Dividere una casa in due: iter, costi e bonus fiscali

Dividere una casa in due appare più semplice che fare il contrario... Ecco come procedere al frazionamento di un’unità immobiliare in due o viceversa all’accorpamento di due unità in una sulla base delle nuove regole introdotte nel 2014.
Redazione
A cura di “La Redazione”
Pubblicato il 26/11/2016 Aggiornato il 26/11/2016

Un appartamento per i figli, un’unità immobiliare da vendere o mettere in locazione sono questi alcuni dei motivi che possono spingere a dividere una casa in due diverse unità immobiliari. E le regole introdotte dal 2014 con il decreto Sblocca Italia hanno reso la procedura burocratica molto più semplice. Anche qualora si volesse procedere all’unione di due appartamenti contigui in uno. Vediamo come.

Le condizioni da rispettare

La legge 11 novembre 2014, n. 164 anche conosciuta come Sblocca Italia ha semplificato alcune procedure contenute del testo Unico sull’edilizia in caso di frazionamento o accorpamento di unità immobiliari. In particolare si può oggi dividere un alloggio grande in due più piccoli o unire alloggi contigui sia sullo stesso piano che su piani differenti per realizzarne uno più grande, a seconda delle esigenze della famiglia, senza dover ottenere alcun permesso da parte del Comune. C’è da sottolineare che le regole previste per il frazionamento o accorpamento immobiliare sono le stesse previste per il rinnovo o la sostituzione di alcune parti dell’immobile come l’apertura di porte interne, lo spostamento di pareti o la realizzazione e il miglioramento di servizi igienico-sanitari. L’unica condizione da rispettare è quella di non modificare la volumetria complessiva degli edifici, quindi non si possono costruire stanze in più né si può modificare la destinazione d’uso di un immobile per esempio far diventare un immobile ad uso abitativo in ufficio o altro.

La procedura da seguire per dividere un immobile

Dal punto di vista burocratico è necessario, prima di dar inizio ai lavori, trasmettere al Comune la cosiddetta CILA, la Comunicazione di Inizio lavori asseverata da un tecnico abilitato quale geometra, architetto o ingegnere. Con tale documento il professionista attesta sotto la sua responsabilità che i lavori sono coerenti con le regole e i piani approvati e che sono compatibili con la normativa antisismica e con quella sul rendimento energetico nell’edilizia e che i lavori non interessano le parti strutturali dell’edificio. Assieme alla CILA occorre allegare Altri documenti quali:

  • l’elaborato progettuale inteso come i disegni tecnici eseguiti dal tecnico da cui è visibile la modifica dell’appartamento
  • i dati dell’impresa che effettuerà i lavori di frazionamento o accorpamento dell’appartamento.

A fine lavori si dovrà inviare al Comune una Comunicazione di fine lavori valida ai fini dell’aggiornamento catastale. Ciò significa che inviando questa comunicazione, sarà lo stesso Comune a inoltrare in maniera tempestiva e diretta la documentazione per l’aggiornamento all’ufficio del Catasto. Per ciò che riguarda i costi da pagare per procedere al frazionamento o accorpamento di un’unità immobiliare, si dovranno pagare al Comune degli oneri solo se le trasformazioni effettuate producano un aumento della superficie calpestabile che genera una maggiore erogazione di servizi da parte del Comune, il cosiddetto carico urbanistico che significa maggiore servizio idrico, fognatura, ecc. In tal caso il calcolo degli oneri da pagare è quantificato dal Comune sulla base di alcune tabelle deliberate dalla stessa amministrazione comunale. 

Se l’appartamento da dividere o unire si trova in un condominio, anche se il Codice civile non prevede la necessità di un’autorizzazione dell’assemblea per avviare i lavori, è bene comunicare all’amministratore l’avvio degli interventi avendo cura di non arrecare pregiudizio alla sicurezza, stabilità e al decoro dell’edifico. Se però l’intervento comporta anche modifiche visibili dall’esterno, come l’eliminazione di un ingresso o la trasformazione di un serramento (per esempio da finestra a portafinestra o viceversa) è necessaria inoltre l’autorizzazione dell’assemblea. Al termine dei lavori, è obbligatorio un aggiornamento dei millesimi di proprietà di tutto il condominio.

