Rent to buy: chi paga Imu e Tasi?

Chi paga le tasse in caso di Rent to buy? Imu, Tasi, ma anche l’IVA, l’imposta di registro e quelle ipotecarie e catastali. A chiarirlo l’Agenzia delle entrate con la circolare n. 4 del 19 febbraio 2015 con cui detta il regime fiscale applicabile al rent to buy.

Redazione
A cura di “La Redazione”
Pubblicato il 20/03/2015 Aggiornato il 20/03/2015
Rent to buy: chi paga Imu e Tasi?

Molti italiani per acquistare casa scelgono di utilizzare la nuova formula prevista dal decreto Sblocca Italia, il cosiddetto rent to buy. Opportunità di acquisto alternativa alle forme tradizionali, il rent to buy prevede la stipula di un contratto con cui due parti, venditore/proprietario e acquirente/conduttore si accordano affinché il primo conferisca al secondo l’immediato godimento dell’immobile, rinviando al futuro il trasferimento della proprietà del bene. Tale contratto si caratterizza per l’immediata concessione in godimento dell’immobile verso il pagamento di canoni, per il diritto del conduttore di acquistare il bene e per l’imputazione di una quota dei canoni a corrispettivo del trasferimento.

C’è da sottolineare però che non esiste un obbligo di stipulare un contratto di compravendita, quanto piuttosto un’opzione. Inoltre chi intende avvalersi dell’affitto con riscatto deve ricordarsi che il canone di locazione è superiore ad un normale canone di locazione, visto che una parte costituisce l’affitto, l’altra andrà a comporre un acconto sul prezzo finale dell’immobile.

Per quanto riguarda le tasse da pagare è intervenuta l’Agenzia delle entrate con la circolare n. 4/E del 19 febbraio 2015, in cui distingue la disciplina fiscale applicabile per il periodo del godimento dell’immobile, prima quindi dell’acquisto vero e proprio, dal successivo esercizio del diritto di acquisto da parte del conduttore e del trasferimento dell’immobile. In primo luogo occorre distinguere se chi concede il godimento in vista della futura vendita è un privato o un’impresa, e bisogna distinguere anche tra imposte dirette (a carico del proprietario/venditore) ed indirette (a carico del conduttore/acquirente).

Le imposte legate al possesso dell’immobile come ad esempio l’IMU e la Tasi, sono a carico del proprietario, come in qualsiasi contratto di locazione, mentre le spese di trascrizione del contratto nei registri immobiliari sono a carico dell’acquirente, come le spese ed imposte dovute per l’atto di compravendita dell’immobile.

Se il proprietario è un privato, potrà scegliere sulla quota percepita come affitto tra l’Irpef ordinaria, insieme all’imposta di registro al 2% (da dividere tra proprietario e inquilino) oppure optare per il regime della cedolare secca.

Per la quota di canone di locazione finalizzata all’acquisto, nel caso di una vendita di un’abitazione non principale che avviene entro cinque anni, il proprietario dovrà pagare le imposte sull’eventuale plusvalenza come in una normale compravendita. L’imposta di registro, dovuta dall’acquirente, è del 2% nel caso di abitazione da adibire a prima casa e del 9% negli altri casi. Le imposte ipotecarie e catastali sono fisse di 50 euro ciascuna.

Se a vendere è un’impresa, la quota versata per il godimento del bene solitamente è esente dall’IVA, a meno che la società non abbia optato per il regime di imponibilità. Per quanto riguarda invece la quota pagata come acconto sul prezzo, se l’operazione è soggetta ad IVA, si applicano le seguenti aliquote:

  • 4% nel caso di prima casa se si tratta di abitazioni non di lusso (categorie catastali diverse da A/1, A/8 e A/9),
  • 10% per seconde case non di lusso,
  • 22% per gli immobili classificati nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9.

Per quanto riguarda l’imposta di registro, si deve distinguere anche in questo caso tra contratti esenti o meno da IVA: nel primo caso l’aliquota per l’imposta di registro è al 2%, mentre in caso di imponibilità IVA, l’imposta di registro ha misura fissa di 67 euro se il contratto è stipulato per scrittura privata, 200 euro se formato per scrittura privata autenticata o redatto in forma pubblica.

Al momento della cessione dell’immobile, se il trasferimento è soggetto ad IVA questa verrà calcolata sul prezzo di vendita a cui si sottraggono le quote già versate a titolo di acconto. L’imposta di registro invece è fissa a 200 euro, così come le imposte ipotecaria e catastale di 200 euro ciascuna. Per gli immobili esenti IVA invece, è dovuta un’imposta di registro del 2% o del 9%, con un minimo di 1000 euro, mentre le imposte ipotecaria e catastale sono in misura fissa pari a 50 euro ciascuna.

Non essendoci obbligo di effettuare la compravendita, può anche accadere che la cessione non venga attuata. Se è il conduttore a rinunciare al trasferimento, perde tutte le quote versate come acconto o può recuperarne una parte, a seconda delle condizioni del contratto e il proprietario ha diritto alla restituzione dell’immobile. Nel caso invece sia il proprietario a rendersi inadempiente, il conduttore ha diritto almeno alla restituzione della parte dei canoni imputata a prezzo, più gli interessi legali. Si ricorda che il contratto si risolve in caso di mancato pagamento, anche non consecutivo, di un numero minimo di canoni, pari a un ventesimo del totale. Le parti sono però libere di fissare una soglia minima diversa.

 

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