Millesimi di proprietà, che cosa sono e quando cambiano

Monica Mattiacci
A cura di Monica Mattiacci
Pubblicato il 21/09/2018 Aggiornato il 21/09/2018

Sulla base di cosa si suddividono le spese in condominio? Tra i criteri che entrano in gioco, vi sono anche i millesimi di proprietà.

La ripartizione in millesimi del valore di una proprietà condominiale serve a calcolare la corretta ripartizione delle spese condominiali. A questo scopo sono stilate le famigerate tabelle millesimali.

Predisposte in genere dal costruttore (o dall’unico proprietario dell’intero edificio), le tabelle millesimali sono riportate poi nel regolamento di condominio. Diversamente possono essere approvate successivamente, in sede assembleare, dai condomini.

Le tabelle millesimali esprimono quindi in termini numerici – appunto millesimali – il valore delle singole unità immobiliari in relazione alle altre all’interno dello stesso condominio, e  il valore delle varie quote di comproprietà delle parti comuni dell’edificio. 

Soggetti spesso a variazioni, i millesimi devono essere ricalcolati ogni volta che in un palazzo si modifica l’assetto delle proprietà. Per esempio? Qualora un immobile venga suddiviso in altri più piccoli oppure al contrario diventi più grande annettendo altre parti. Esempio pratici sono l’ex laboratorio al piano terra che viene ristrutturato creando diversi mini appartamenti o quando dei negozi su strada adiacenti vengono acquistati da un unico proprietario per trasformarli in un’unica casa oppure ancora quando un immobile all’ultimo piano viene ingrandito annettendo il sottotetto.

I disegni illustrano un esempio di innalzamento della copertura per il recupero del sottotetto ai fini abitativi: è stato possibile accorpare alla casa il sottotetto e renderlo abitabile alzando la quota della copertura in modo da ottenere all’interno di questo l’altezza minima necessaria, richiesta dal Regolamento di igiene edilizia. Ai fini burocratici, l’innalzamento del colmo è considerato “sopraelevazione” poiché comporta un incremento della volumetria. Sempre ai fini dell’abitabilità del nuovo spazio recuperato e unito al piano sottostante, nelle falde del tetto sono state realizzate delle aperture, visibili in facciata, indispensabili per poter avere i corretti rapporti aeroilluminanti, quelli cioè che esprimono la proporzione tra la superficie del pavimento interno e le aperture che garantiscono aria e luce naturali. In generale si può affermare che le modifiche alla facciata, laddove consentite come in questo caso, devono comunque preservare il decoro architettonico dell’edificio: si intende quell’insieme delle linee architettoniche che conferiscono armonia alla fisionomia dell’esterno della costruzione nel suo complesso.

I disegni illustrano un esempio di innalzamento della copertura per il recupero del sottotetto ai fini abitativi: è stato possibile accorpare alla casa il sottotetto e renderlo abitabile alzando la quota della copertura in modo da ottenere all’interno di questo l’altezza minima necessaria, richiesta dal Regolamento di igiene edilizia. Ai fini burocratici, l’innalzamento del colmo è considerato “sopraelevazione” poiché comporta un incremento della volumetria. Si tratta di una situazione che richiede l’adeguamento della modifica dei millesimi condominiali. Disegni di Mauro Carbonara

I millesimi non incidono sul diritto di proprietà che ciascun condomino ha sui beni comuni, ma soltanto sulle obbligazioni in funzione di tale diritto di proprietà, ad esempio appunto sulla ripartizione delle spese.

Una sentenza della Cassazione ha modificato il precedente orientamento: per approvare e modificare le tabelle millesimali di un condominio, non è necessaria l’unanimità dei consensi dei condòmini, ma è sufficiente la maggioranza qualificata (cioè l’approvazione da parte di un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti in assemblea – la metà più uno – e almeno la metà del valore dell’edificio).