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Cosa sapere prima di dividere un immobile: dalla definizione di manutenzione straordinaria alle pratiche edilizie (CILA o SCIA), fino a costi, vincoli e obblighi in condominio.Dividere un appartamento in due unità (o anche unire più immobili in un’unica abitazione) è un intervento sempre più frequente nelle città dove il patrimonio edilizio esistente viene riorganizzato per adattarsi a nuove esigenze abitative e di mercato.
Tuttavia il frazionamento o accorpamento di un immobile non è solo una scelta progettuale: comporta anche precise procedure urbanistiche, pratiche edilizie e verifiche tecniche che è importante conoscere prima di avviare i lavori.
Dal punto di vista normativo, questi interventi rientrano generalmente nella manutenzione straordinaria, come stabilito dal Testo Unico dell’Edilizia, ma con alcune condizioni precise: non deve cambiare la volumetria complessiva dell’edificio e la destinazione d’uso deve rimanere la stessa. A seconda delle opere previste — ad esempio semplici modifiche interne, interventi sulle strutture o cambiamenti dei prospetti — la procedura può richiedere una CILA oppure una SCIA, con passaggi tecnici e amministrativi differenti.
Oltre alla pratica edilizia, vanno considerati altri aspetti fondamentali: l’aggiornamento catastale a fine lavori, gli eventuali oneri urbanistici legati all’aumento del carico insediativo e, nel caso di edifici condominiali, i rapporti con il regolamento e con l’assemblea.
In questa guida vediamo quindi quali interventi sono ammessi, quale pratica serve per dividere un immobile e quali passaggi seguire fino alla conclusione dei lavori.
Definizione dell’intervento edilizio
Per dividere o unire un immobile, è importante partire dalla corretta classificazione dell’intervento. Il riferimento è il Testo Unico dell’Edilizia (D.P.R. 380/2001), che include tra gli interventi di manutenzione straordinaria anche il frazionamento e l’accorpamento delle unità immobiliari. Rientrano in questa categoria gli interventi che:
- modificano la distribuzione interna (ad esempio spostamento di tramezzi);
- prevedono la realizzazione o l’adeguamento di bagni e impianti;
- possono comportare variazioni della superficie delle singole unità.
Condizione essenziale è che non venga modificata la volumetria complessiva dell’edificio e che sia mantenuta la destinazione d’uso originaria.
Se invece l’intervento comporta un cambio d’uso urbanisticamente rilevante (ad esempio da commerciale a residenziale), non rientra più nella manutenzione straordinaria e richiede un diverso titolo edilizio, da valutare caso per caso.
Verifiche preliminari: cosa controllare prima dei lavori
Prima di procedere con il frazionamento è indispensabile effettuare alcune verifiche tecniche:
- conformità urbanistica e catastale dell’immobile;
- rispetto dei requisiti igienico-sanitari (superficie minima, altezze, rapporti aeroilluminanti);
- fattibilità della suddivisione degli impianti (luce, acqua, gas);
- possibilità di garantire accessi funzionali alle nuove unità.
Questa fase è determinante per evitare problemi autorizzativi o irregolarità future.
Quale pratica edilizia serve: CILA o SCIA
Nella maggior parte dei casi, il frazionamento di un appartamento si realizza tramite CILA (Comunicazione di Inizio Lavori Asseverata). Quando è sufficiente la CILA
La CILA è utilizzabile quando:
- non si interviene sulle strutture portanti;
- non si modificano i prospetti;
- non si realizza un cambio d’uso urbanisticamente rilevante.
È invece necessaria la SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività) quando l’intervento comporta:
- opere su parti strutturali;
- modifiche dei prospetti (facciate, finestre, nuovi ingressi);
- interventi che esulano dalla manutenzione straordinaria “leggera”.
La SCIA è immediatamente efficace: i lavori possono iniziare dalla data di presentazione, salvo controlli successivi dell’amministrazione.
