L’amministratore di condominio

Che sia una persona fisica, giuridica o una società di capitali, l'amministratore di condominio è una figura sempre più professionale, con rischi e responsabilità da conoscere bene e da non sottovalutare.
Marco Panzarella
A cura di Marco Panzarella
Pubblicato il 19/07/2016 Aggiornato il 19/07/2016
L’amministratore di condominio

Con l’entrata in vigore, il 18 giugno 2013, della legge di riforma del condominio (n. 220 dell’11/12/2012), i requisiti per diventare amministratore e i compiti a cui lo stesso deve adempiere sono più complessi, segno che si va verso una maggiore professionalizzazione di quello che è da considerare a tutti gli effetti un impiego. Regolato anche dal Codice civile: gli articoli che si occupano di condominio sono quelli compresi tra il 1117 e il 1139. In particolare, il 1129, 1130 e 1131 si soffermano sulla figura dell’amministratore, legato ai partecipanti all’assemblea da un vincolo di rappresentanza. Ciò significa che egli può agire in giudizio sia contro gli stessi condomini sia contro terzi. E, allo stesso modo, può essere convenuto in giudizio per qualunque azione riguardante le parti comuni dell’edificio che amministra.

  • La nomina è obbligatoria negli edifici con più di 8 condomini
  • Ha responsabilità civile e penale nei confronti del condominio.
  • Nessun albo professionale, ma associazioni sindacali di categoria.

L’amministratore, per il quale non esiste ancora nessun albo professionale, è legato al condominio da un rapporto di mandato: agisce nell’interesse esclusivo del condominio stesso e garantisce la gestione delle parti comuni dell’edificio. La sua nomina è obbligatoria quando vi sono più di 8 condomini; a deliberarla è chiamata l’assemblea di condominio, con un numero di voti che deve rappresentare la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà (ovvero 500 millesimi) dell’intero valore dell’edificio. L’incarico ha una durata di 12 mesi e il secondo anno, salvo delibera di revoca, è rinnovato in automatico. Alla fine del biennio il contratto di lavoro tra le parti è considerato risolto e per continuare sarà necessario il parere favorevole espresso dall’assemblea. Qualora l’assemblea non riesca a eleggere l’amministratore, ogni singolo condomino (o l’amministratore dimissionario) ha il diritto di fare ricorso all’Autorità giudiziaria, che provvederà quindi alla nomina.

Diplomato e aggiornato Oltre ai consueti requisiti previsti dalla legge, l’amministratore di condominio deve essere in possesso di un diploma di scuola secondaria di secondo grado ed è tenuto a seguire corsi di formazione periodici.

Dlgs 81/2008 Noto anche come “Testo unico in materia di salute e sicurezza sul lavoro”, è entrato in vigore il 15/5/2008 (e corretto con il  Decreto legislativo del 3 agosto 2009 n. 106, oltre che da successivi ulteriori decreti). Resta il primo riferimento in Italia in materia di sicurezza sul lavoro: contiene indicazioni per aziende, datori di lavoro e lavoratori su quanto è essenziale e obbligatorio fare in riferimento alla prevenzione, alla tutela della salute fisica e mentale in ogni ambiente di lavoro. E anche in riferimento alla valutazione dei rischi e alla sorveglianza sanitaria, al primo soccorso e all’antincendio.

Art. 1129 del Codice civile È specifico su “Nomina, revoca ed obblighi dell’amministratore”.

Art. 1710 del Codice civile (Diligenza del mandatario): “Il mandatario (amministratore) è tenuto a rendere note al mandante (condominio) le circostanze sopravvenute che possono determinare la revoca o la modificazione del mandato”.

