Mutuo casa: diritti e obblighi

In un mercato comunque vivace come quello immobiliare, entra a pieno il titolo il tema del finanziamento, cui la maggior parte degli acquirenti fa ricorso. Essere bene informati sui mutui casa permette di non avere "sorprese".
Marco Panzarella
A cura di Marco Panzarella
Pubblicato il 24/01/2022 Aggiornato il 25/01/2022
scegliere il mutuo casa

Il mutuo casa è la forma di finanziamento privilegiata soprattutto da chi desidera acquistare un immobile, a uso abitativo o commerciale, e non dispone immediatamente dell’intera somma.
Ha una durata solitamente compresa tra i 5 e i 30 anni, con un intermediario, la banca, che concede un prestito applicando degli interessi.
Affinché la pratica vada a buon fine, il cliente deve essere in possesso di determinati requisiti, una serie di “garanzie” che mettono al riparo l’istituto di credito qualora chi usufruisce del finanziamento non fosse più in grado di pagare.
Non a caso il mutuo è definito “ipotecario”, in quanto il pagamento delle rate è garantito da un’ipoteca sulla casa e quindi, in caso di inadempienze, la banca diventa proprietaria dell’immobile.

* «Il mutuo è il contratto  col quale una parte consegna all’altra una determinata quantità di denaro o di altre cose fungibili e l’altra si obbliga a restituire altrettante cose della stessa specie e qualità». Così recita l’articolo 1813 del Codice civile.

Mutuo: se si deve anche ristrutturare

È possibile che chi desidera acquistare un immobile da ristrutturare, pur essendo in grado di sostenere una rata più o meno elevata del mutuo, non abbia a disposizione il capitale iniziale per comprare il bene e contestualmente procedere con i lavori. In questo caso le scelte sono due: accendere un “classico” mutuo all’80% e poi chiedere a parte un prestito per le opere di restauro o in alternativa optare per un “mutuo più ristrutturazione”, una forma particolare di finanziamento proposta da numerosi istituti di credito. Chi sceglie un mutuo all’’80%, ad esempio, potrà ottenere dalla banca un ulteriore importo (la percentuale varia da istituto a istituto) da destinare alla ristrutturazione. È necessario presentare alla banca un preventivo spesa rilasciato dall’impresa che eseguirà i lavori e un progetto edilizio corredato da idonea pratica burocratica richiesta dal Comune.

Rinegoziazione mutuo casa

In generale, chi ha stipulato un mutuo ha la possibilità di rinegoziare con la banca l’accordo sottoscritto, sempre a patto che questa sia d’accordo. In più, con l’andamento decrescente dei tassi di interesse fissi, negli ultimi tempi si sono moltiplicate anche le richieste di surroga, meccanismo che permette di trasferire il mutuo a un’altra banca che offre condizioni più vantaggiose, evitando il pagamento di una penale e le spese di istruttoria e relative agli accertamenti catastali.

Garanzie richieste per sottoscrivere un mutuo casa

Prima di erogare il finanziamento, la banca compie scrupolosi accertamenti sul richiedente; si tratta di controlli che tutelano l’istituto di credito in caso di insolvenza. In particolare, è analizzata la situazione economica del contraente, così da valutare se lo stesso è in grado di sostenere la rata mensile del mutuo.
Si pensi alla giovane coppia che chiede il finanziamento per l’acquisto della prima casa: la banca esaminerà il contratto di lavoro di entrambi e il guadagno medio mensile complessivo.
A grandi linee, la rata del mutuo non dovrà essere superiore a un terzo delle entrate mensili. E quindi, qualora la coppia incassi 3 mila euro netti al mese, la rata massima non potrà eccedere i 1.000 euro.
Per quanto concerne le garanzie, la più diffusa è l’ipoteca sull’immobile acquistato, con la banca che appone un’ipoteca di primo grado sull’immobile, acquisendo di fatto un diritto di prelazione sul bene. Ciò significa che in caso di insolvenza del contraente e di messa in vendita del bene, i proventi andranno prioritariamente all’istituto di credito.
C’è poi la fideiussione, attraverso la quale un garante (in molti casi il genitore di chi accende il mutuo) si impegna a restituire il debito del mutuatario nel caso quest’ultimo non riuscisse a pagare.