CILA: cosa è e come funziona
La CILA è una comunicazione da presentare al Comune prima dell’inizio dei lavori, corredata dall’asseverazione di un tecnico abilitato. Attesta:
- la conformità agli strumenti urbanistici;
- il rispetto delle norme antisismiche ed energetiche;
- che i lavori non interessano parti strutturali.
Alla pratica vanno allegati:
- elaborati progettuali;
- dati dell’impresa esecutrice;
- modulo unificato nazionale.
Modifiche ai prospetti e vincoli
È necessaria la SCIA quando invece il frazionamento richiede interventi sulle facciate, ad esempio per:
- aumentare le superfici finestrate;
- realizzare nuovi ingressi —
Le modifiche sono ammesse solo se:
- non compromettono il decoro architettonico;
- rispettano la normativa urbanistica vigente.
Se l’edificio è sottoposto a vincolo (storico o paesaggistico), è obbligatoria anche l’autorizzazione dell’ente competente.
Nel caso di interventi strutturali, è inoltre richiesta la pratica sismica presso il Genio Civile, secondo le modalità previste dalla normativa regionale.
Fine lavori, agibilità e aggiornamento catastale
Al termine dei lavori:
- il tecnico redige il certificato di collaudo finale;
- si presenta la comunicazione di fine lavori;
- si procede con l’aggiornamento catastale tramite procedura DOCFA.
Successivamente, entro i termini previsti, per attestare la regolarità dell’intervento quando modifichi almeno una delle condizioni sotto riportate, si deve depositare anche la SCA (Segnalazione Certificata di Agibilità),
- sicurezza;
- salubrità;
- efficienza energetica;
- conformità degli impianti.
Costi per il frazionamento di un immobile
I principali costi da considerare sono:
- diritti di segreteria e istruttoria comunali;
- spese catastali;
- parcella del tecnico.
In presenza di un aumento del numero di unità immobiliari, possono essere richiesti anche:
- oneri di urbanizzazione;
- eventuali contributi legati al maggiore carico urbanistico.
Frazionamento in condominio: regole e autorizzazioni
Se l’immobile si trova in condominio:
- è necessario verificare il regolamento condominiale;
- occorre comunicare preventivamente i lavori all’amministratore (art. 1122 c.c.).
Il frazionamento è generalmente consentito, purché non vengano lesi i diritti degli altri condomini.
È invece necessaria l’autorizzazione dell’assemblea quando:
- si interviene su parti comuni;
- si modificano elementi esterni (facciata, ingressi, serramenti);
- si alterano elementi condivisi.
Aggiornamento delle tabelle millesimali
A conclusione dell’intervento, è obbligatorio aggiornare le tabelle millesimali, poiché cambia la distribuzione delle proprietà e dei relativi pesi all’interno del condominio.
Bonus fiscali e divisioni/accorpamento immobili
Bonus ristrutturazione
Il frazionamento o accorpamento immobiliare rientrano nei lavori di manutenzione straordinaria che danno diritto fino al 31 dicembre 2026 alla detrazione Irpef:
- con aliquota al 50% se i lavori sono effettuati sull’abitazione principale
- con aliquota al 36% in tutti gli altri casi.
L’importo massimo di spesa ammesso alla detrazione è di 96mila per unità immobiliare e la detrazione è divisa in 10 quote annuali di pari importo. Per fruire della detrazione è necessario che i pagamenti siano effettuati con bonifico bancario o postale, da cui risultino:
- la causale del versamento, con riferimento alla norma (articolo 16 -bis del Dpr 917/1986),
- il codice fiscale del beneficiario della detrazione
- il codice fiscale o numero di partita Iva del beneficiario del pagamento.
Al momento del pagamento del bonifico, banche e Poste Italiane Spa devono operare una ritenuta a titolo di acconto dell’imposta sul reddito dovuta dall’impresa che effettua i lavori che è pari all’11%. Per avere la detrazione fiscale occorre indicare nella dichiarazione dei redditi i dati catastali identificativi dell’immobile e conservare una serie di documenti quali:
- ricevuta del bonifico
- fatture o ricevute fiscali relative alle spese effettuate per la realizzazione dei lavori di ristrutturazione
- domanda di accatastamento (se l’immobile non è ancora censito)
- ricevute di pagamento dell’imposta comunale (Ici-imu), se dovuta.
