve svolgere: la sua presenza attiva in tutte le fasi del processo, secondo le specifiche competenze, è uno dei presupposti fondamentali per la buona riuscita di qualsiasi progetto di ristrutturazione.

8) Fine intervento: per concludere l’iter tecnico-amministrativo, quando necessario andranno presentati in Comune: l Comunicazione di fine lavori a firma del committente; l Certificato di collaudo a firma del tecnico; l Richiesta del certificato di agibilità; l Denuncia di variazione catastale (DOCFA) presso l’Agenzia del territorio (ex Catasto).

La sicurezza: un aspetto da condividere
Il committente è tenuto a garantire le condizioni di sicurezza del cantiere e deve avvalersi di professionisti esperti e di imprese abilitate. Il D.lgs. n. 81/2008 gli riserva un ruolo importante per la sicurezza nel cantiere, imponendo precisi obblighi e responsabilità. La scelta delle imprese e la pianificazione dei lavori devono avvenire secondo criteri che garantiscano la sicurezza dei lavoratori. Durante la progettazione dell’opera, in previsione di almeno due imprese anche non contemporaneamente presenti in cantiere, il committente deve nominare il Coordinatore per la progettazione (professionista con abilitazione specifica), che collaborerà con il progettista (le due figure possono coincidere) e dovrà redigere il Piano di sicurezza e coordinamento. Prima dell’affidamento dei lavori all’impresa, il committente deve nominare anche il coordinatore per la sicurezza in fase di esecuzione (professionista con abilitazione specifica) che, tramite controlli, verifichi l’attuazione del Psc e le generali condizioni di sicurezza del cantiere.

Paghi a rate
Tempi e modalità di pagamento si stabiliscono con accordi privati, ma ricorda che negli incarichi al professionista e all’impresa devono essere specificati anche questi aspetti.Infatti solo con documenti attentamente redatti e sottoscritti puoi fare valere (anche in Tribunale) le tue ragioni in caso di contestazioni. Solitamente si corrisponde un acconto pari al 20% alla firma del contratto; si versa fino al 60% entro la fine dei lavori; il saldo (20%) è a 30 giorni dalla fine dei lavori.

In collaborazione con arch. Paolo Mereghetti – studio M&C Architetti Associati, Milano – Tel. 02/55210401, p.mereghetti@mec-architetti.it