L’anticipo per acquisto casa

Il primo grande ostacolo che si pone dinanzi a chi desidera acquistare casa attraverso il mutuo è la cifra da versare come anticipo. È vero che negli ultimi tempi, con tassi di interesse ai minimi storici, anche il finanziamento al 100% è una possibilità concreta, ma solitamente l’istituto di credito preferisce concedere non più dell’80% del costo totale dell’immobile.
Per un immobile da 300 mila euro, quindi, servirà mettere da parte 60 mila euro, denaro da versare subito per chiudere la compravendita. Al 20% bisogna poi aggiungere una serie di altri costi, che variano a seconda del prezzo d’acquisto del bene. L’importo della rata è in ogni caso legato alla durata del mutuo: chi spalma il prestito in pochi anni pagherà una rata più alta, ma avrà meno interessi. Al contrario, chi allunga il mutuo pagherà una rata mensile più bassa, ma gli interessi saranno maggiori.

Parametri per gli interessi

Oggi, con i tassi di interesse ai minimi storici, la maggior parte delle persone opta per il tasso fisso, ovvero che si mantiene costante durante l’intera durata del finanziamento. Chi preferisce rischiare, invece, sceglie il tasso variabile, che è ancora più basso del fisso, ma è soggetto alle oscillazioni di un parametro di riferimento che solitamente consiste in un tasso di mercato o di politica monetaria. Infine, vi è la soluzione intermedia. È rappresentata dal tasso misto, un tasso, cioè, che passa da fisso a variabile seguendo determinate scadenze oppure le condizioni indicate nel contratto stipulato tra le parti al momento dell’accensione del mutuo.

Costi fissi del mutuo casa

Chi accende un mutuo, oltre agli interessi spalmati sull’intera durata del finanziamento, deve sostenere una serie di costi che, una volta sommati, si rivelano consistenti, incidendo sul budget stanziato dal compratore per l’acquisto del bene.
Per l‘istruttoria della pratica, ad esempio, occorre versare alla banca una cifra che varia dallo 0,5% all’1% dell’importo finanziato, mentre per la perizia sull’immobile, eseguita da un tecnico di fiducia dell’istituto e volta ad accertare il valore del bene, all’istituto di credito va pagata una somma che in media è pari a circa 300 euro.
Le spese notarili sono un altro costo fisso: il notaio verifica che l’immobile sia in regola dal punto di vista urbanistico e catastale e al momento della registrazione dell’atto riscuote dall’acquirente le imposte da versare allo Stato.
Si tratta della cosiddetta “imposta sostitutiva”, che equivale allo 0,25% dell’importo erogato dalla banca o da una finanziaria parificata, a patto che si tratti di una prima casa.

Mutuo per la seconda casa

Qualora, invece, il mutuo serva per acquistare la seconda casa, allora si applica un’aliquota maggiore, pari al 2% del valore complessivo del finanziamento.

Assicurazioni mutuo casa

Chi accende il mutuo è poi obbligato a sottoscrivere la polizza “incendio e scoppio”, il cui costo è proporzionato al valore dell’immobile e alla durata del mutuo.
L’assicurazione, che protegge l’immobile da incendi, scoppi ed esplosioni, si può pagare in un’unica soluzione o in quote mensili unificate alla rata del finanziamento.

Non è invece obbligatoria l’assicurazione sulla vita, che alcuni istituti di credito propongono insieme al mutuo: il cliente è libero di stipularla e può farlo anche con una banca differente rispetto all’istituto che ha concesso il finanziamento.