I DOVERI DELL’AMMINISTRATORE DI CONDOMINIO: TUTELA DEI CONDOMINI A 360°

Oltre ad assicurare l’utilizzo dei servizi comuni e permetterne il godimento, in uguale misura a tutti i condomini, l’amministratore ha una serie di doveri ai quali non può sottrarsi. Per prima cosa deve eseguire le delibere votate dall’assemblea e ogni anno convocarne una ad hoc per l’approvazione del rendiconto condominiale. E ancora, è tenuto riscuotere i contributi e sostenere le spese per la manutenzione ordinaria delle parti comuni; curare la tenuta del registro di anagrafe condominiale (che contiene le generalità dei singoli proprietari e dei titolari di diritti reali e di diritti personali di godimento), la tenuta del registro dei verbali delle assemblee, del registro di nomina e revoca dell’amministratore e del registro di contabilità; conservare la documentazione e fornire, al condomino che ne faccia richiesta, lo stato dei pagamenti delle spese condominiali e delle eventuali liti in corso; redigere il rendiconto condominiale annuale della gestione e convocare l’assemblea per approvarlo entro 180 giorni.

Mettere online l’assemblea

Se l’assemblea di condominio delibera a favore, l’amministratore è tenuto ad attivare un sito Internet condominiale, che permetta a tutti gli aventi diritto di consultare e scaricare in formato digitale le delibere votate dall’assemblea. Le spese per la costruzione e la gestione del sito web sono sempre a carico dei condomini.

Un controllo anche sull’acqua

Fra i compiti dell’amministratore, come previsto da precise disposizioni di legge, c’è anche la vigilanza sui rischi di alterazione della qualità dell’acqua. Soprattutto negli edifici più antichi, infatti, la presenza di vecchie tubazioni in ferro e di serbatoi di accumulo può alterare la qualità dell’acqua e provocare danni alla salute dei condomini.

Aprire il conto corrente e renderlo “visibile” 

L’amministratore ha l’obbligo di aprire un conto corrente, postale o bancario dove fare transitare le somme ricevute dai condomini o da terzi, comprese quelle erogate per conto del condominio. Come stabilito dalla legge di riforma, ogni condomino, per il tramite dell’amministratore (che mai può rifiutarsi), ha il diritto di accedere al conto, verificare la gestione contabile e, se lo richiede, stampare a proprie spese l’estratto conto periodico, così da controllare le voci di spesa e verificare l’operato dell’amministratore.

Quando è datore di lavoro

Se in un condominio lavorano dei dipendenti (portiere, custode, giardiniere, ecc.), l’amministratore assume il ruolo di datore di lavoro ed è tenuto a fare rispettare le disposizioni previste dal decreto legislativo 81/2008, in tema di salute e sicurezza sul lavoro. Quando, invece, il condominio è committente di un appalto, per esempio per gli interventi strutturali sull’edificio, l’amministratore può affidarsi a un responsabile dei lavori, che lo solleva dalle responsabilità civili e anche da quelle penali. L’amministratore deve comunque vigilare sempre sulle opere e verificare costantemente l’operato del responsabile.

Nei confronti dei morosi

 Se un condomino non paga le spese l’amministratore ha 6 mesi di tempo, a partire dalla chiusura annuale dell’esercizio, per agire nei suoi confronti e, senza che l’assemblea lo autorizzi, può ottenere un decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo. In attesa che il giudice si esprima, le spese sono “coperte” dagli altri condomini, ripartite in percentuale ai millesimi, ricalcolati con l’esclusione del condomino moroso. L’amministratore, inoltre, è tenuto a trasmettere ai condomini in regola il nominativo e l’importo del debito di chi non ha pagato e può, se la morosità si protrae per più di un semestre, vietare l’utilizzo dei servizi comuni suscettibili di godimento separato (come il riscaldamento centralizzato, l’acqua o l’ascensore) al condomino moroso. Il divieto, però, non deve pregiudicare il diritto alla tutela della salute, previsto dall’art. 32 della Costituzione. L’amministratore infine, con il voto unanime dell’assemblea, può costituire un fondo cassa a cui contribuiscono tutti i condomini e dal quale può attingere denaro in caso di morosità.

