Come trasformare un garage in casa, cambiare destinazione d’uso e trasformare gli spazi

Il cambio di destinazione d’uso da garage ad abitazione è possibile se è verificata la fattibilità urbanistica e, nel caso di modifiche alla struttura portante, anche quella strutturale. La possibilità concreta di effettuare il cambio di destinazione d’uso va comunque verificata in relazione alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente nel Comune in cui si trova l’immobile e alle caratteristiche specifiche dell’intervento.

La fattibilità urbanistica in una prima istanza consiste nella verifica della disponibilità di cubatura residenziale e/o della sussistenza di meccanismi premiali permessi dallo strumento urbanistico vigente ed è successiva al recupero della documentazione che legittimi lo stato di fatto quindi il titolo edilizio iniziale ovvero, per gli immobili realizzati in epoca nella quale non era obbligatorio acquisire il titolo abilitativo edilizio, l’accatastamento di primo impianto.

Al contempo è utile indagare se la struttura abbia già alcuni dei requisiti minimi per poter essere trasformata in abitazione, ad esempio l’altezza e la superficie previste dal regolamento edilizio. Vanno inoltre verificati gli eventuali ulteriori requisiti igienico-sanitari, urbanistici ed edilizi richiesti dalla normativa applicabile.

L’intervento si configura come cambio di destinazione d’uso da accessorio, strumentale e complementare rispetto alla costruzione principale, a residenza, destinata alla permanenza di persone, ed implica la verifica della disponibilità di nuova superficie utile abitabile e degli eventuali standard o dotazioni territoriali richiesti dalla disciplina urbanistica, compresi quelli relativi ai parcheggi.

Nell’esempio di ristrutturazione illustrato di seguito il mutamento di destinazione d’uso è definibile come verticale – urbanisticamente rilevante poiché avviene fra due categorie funzionali distinte, quella produttiva (laboratorio) e quella residenziale e, anche in questo caso, si produce un aumento del carico urbanistico dovuto alla possibilità di abitare uno spazio.

L’aumento del carico urbanistico generato dalla formazione di nuova volumetria abitativa può comportare il pagamento del contributo di costruzione e degli oneri di urbanizzazione, secondo quanto previsto dalla disciplina vigente e dagli strumenti urbanistici comunali. Gli oneri sono correlati alla necessità di maggiori dotazioni territoriali, consistenti in infrastrutture, servizi, attrezzature, spazi pubblici o di uso pubblico e ogni altra opera di urbanizzazione e per la sostenibilità ambientale, paesaggistica, socio-economica prevista dallo strumento di pianificazione.

Quali permessi servono per trasformare un box in abitazione

1.    Avviare la pratica edilizia

In seguito ad un riscontro positivo della fattibilità, continuando ad avvalersi del tecnico abilitato, il proprietario presenta il titolo edilizio richiesto dalla normativa in relazione alle caratteristiche dell’intervento; nell’esempio illustrato, presenta l’istanza di Permesso di Costruire.

Oltre alle dovute comunicazioni, dichiarazioni e attestazioni si allegano gli estratti cartografici di inquadramento, gli elaborati grafici, la documentazione fotografica, le relazioni tecniche e tutto quanto riguarda sicurezza, igiene, risparmio energetico, impianti da installare.

Se le opere lo richiedono, si allegano anche l’autorizzazione per le zone sottoposte a tutela ai sensi del D. Lgs n.42/2004 (Codice dei beni culturali e del paesaggio) e/o ad altri vincoli.

2. Effettuare il Deposito sismico o l’Autorizzazione sismica

L’istanza si inoltra al Genio Civile regionale nel caso di modifiche alla struttura portante dell’edificio, secondo le procedure previste dalla normativa nazionale e regionale applicabile; in entrambi i casi i lavori non possono iniziare prima dell’adempimento previsto dalla normativa.

3. Comunicare l’Inizio dei lavori

La comunicazione è presentata dal proprietario dopo l’ottenimento dei permessi e degli eventuali ulteriori adempimenti necessari per poter avviare i lavori.