Rinegoziazione, sostituzione e surroga

Nel primo caso, la richiesta del cliente può riguardare il tipo di mutuo e la volontà di passare da un tasso variabile a uno fisso e viceversa. Può essere rinegoziato al ribasso anche il tasso stesso d’interesse e la durata del mutuo. Per la rinegoziazione è sufficiente un accordo scritto tra banca e richiedente, che non dovrà affrontare spese aggiuntive. Inoltre, non è necessaria l’intermediazione di un notaio. La banca è libera di opporsi alla rinegoziazione, con il cliente che in tal caso può optare per la sostituzione del mutuo. L’iter prevede l’estinzione del debito con il vecchio intermediario e il versamento di una penale dovuta all’interruzione del contratto. A quel punto è possibile accendere un nuovo mutuo con un’altra banca che offre condizioni più vantaggiose, con l’accordo che va ratificato dinanzi a un notaio con atto pubblico. Oltre alla penale, il richiedente è tenuto a pagare le spese di istruttoria e perizia, a cui si sommano i costi per la cancellazione della vecchia ipoteca e l’iscrizione di una nuova. La surroga, introdotta dalla legge Bersani (40/2007), prevede che la banca subentrante comunichi all’istituto di credito precedente la volontà del cliente di surrogare il mutuo. La vecchia banca fornisce l’importo delle rate non ancora pagate, che nel nuovo contratto diventa il capitale erogato dalla banca subentrante al cliente. Ottenuto il nulla osta, la banca subentrante procede alla surroga attraverso un atto notarile a sue spese. Il cliente paga soltanto la tassa di iscrizione della surrogazione nei registri immobiliari, pari a 35 euro, e l’operazione può essere conclusa in trenta giorni lavorativi.

Agevolazioni di varia natura

Chi richiede un mutuo per l’acquisto della prima casa adibita ad abitazione principale (sono esclusi gli immobili di lusso), può usufruire di una serie di agevolazioni fiscali. •Ad esempio, una detrazione Irpef pari al 19%, su un massimo di 4 mila euro, nell’anno in cui le spese sono state sostenute. •Una detrazione di uguale importo degli interessi passivi e degli oneri accessori è prevista anche per chi richiede un mutuo per la costruzione o la ristrutturazione della prima casa, per un massimo di 2.585,28 euro. •In tal caso, è necessario che il contratto sia stato siglato nei 6 mesi precedenti all’inizio dei lavori, oppure entro i 18 mesi successivi all’avvio dei lavori di costruzione o di ristrutturazione del bene. •Inoltre, entro 6 mesi dalla fine dei lavori, l’immobile deve essere adibito ad abitazione principale. •Chi acquista il bene da un privato o direttamente da un’impresa con vendita esente da Iva, paga un’imposta di registro del 2%, oltre a un’imposta ipotecaria fissa e un’imposta catastale fissa entrambe pari a 50 euro. •Chi invece compra da un’impresa con vendita soggetta a Iva, al momento del rogito è tenuto a pagare direttamente al notaio l’Iva al 4%, un’imposta di registro fissa, un’imposta ipotecaria fissa e un’imposta catastale fissa di 200 euro ciascuna.

Estinguere il debito

Chi ha sottoscritto un mutuo può in qualsiasi momento versare le rate rimanenti ed estinguere il debito nei confronti della banca che ha erogato il finanziamento. La Legge Bersani ha previsto che, nel caso in cui il contratto sia stato stipulato dal 2 febbraio 2007 in avanti, per l’estinzione non è dovuta nessuna penale. Al contrario, se il mutuo è antecedente al 2 febbraio 2007 è prevista una sanzione, il cui importo dipende dalla tipologia del tasso d’interesse, dall’anno di accensione del mutuo e dall’anzianità del finanziamento.

In collaborazione con avv. Silvio Rezzonico, presidente nazionale Federamministratori/Confappi, Tel. 02/33105242, www.fna.it


Tratto da Cose di Casa aprile 2021

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