Bonus mobili
L’esecuzione di lavori di manutenzione straordinaria quali il frazionamento o accorpamento permettono di godere non solo della detrazione Irpef al 50% per le ristrutturazioni edilizie ma anche del bonus mobili, la detrazione Irpef al 50% per l’acquisto di:
- mobili nuovi come cucine, letti, armadi, cassettiere, librerie, scrivanie, tavoli, sedie, comodini, divani, poltrone, credenze, nonché i materassi e gli apparecchi di illuminazione
- grandi elettrodomestici, per i quali sia prevista l’etichetta energetica, di classe non inferiore alla classe A per i forni, alla classe E per le lavatrici, le lavasciugatrici e le lavastoviglie, alla classe F per i frigoriferi e i congelatori- destinati ad arredare l’immobile.
Non si può fruire del bonus mobili per l’acquisto di:
- porte
- pavimentazioni (per esempio, il parquet)
- tende e tendaggi
- altri complementi di arredo.
Tra le spese da portare in detrazione invece si possono includere quelle di trasporto e di montaggio dei beni acquistati.
I lavori devono essere avviati non prima del 1° gennaio dell’anno precedente a quello in cui vengono acquistati mobili ed elettrodomestici. Ad esempio, per beneficiare della detrazione sugli acquisti effettuati nel 2026, l’intervento edilizio deve risultare iniziato dal 1° gennaio 2025 in poi.
Indipendentemente dall’importo delle spese sostenute per i lavori di recupero del patrimonio edilizio, la detrazione va calcolata su un importo massimo di 5.000 euro per il 2026 riferito, complessivamente, alle spese sostenute per l’acquisto di mobili e grandi elettrodomestici.
Il contribuente che esegue lavori di ristrutturazione su più unità immobiliari avrà diritto più volte al beneficio. Inoltre, l’Agenzia delle Entrate nella sua guida online aggiornata al 2026 sul bonus mobili ha avuto modo di precisare che nel caso di interventi di recupero edilizio che comportino l’accorpamento di più unità abitative o la suddivisione in più immobili di un’unica unità abitativa, per individuare il limite di spesa di di 5mila euro per l’acquisto dei mobili e grandi elettrodomestici, vanno considerate le unità immobiliari censite in catasto all’inizio degli interventi edilizi e non quelle risultanti alla fine dei lavori.
Come previsto per i lavori di ristrutturazione, per avere il bonus mobili occorre effettuare i pagamenti con bonifici bancari o postali, sui quali vanno indicate:
- la causale del versamento (è quella attualmente utilizzata da banche e Poste Spa per i bonifici relativi ai lavori di ristrutturazione ),
- il codice fiscale del beneficiario della detrazione
- il numero di partita Iva o il codice fiscale del soggetto a favore del quale il bonifico è effettuato.
Per avere il bonus mobili occorre effettuare i pagamenti con bonifico o carta di debito o credito. Non è consentito, invece, pagare con assegni bancari, contanti o altri mezzi di pagamento.
I documenti da conservare sono:
- l’attestazione del pagamento (ricevuta del bonifico, ricevuta di avvenuta transazione, per i pagamenti con carta di credito o di debito, documentazione di addebito sul conto corrente)
- le fatture di acquisto dei beni, riportanti la natura, la qualità e la quantità dei beni e dei servizi acquisiti.
Equivale alla fattura lo scontrino che riporta il codice fiscale dell’acquirente, insieme all’indicazione della natura, della qualità e della quantità dei beni acquistati.
Il bonus mobili si ottiene indicando le spese sostenute nella dichiarazione dei redditi (modello 730 o modello Redditi persone fisiche) e spetta unicamente al contribuente che usufruisce della detrazione per le spese di intervento di recupero del patrimonio edilizio.
