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La nuda proprietà è un concetto del diritto civile italiano che riguarda la proprietà di un bene, in particolare di un immobile. In parole semplici, consiste nel possedere un bene senza poterlo utilizzare o trarne profitto, perché il diritto d’uso spetta a un’altra persona, chiamata usufruttuario.
Chi detiene la nuda proprietà è il nudo proprietario, mentre chi gode del bene è l’usufruttuario che in pratica può vivere nell’immobile, affittarlo e riceverne eventuali redditi, mentre il nudo proprietario ne mantiene la titolarità giuridica, ma non può utilizzarlo fino alla fine dell’usufrutto.
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Cosa significa nuda proprietà
La nuda proprietà è uno strumento giuridico ed economico che permette di separare la proprietà dall’uso del bene. Può rappresentare una soluzione intelligente sia per chi desidera ottenere liquidità senza rinunciare alla casa, sia per chi vuole investire a lungo termine in un immobile a prezzo ridotto.
Tuttavia, è importante valutare con attenzione tutti gli aspetti legali e fiscali, e farsi assistere da un notaio o da un consulente prima di procedere. Solo così la si può sfruttare al meglio, evitando sorprese o malintesi.
Come nasce la nuda proprietà
La nuda proprietà nasce quando la piena proprietà di un bene viene divisa in due diritti distinti:
- la nuda proprietà, cioè la titolarità del bene
- l’usufrutto, ovvero il diritto di goderne.
Questo può avvenire in due modi principali. Il primo è tramite donazione, ad esempio quando un genitore dona la nuda proprietà di una casa al figlio, ma mantiene per sé l’usufrutto per poterci vivere fino alla morte. Il secondo è tramite vendita, quando il proprietario vende la nuda proprietà a un acquirente, riservandosi il diritto di abitare l’immobile o di percepire i canoni di affitto per tutta la vita.
L’usufrutto può essere vitalizio, quindi valido fino alla morte dell’usufruttuario, oppure a tempo determinato, se previsto un periodo preciso.
Differenza tra piena proprietà e nuda proprietà
A differenza della piena proprietà, la nuda proprietà non permette al titolare di usare l’immobile o di trarne vantaggi economici immediati. Il nudo proprietario può però vendere la sua quota a terzi, che a loro volta subentreranno con gli stessi limiti.
L’usufruttuario, invece, ha il diritto di vivere nell’immobile o di affittarlo, e deve occuparsi delle spese ordinarie di manutenzione. Le spese straordinarie, come rifacimento del tetto o interventi strutturali, di solito spettano al nudo proprietario, ma è sempre bene stabilirle chiaramente negli accordi.
I vantaggi della nuda proprietà
La vendita della nuda proprietà può essere vantaggiosa per entrambe le parti.
- Per il venditore (che diventa usufruttuario), il vantaggio principale è quello di ottenere liquidità immediata pur continuando a vivere nella propria casa. È una soluzione molto utilizzata da persone anziane che desiderano integrare la pensione o avere disponibilità economica senza lasciare l’abitazione.
- Per l’acquirente, invece, il beneficio è di tipo economico: il prezzo della nuda proprietà è più basso rispetto alla piena proprietà, proprio perché il diritto di godimento è sospeso fino alla fine dell’usufrutto. Alla morte dell’usufruttuario o alla scadenza del termine, l’acquirente diventa automaticamente pieno proprietario, senza dover sostenere ulteriori spese o pratiche.
Gli svantaggi e i rischi
Come ogni operazione immobiliare, anche la nuda proprietà presenta alcuni aspetti da valutare con attenzione.
Per il nudo proprietario, il principale svantaggio è che non può disporre liberamente dell’immobile fino alla cessazione dell’usufrutto, e non può prevedere con certezza quando ne entrerà in possesso effettivo, soprattutto nel caso di usufrutto vitalizio.
Per l’usufruttuario, invece, l’unico rischio può essere legato alla ridotta libertà di disporre del bene: non può venderlo né modificarne la destinazione senza il consenso del nudo proprietario.
Aspetti fiscali
Dal punto di vista fiscale, la nuda proprietà è soggetta alle imposte di registro, ipotecarie e catastali, ma calcolate su un valore inferiore rispetto a quello della piena proprietà.
Questo valore viene determinato in base all’età dell’usufruttuario: più giovane è, più alto sarà il valore dell’usufrutto e quindi più basso quello della nuda proprietà.
Durante l’usufrutto, è l’usufruttuario a pagare le tasse legate all’immobile, come l’IMU (se dovuta) e le imposte sui redditi derivanti da eventuali affitti.
Il quadro normativo
La nuda proprietà non è disciplinata da un articolo specifico del Codice Civile, ma si fonda sulle norme che regolano l’usufrutto, contenute negli articoli 978 e seguenti del Codice Civile.
Ecco i principali riferimenti:
- Articolo 978 c.c.: definisce la costituzione dell’usufrutto, che può nascere per legge, per contratto o per testamento.
- Articolo 981 c.c.: descrive il contenuto dell’usufrutto, ossia il diritto di godere del bene rispettandone la destinazione economica.
- Articolo 1001 c.c.: stabilisce l’obbligo di restituzione, ovvero che
l’usufruttuario deve restituire le cose che formano oggetto del suo
diritto, al termine dell’usufrutto, salvo quanto e’ disposto
dall’art. 995. Nel godimento della cosa egli deve usare la diligenza del buon padre di famiglia. che il nudo proprietario non può compiere atti che pregiudichino i diritti dell’usufruttuario. - Articolo 1004 c.c.: regola la ripartizione delle spese tra usufruttuario e nudo proprietario. Le spese e, in genere, gli oneri relativi alla custodia, amministrazione e manutenzione ordinaria della cosa sono a carico dell’usufruttuario. Sono pure a suo carico le riparazioni straordinarie rese necessarie dall’inadempimento degli obblighi di ordinaria manutenzione.
- Articolo 1014 c.c.: disciplina l’estinzione dell’usufrutto, al termine del quale il nudo proprietario torna ad essere pieno proprietario del bene.
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