Morosità in condominio e recupero dei crediti

Una questione spinosa, in equilibrio tra doveri, difficoltà economiche e senso civico. Ancora una volta è l'amministratore il vero arbitro, vigilante e riscossore

Fra le questioni che creano contenziosi in condominio, quella relativa alla morosità è la più delicata e difficile da risolvere. È sempre più frequente che uno o più condòmini non paghino le rispettive quote di spesa per l’uso dei servizi comuni (pulizia delle scale, manutenzione ordinaria dell’ascensore, cura del giardino condominiale, etc..) creando così uno squilibrio con chi, al contrario, contribuisce regolarmente.

Il Codice civile individua nella figura dell’amministratore il soggetto incaricato a vigilare sui conti del condominio e, anche in caso di morosità persistente di uno o più condòmini, colui che deve adoperarsi per il recupero del credito. Un obbligo di legge da cui l’amministratore non può sottrarsi, pena la revoca del mandato e il pagamento di un risarcimento all’intero condominio.

La legge fissa in 6 mesi (a decorrere dalla chiusura dell’esercizio a cui si riferisce il debito) il tempo massimo entro cui è prevista l’azione di riscossione forzosa dell’amministratore che, senza il permesso dell’assemblea, può ottenere dal giudice un decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo nei confronti del moroso. Se quest’ultimo continua a non pagare, il tribunale procede con il pignoramento dei beni e la loro vendita all’asta.

Ma, prima di avviare l’iter giudiziario, l’amministratore, pur non essendo obbligato, può inviare al condomino inadempiente una lettera che lo solleciti a saldare il debito. In caso di risposta negativa, l’amministratore comunica i dati del moroso ai condòmini e ai creditori che, in questo modo, possono agire, in prima battuta, direttamente nei suoi confronti.

Se però, malgrado il decreto ingiuntivo e il pignoramento, la situazione non viene risolta, i creditori possono rivolgersi al condominio nel suo complesso e ciascun condomino, anche se in regola con i propri pagamenti, è tenuto a contribuire per saldare il debito.

Poi salda il condominio

Accade spesso che i condòmini in regola con i pagamenti debbano “coprire” le quote dei morosi, contribuendo in base ai rispettivi millesimi di proprietà o millesimi d’uso se si tratta, per esempio, di spese relative a scale o ascensore.

In pillole
  • È compito dell’amministratore vigilare sui conti
  • Al debitoresi possono pignorare i beni
  • L’acquirente di una casa ne eredita anche i debiti

Che cosa dice la legge

* L’art. 1129, comma 9, del Codice civile, dispone: «se non espressamente dispensato dall’assemblea, l’amministratore è tenuto alla riscossione forzosa delle somme dovute dagli obbligati entro sei mesi dalla chiusura dell’esercizio nel quale il credito esigibile è compreso. Nell’articolo 63, modificato dalla legge di riforma del condominio 220/2012, si legge come «per la riscossione dei contributi in base allo stato di ripartizione approvato dall’assemblea, l’amministratore, senza bisogno di autorizzazione di questa, può ottenere un decreto di ingiunzione immediatamente esecutivo, nonostante opposizione, ed è tenuto a comunicare ai creditori non ancora soddisfatti che lo interpellino i dati dei condomini morosi. I creditori non possono agire nei confronti degli obbligati in regola con i pagamenti, se non dopo l’escussione degli altri condomini. In caso di mora nel pagamento dei contributi che si sia protratta per un semestre, l’amministratore può sospendere il condomino moroso dalla fruizione dei servizi comuni suscettibili di godimento separato. Chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente. Chi cede diritti su unità immobiliari è obbligato solidalmente con l’avente causa per i contributi maturati fino al momento in cui è trasmessa all’amministratore copia autentica del titolo che determina il trasferimento del diritto».

Non si possono sospendere i servizi primari al debitore

Se la mora nel pagamento dei contributi si protrae per un semestre, l’amministratore ha la facoltà di sospendere il condomino moroso dalla fruizione dei servizi comuni suscettibili di godimento separato.