4. Comunicare la Fine dei lavori

Se i lavori hanno riguardato la struttura portante, la comunicazione di fine lavori deve essere inoltrata dal proprietario oltre che al Comune anche al Genio Civile regionale secondo le modalità previste dalla disciplina applicabile.

5. Effettuare la Variazione catastale

La richiesta è presentata all’Agenzia delle Entrate entro 30 giorni dalla fine dei lavori e consiste nell’aggiornamento della planimetria, categoria, classe e rendita dell’immobile. Elaborata con il software DCFA viene inoltrata telematicamente dal tecnico abilitato delegato dal proprietario.

6. Presentazione della Segnalazione certificata di agibilità (SCA)

Entro quindici giorni dall’ultimazione dei lavori di finitura dell’intervento, nei casi in cui è richiesta, il documento attesta, attraverso la documentazione e le dichiarazioni previste dalla normativa, la sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico dell’edificio e degli impianti nello stesso installati.

Trasformare un garage in abitazione: un esempio di progetto

Da laboratorio ad abitazione: il progetto di trasformazione

Un’idea da non scartare, visto l’ottimo risultato ottenuto, che oltretutto ha consentito al proprietario di ricavare una soluzione abitativa decisamente originale in una zona molto richiesta, dove quindi i prezzi degli appartamenti sono piuttosto alti.

Poiché la costruzione possedeva già i requisiti che hanno permesso di non ampliare il volume esistente poiché l’altezza utile era di 2,70 metri e la superficie di 30 mq, l’idea ha preso corpo e ha potuto concretizzarsi attraverso due step di cantiere, ciascuno preceduto da un proprio iter burocratico visto che è stata realizzata anche una nuova copertura a due falde.

Come si inserisce la nuova abitazione nel contesto esistente

L’ex laboratorio si trova all’interno di un cortile che condivide con un edificio a più piani. Il progetto di trasformazione ha quindi dovuto tenere conto di questo contesto, rispettando la tipologia costruttiva del palazzo e riproponendone morfologia ed estetica esterna anche per la casa singola.

L’intervento quindi ha voluto non solo valorizzare la piccola costruzione esistente, ma anche riqualificare il contesto condominiale in cui questa si trova.

Tra i lavori è stata prevista dunque la sistemazione dello spazio comune, con la posa di una nuova pavimentazione e l’aggiunta di vasi per fiori e piante. Il risultato ha portato vantaggi in termini di aspetto dell’insieme, di praticità e di sicurezza per tutto il condominio.

ERA COSì

Progetto: arch. Daniela Fracassetti Curno (Bg), adf.projet@gmail.com  Foto: Cristina Fiorentini

I lavori per trasformare il garage in abitazione

Prima fase: vespaio, nuove finestre e distribuzione interna

È stato costruito il vespaio aerato (vuoto sanitario al di sotto della quota interna di pavimento) che distanzia gli ambienti dal terreno. 

Successivamente si è passati al tamponamento della muratura esterna per trasformare i due portoni esistenti in una porta di ingresso e tre finestre. 

All’interno, nuovi tramezzi sono stati costruiti per definire bagno e disimpegno, poi dotati di tutti gli impianti.

Seconda fase: nuova copertura e soppalco

Lo spazio sottotetto ottenuto con la nuova copertura suggerisce una modifica interna, prima non ipotizzata: la demolizione parziale della vecchia soletta (mantenuta solo in bagno) e la costruzione di un soppalco, con relativa rampa, per rendere accessibile e utilizzabile tale vano.

Per non aumentare la superficie utile, questo ha larghezza inferiore a 180 cm (limite richiesto dalla normativa locale per non computare il soppalco nella Slp -Superficie lorda di pavimento).

La nuova copertura del garage trasformato in abitazione

In questa fase iniziale è stata anche costruita la copertura:
un’esigenza legata alla nuova destinazione dell’edificio, ma utile anche per ottenere uniformità con il contesto edilizio del cortile.

Lavori e opere per trasformare il garage in abitazione

Progetto: arch. Daniela Fracassetti Curno (Bg), adf.projet@gmail.com 
Foto: Cristina Fiorentini

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