infortuni in condominio

RESPONSABILITA’ CIVILE E PENALE DELL’AMMINISTRATORE DI CONDOMINIO

Come descritto dall’art. 1710 del Codice civile, l’amministratore è tenuto a eseguire il mandato “con la diligenza del buon padre di famiglia”: in caso di cattiva amministrazione, atti illeciti commessi nell’esercizio della sua funzione o negligenza, è civilmente responsabile nei confronti di condomini e terzi, mentre non risponde di eventuali danni causati dai condomini che utilizzano un bene comune, a patto che il regolamento condominiale non si esprima diversamente. Se un incidente è provocato, ad esempio, dalla mancata manutenzione delle scale o dell’ascensore, a risponderne è sempre l’amministratore, civilmente responsabile anche in caso di mancata attuazione di una delibera assembleare o nel caso in cui, senza il parere dei condomini, decida di eseguire lavori all’edificio. Per quanto riguarda, invece, la responsabilità penale, l’ordinamento giuridico italiano non prevede una figura di reato propria per l’amministratore di condominio, ma ciò non esclude che possa essere perseguito per alcuni reati. I più comuni sono le ingiurie, la diffamazione o le violazioni della privacy. Anche l’appropriazione indebita o la falsificazione del bilancio condominiale possono portare a una condanna dell’amministratore che, in presenza di dipendenti in condominio, è qualificato come datore di lavoro e, di conseguenza, è tenuto ad applicare tutte le norme previste dalla legislazione antinfortunistica. Senza dimenticare la negligenza relativa ai beni comuni, perseguibile in ambito civile, ma che può avere conseguenze penali.

Una polizza necessaria per assumere l’incarico 

La legge di riforma del 2013 ha previsto che l’assemblea di condominio, qualora lo reputi opportuno, possa rifiutare la nomina dell’amministratore se questi non presenta una polizza individuale di assicurazione per la responsabilità civile, che si applica a tutti gli atti compiuti nell’esercizio del suo mandato. Così, nonostante la legge non lo obblighi, senza assicurazione l’amministratore non può iniziare il suo lavoro o, a seconda delle circostanze, essere revocato. L’art. 1129, inoltre, specifica come lo stesso amministratore sia tenuto ad adeguare i massimali della polizza, se nel periodo dell’incarico l’assemblea deliberi interventi straordinari. L’adeguamento fatto all’inizio dei lavori non deve essere inferiore all’importo di spesa deliberato. Inoltre, se l’amministratore è coperto da un’assicurazione per la responsabilità civile professionale generale, per l’intera attività da lui svolta, “tale polizza deve essere integrata con una dichiarazione dell’impresa di assicurazione, che garantisca le condizioni previste dal periodo precedente per lo specifico condominio”. A pagare la polizza è l’amministratore, a meno che l’assemblea non decida di suddividere la spesa fra i condomini.

All’entrata del condominio o nel luogo di maggior uso comune, anche accessibile a terzi, deve essere affissa l’indicazione di generalità, domicilio e recapiti, compreso quello telefonico, dell’amministratore.

Il compenso dell’amministratore

Come previsto dall’art. 1129 del Codice civile, in mancanza di un tariffario di riferimento, nel momento in cui accetta la nomina o il rinnovo, l’amministratore deve specificare “analiticamente, a pena di nullità della nomina stessa”, il compenso per l’attività svolta. L’importo, a cui va aggiunta l’Iva, deve comprendere tutte le voci di spesa, dalla formazione professionale alla cancelleria, e solitamente varia a seconda del numero di appartamenti dell’edificio.

Revoca e cessazione dell’incarico

L’amministratore può essere revocato in qualsiasi momento dall’assemblea di condominio, con la stessa maggioranza richiesta per la nomina. Senza una “giusta causa”, l’amministratore sollevato dall’incarico potrà chiedere il compenso pattuito e, in alcuni casi, un risarcimento danni. Con la giusta causa, invece, la revoca può essere disposta anche dall’Autorità giudiziaria, su richiesta di un solo condomino. L’amministratore, fra le altre cose, può essere revocato se:

  • non comunica all’assemblea eventuali citazioni in giudizio che vanno oltre le sue competenze
  • non convoca l’assemblea per l’approvazione del rendiconto condominiale
  • non esegue le delibere votate dall’assemblea
  • non convoca l’assemblea per la revoca o la nomina del suo successore
  • non apre il conto corrente condominiale 
  • omette l’esecuzione di un provvedimento del giudice o dell’autorità
  • amministrativa.
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