Nella maggior parte dei casi, per modificare i millesimi che costituiscono la relativa tabella di un condominio è necessario il consenso unanime dei proprietari.
Esistono, però, due situazioni particolari in cui, per procedere con la rettifica, è sufficiente un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio.
Ciò avviene quando:
1. la tabella contiene un errore: sono considerati errori quelli “tecnici” e “obiettivamente verificabili”, ossia quando vi è una palese differenza tra i millesimi della tabella e quelli effettivamente in possesso del condomino. La Cassazione (sentenza 24 gennaio 1997, n. 6222) ha avuto modo di osservare che nella valutazione dell’errore non è rilevante l’eventuale consenso di chi aveva firmato le tabelle, di norma allegate al regolamento contrattuale.
2. a seguito di sopraelevazione, di incremento di superfici o di incremento o diminuzione delle unità immobiliari, risulta alterato per più di un quinto il valore proporzionale dell’unità immobiliare anche di un solo condomino. Questa seconda opzione che esclude l’unanimità si verifica, per esempio, quando un condomino decide di eseguire dei lavori nel proprio appartamento, incrementandone la superficie. Si pensi alla sopraelevazione che determina un aumento della superficie dell’alloggio. Se tale incremento altera per più di un quinto il valore proporzionale dell’unità immobiliare anche di un solo condomino, è possibile procedere alla modifica con la sola maggioranza qualificata. La legge specifica che, in questo caso, il costo per procedere alla modifica è sostenuto da chi ha dato luogo alla variazione.
Il ruolo dell’amministratore
L’articolo 69 delle Disposizioni di attuazione del Codice civile dispone che «ai soli fini della revisione dei valori proporzionali espressi nella tabella millesimale allegata al regolamento di condominio (…), può essere convenuto in giudizio unicamente il condominio nella persona dell’amministratore (che è tenuto a darne notizia all’assemblea dei condomini).
L’amministratore che non adempie a quest’obbligo può essere revocato ed è tenuto al risarcimento degli eventuali danni».
Di recente, alcune sentenze giuridiche, al di là dei due casi previsti dal Codice civile, hanno messo in discussione la modifica all’unanimità: se la modifica non riguarda la portata dei diritti e dei doveri di partecipazione alla spesa, ma soltanto un “mero adeguamento matematico”, trattandosi di una delibera avente valore regolamentare e non negoziale, per la sua approvazione sarebbe sufficiente la maggioranza degli intervenuti in assemblea, che rappresenti almeno la metà del valore dell’edificio.
I rimborsi condominiali
Dopo la revisione della tabella millesimale, bisogna valutare se l’errore ha prodotto vantaggi per uno o più condomini, a scapito degli altri. In casi simili, a decorrere dal momento in cui l’errore è accertato ed entro dieci anni, il condominio può agire per indebito arricchimento (articolo 2041 del Codice civile) e ottenere un rimborso, comprensivo di interessi.
In sostanza, i condòmini che, a causa dell’errore, hanno contribuito in misura inferiore alle spese condominiali dovranno rimborsare chi ha pagato di più.
La Corte di Cassazione (sentenza 8 settembre 1994, n. 7696) ha precisato che non è di alcuna utilità la procedura di revisione della tabella che non ha portata retroattiva e i cui effetti si realizzano solo con il passaggio in giudicato della sentenza.
In collaborazione con avv. Silvio Rezzonico, presidente nazionale Federamministratori/Confappi, Tel. 02/33105242, http://www.fna.it
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