Tale disposizione del Codice civile si scontra, però, con le ordinanze di più tribunali, che in sostanza vietano all’amministratore di “punire” i morosi staccando luce, acqua e gas.

Per il Tribunale di Brescia, per esempio, la sospensione del servizio idrico al condomino inadempiente comporta una violazione dei principi costituzionali, in quanto pregiudica la salute delle persone.

Sulla stessa linea il Tribunale di Milano, secondo cui l’interruzione del servizio di riscaldamento andrebbe contro il diritto alla salute sancito dall’articolo 32 della Costituzione.

Il Decreto del presidente del Consiglio dei ministri 29 agosto 2016 “Disposizioni in materia di contenimento della morosità nel servizio idrico integrato”, ha sancito che «l’interruzione della somministrazione di acqua all’utente moroso deve tenere conto di molteplici fattori di varia natura, da quelli alimentari, igienico-sanitari e di tutela della salute e della tipologia di utente a quelli di tutela della risorsa fino alla necessità di copertura dei costi del servizio a garanzia dell’equilibrio economico finanziario della gestione».

È, inoltre, specificato che «il quantitativo minimo di acqua vitale necessario al soddisfacimento dei bisogni essenziali alimentari, igienico sanitari e di tutela della salute è stabilito in 50 litri per abitante al giorno» mentre «nelle utenze in documentate condizioni economiche disagiate deve essere garantito anche in caso di morosità».

Il pignoramento verso terzi

Nei casi in cui il pignoramento dei beni del condomino moroso si riveli infruttuoso, il condominio o, in generale, il creditore può utilizzare il cosiddetto “pignoramento verso terzi”.
Se, ad esempio, il condomino inadempiente è proprietario di un immobile in affitto, è possibile trattenere i canoni di locazione fin quando il debito non è estinto.
Allo stesso modo, il creditore può pignorare presso terzi il conto corrente del debitore e fino a un quinto del suo stipendio o pensione.

In merito alla privacy

L’amministratore di condominio è obbligato a comunicare i nomi dei morosi ai condòmini e ai creditori che lo interpellino a riguardo, mentre non può divulgare le generalità degli inadempienti a terze persone.
L’amministratore che pubblica dati sensibili dei morosi nella bacheca condominiale commette quindi una violazione della privacy, per la quale può essere punibile con una sanzione amministrativa. L’assemblea può decidere di concedere più tempo al moroso per saldare il suo debito. Ma se ciò non avviene, l’amministratore ha l’obbligo di agire

L’acquirente eredita i debiti 

L’articolo 63 contenuto nelle Disposizioni di attuazione del Codice civile, tra le altre cose, prevede che:
• «chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente»
• «chi cede diritti su unità immobiliari resta obbligato solidalmente con l’avente causa per i contributi maturati fino al momento in cui è trasmessa all’amministratore copia autentica del titolo che determina il trasferimento del diritto».
• Se il moroso decide quindi di vendere l’appartamento, l’acquirente eredita i debiti maturati dal suo predecessore nell’anno in corso e in quello precedente.
• Il nuovo proprietario può fare causa al venditore/moroso per recuperare le somme versate al suo posto. 

Il fondo per coprire i “buchi”

In alcuni condomini l’amministratore propone all’assemblea la costituzione del cosiddetto “fondo cassa morosi”, una sorta di salvadanaio in cui custodire il denaro utile a coprire eventuali morosità.
• In più occasioni, tribunali e Corte di Cassazione hanno osservato che per la creazione del fondo cassa non sia sufficiente la maggioranza qualificata, ma sia necessario il consenso unanime dei condòmini.
• Rientra, invece, tra i compiti dell’amministratore la creazione del “fondo cassa speciale” per gli interventi di manutenzione straordinaria che interessano le parti comuni dell’edificio.

In collaborazione con avv. Silvio Rezzonico, presidente nazionale Federamministratori/Confappi, Tel. 02/33105242, www.fna.it