Dividere un immobile con la detrazione Irpef al 50%

Il frazionamento o accorpamento immobiliare rientrano nei lavori di manutenzione straordinaria che danno diritto alla detrazione Irpef al 50% per lavori di ristrutturazione. L’importo massimo di spesa ammesso alla detrazione è di 96mila per unità immobiliare e la detrazione è divisa in 10 quote annuali di pari importo. Per fruire della detrazione è necessario che i pagamenti siano effettuati con bonifico bancario o postale, da cui risultino la causale del versamento, con riferimento alla norma (articolo 16 -bis del Dpr 917/1986), il codice fiscale del beneficiario della detrazione e il codice fiscale o numero di partita Iva del beneficiario del pagamento. Al momento del pagamento del bonifico, banche e Poste Italiane Spa devono operare una ritenuta a titolo di acconto dell’imposta sul reddito dovuta dall’impresa che effettua i lavori che dal 1° gennaio 2015 è pari all’8%. Per avere la detrazione fiscale occorre indicare nella dichiarazione dei redditi i dati catastali identificativi dell’immobile e conservare una serie di documenti quali:

  • ricevuta del bonifico
  • fatture o ricevute fiscali relative alle spese effettuate per la realizzazione dei lavori di ristrutturazione
  • domanda di accatastamento (se l’immobile non è ancora censito)
  • ricevute di pagamento dell’imposta comunale (Ici-imu), se dovuta.

L’esecuzione di lavori di manutenzione straordinaria quali il frazionamento o accorpamento permettono di godere non solo della detrazione Irpef al 50% per le ristrutturazioni edilizie ma anche del bonus mobili, la detrazione Irpef al 50% per l’acquisto di mobili nuovi – cucine, letti, armadi, cassettiere, librerie, scrivanie, tavoli, sedie, comodini, divani, poltrone, credenze, nonché i materassi e gli apparecchi di illuminazione – e grandi elettrodomestici di classe energetica non inferiore alla A+ (A per i forni) – frigoriferi, congelatori, lavatrici, asciugatrici, lavastoviglie, apparecchi di cottura, stufe elettriche, piastre riscaldanti elettriche, forni a microonde, apparecchi elettrici di riscaldamento, radiatori elettrici, ventilatori elettrici, apparecchi per il condizionamento – destinati ad arredare l’immobile. La detrazione spettante, da ripartire tra gli aventi diritto in dieci quote annuali di pari importo, deve essere calcolata sull’importo massimo di 10.000 euro complessivamente riferito alle spese sostenute per l’acquisto di mobili e grandi elettrodomestici. Come previsto per i lavori di ristrutturazione, per avere il bonus mobili occorre effettuare i pagamenti con bonifici bancari o postali, sui quali va indicato la causale del versamento (è quella attualmente utilizzata da banche e Poste Spa per i bonifici relativi ai lavori di ristrutturazione ), il codice fiscale del beneficiario della detrazione e il numero di partita Iva o il codice fiscale del soggetto a favore del quale il bonifico è effettuato.

Imu, Tasi e tari

Dal punto di vista fiscale accorpando due appartamenti in uno solo e adibendo l’unica unità immobiliare a prima casa si potrà fruire dell’esenzione IMU purché l’immobile non sia accatasto nelle categorie A1, A8 e A9. Qualora al contrario si divida l’immobile in due appartamenti più piccoli, se vengono intestati a due proprietari diversi ed entrambi adibiscono l’unità immobiliare a prima casa, in entrambi i casi si potrà godere dell’esenzione Imu. Se invece i due appartamenti sono intestati allo stesso proprietario. questi sulla prima casa non pagherà l’imposta mentre sulla seconda sì. Stesso discorso vale per la Tasi, il tributo comunale sui servizi indivisibili che si paga come l’Imu sulla prima casa solo se di lusso o di pregio. La Tari, la tassa sui rifiuti, andrà pagata a prescindere dalla categoria catastale e sulla base delle tariffe determinate dal Comune che tengono conto del numero di vani e degli occupanti l’immobile.

Vuoi vedere le foto di appartamento ricavato da una casa più grande ? Clicca qui.

Come valuti questo articolo?
12345
Valutazione: 4 / 5, basato su 3 voti.
Avvicina il cursore alla stella corrispondente al punteggio che vuoi attribuire; quando le vedrai tutte evidenziate, clicca!
A Cose di Casa interessa la tua opinione!
Scrivi una mail a info@cosedicasa.com per dirci quali argomenti ti interessano di più o compila il form!