Stop alla cessione del credito o sconto in fattura
Oggi non è più possibile usufruire della cessione del credito o dello sconto in fattura per i lavori connessi ai bonus casa, dalla ristrutturazione all’ecobonus.
IMU e Tari, chi deve pagarle
Dal punto di vista fiscale quando si divide l’immobile in due appartamenti più piccoli, se vengono intestati a due proprietari diversi ed entrambi adibiscono l’unità immobiliare ad abitazione principale, in entrambi i casi si potrà godere dell’esenzione Imu sempre se la categoria catastale dell’immobile non sia lusso o di pregio (A1, A8 e A9).
Se invece i due appartamenti sono intestati allo stesso proprietario, questi sulla prima casa, se si rispettano le condizioni previste dalla legge, non pagherà l’imposta mentre sulla seconda sì.
Accorpando due appartamenti in uno solo e adibendo l’unica unità immobiliare ad abitazione principale si potrà fruire dell’esenzione IMU purché l’immobile non sia accatasto nelle categorie A1, A8 e A9.
Per abitazione principale si intende quell’immobile in cui il possessore e la sua famiglia vi dimorino abitualmente e vi abbiano la propria residenza anagrafica.
L’Imu è dovuta per l’anno in corso e viene calcolata in proporzione alla percentuale di possesso e ai mesi dell’anno nei quali si è protratto il possesso. L’imposta si può pagare:
- in un’unica soluzione entro il 16 giugno
- in due rate, una con scadenza il 16 giugno (acconto) e l’altra, a saldo dell’imposta dovuta per l’intero anno, con eventuale conguaglio sulla prima rata, entro il 16 dicembre di ciascun anno.
È, inoltre, possibile effettuare il pagamento in un’unica soluzione annuale entro il 16 giugno dell’anno di riferimento.
Le modalità di pagamento sono a scelta del contribuente che può optare tra:
- modello f24 (reperibile on line gratuitamente dal sito dell’Agenzia delle Entrate o presso gli sportelli abilitati, questo deve essere compilato con molta attenzione)
- bollettino di conto corrente postale.
La Tari, la tassa sui rifiuti, andrà pagata a prescindere dalla categoria catastale. Il presupposto della TARI è il possesso o la detenzione a qualsiasi titolo di locali o di aree scoperte operative suscettibili di produrre rifiuti urbani.
Le scadenze di pagamento della tassa sono fissate dai singoli Comuni, e in linea generale è possibile pagare in tre tempistiche diverse:
- 1° rata da pagare entro la fine del mese di aprile;
- 2° rata da pagare entro la fine del mese di luglio;
- 3° rata è il saldo da versare entro la fine dell’anno.
Ad ogni modo è bene far riferimento al proprio Comune che stabilisce il calendario delle scadenze.
Per pagare la Tari si può scegliere tra le seguenti diverse modalità:
- PagoPa
- F24
- bollettino postale
- MAV.
Se la seconda casa che si ricava dal frazionamento è vuota e non ci vive nessuno, è prevista l’esenzione dal pagamento della TARI-
Tuttavia sulle seconde case si può non pagare la spazzatura solo se queste sono disabitate e inutilizzabili, cosa che deve provata dimostrando l’assenza di allaccio alla rete elettrica, idrica o fognaria.
In sostanza la tassa sui rifiuti per una seconda casa non abitata non si paga, ma soltanto se l’immobile sia privo di arredi e di fornitura di acqua, gas e luce. Per dimostrarlo occorre che risultino non attive le diverse forniture di beni essenziali presentando apposita documentazione. Il Comune potrà effettuare un’ispezione per verificare l’effettiva assenza di arredi e allacci utenze.
Se invece l’immobile adibita a seconda casa, è arredata e dotata di allacci alle utenze, la tassa rifiuti deve essere pagata. Il calcolo lo fa il Comune, che come prevede nel suo regolamento può applicare un criterio presuntivo per stabilire quanto pagare di TARI. Cosa significa? Che il Comune presume che i non residenti debbano pagare un tot per una seconda casa che è presuntivamente proporzionato alla superficie dell’immobile.
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