Il portone condominiale: manutenzione e ripartizione spese

Bene comune e prioritario dell'edificio, il portone condominiale prevede costi per la sua tenuta in efficienza da suddividere tra i condomini, proprietari di attività commerciali compresi. A meno che il regolamento condominiale non disponga diversamente.
Marco Panzarella
A cura di Marco Panzarella
Pubblicato il 25/07/2018 Aggiornato il 25/07/2018
Il portone condominiale: manutenzione e ripartizione spese

Il portone condominiale rientra tra i beni “condivisi” e le spese per la sua manutenzione, di natura ordinaria o straordinaria, sono a carico di tutti i condòmini proprietari, che contribuiscono in proporzione ai millesimi in loro possesso.

Ciò è sempre vero, a eccezione del caso in cui un regolamento condominiale di tipo contrattuale disponga diversamente. Può capitare, però, che alcuni condòmini non utilizzino il portone, per esempio quando l’unità immobiliare (o l’esercizio commerciale) usufruisce di un ingresso indipendente. Si pensi all’appartamento al piano terra con affaccio ed entrata sulla strada o al negozio da cui si accede direttamente dalla via.

In questi casi, seguendo le disposizioni del Codice civile, chi non utilizza il portone condominiale potrebbe rifiutarsi di pagare le spese. In effetti l’articolo 1123, oltre ad affermare che le spese per la manutenzione delle parti comuni dello stabile ” … sono sostenute dai condòmini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno” precisa che ” … se si tratta di cose destinate a servire i condòmini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell’uso che ciascuno può farne”.
In teoria, coloro che non utilizzano il portone condominiale dovrebbero essere esentati da qualsiasi spesa, ma in pratica funziona diversamente. In passato la Corte di Cassazione (sentenze 3644/1956 e 4986/1977) ha osservato come i portoni d’ingresso ” … debbano ritenersi dei beni comuni a tutti i condòmini (…) indipendentemente dal loro utilizzo e quindi tale presunzione vale per i condòmini la cui proprietà esclusiva è servita da ingresso indipendente”. Pertanto, la spesa di manutenzione e ricostruzione “… spetta a ogni condomino in proporzione ai millesimi di proprietà”.

Tutti devono pagare spese manutenzione androne e scale

La Corte d’appello di Milano (sentenza 3/7/1992, Arch. locazioni 1993, 309) ha poi specificato che ” … anche i proprietari di unità aventi accesso autonomo dalla strada debbono concorrere alle spese di manutenzione inerenti all’androne e alle scale (nella specie: portone condominiale, moquette e passatoia dell’ingresso, nonché illuminazione dei servizi comuni), in quanto costituiscono elementi necessari per la configurazione del fabbricato e in quanto strumenti indispensabili per il godimento e la conservazione delle strutture di copertura, cui tutti i condomini sono tenuti per la salvaguardia della proprietà individuale e per la sicurezza dei terzi”.

Quale maggioranza per deliberare

Accertato che anche i condòmini che non utilizzano il portone condominiale sono chiamati a contribuire alle spese per la sua manutenzione, è utile capire quali maggioranze siano necessarie per approvare gli interventi di riparazione, ristrutturazione e sostituzione.

In generale, per le riparazioni e la ristrutturazione del portone condominiale occorre un numero di voti che rappresenti in assemblea la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio. La stessa maggioranza è sufficiente in caso di sostituzione, anche in presenza di nuove tecnologie che migliorino l’utilizzo e le condizioni di sicurezza del bene (sistema d’apertura automatica, maniglione antipanico, ecc).

Il nuovo portone può essere considerato un’innovazione solo in casi particolari, per esempio quando l’installazione comporta un mutamento della struttura muraria dello stabile. In questo caso, per approvare l’intervento, è richiesto un numero di voti che rappresenti la maggioranza dei partecipanti al condominio e i due terzi del valore dell’edificio.

Decide l’amministratore

Può capitare che il guasto al portone condominiale metta a repentaglio la sicurezza di condòmini e terzi. In tal caso l’amministratore, senza l’autorizzazione dell’assemblea, può contattare un’impresa specializzata ed eseguire la riparazione. L’articolo 1135, comma 2, del Codice civile prevede infatti che l’amministratore non possa “ordinare lavori di manutenzione straordinaria, salvo che rivestano carattere urgente, ma in questo caso deve riferirne nella prima assemblea”.

E il citofono? Paga chi lo utilizza

Nel caso in cui il condominio decida di installare un nuovo citofono, o effettuare una riparazione, la spesa interessa solo i condòmini che lo utilizzano. La ripartizione dei costi avviene secondo quanto stabilito dal regolamento contrattuale (se esiste); ma comunque sono due gli orientamenti: in proporzione ai rispettivi millesimi di proprietà di ciascun condomino (modalità più diffusa); in parti uguali, dal momento che il citofono è utilizzato da tutti i condòmini, indipendentemente dalla superficie del loro appartamento.

In collaborazione con avv. Silvio Rezzonico, presidente nazionale Federamministratori/Confappi, Tel. 02/33105242, www.fna.it

Come valuti questo articolo?
12345
Valutazione: 3.5 / 5, basato su 2 voti.
Avvicina il cursore alla stella corrispondente al punteggio che vuoi attribuire; quando le vedrai tutte evidenziate, clicca!
A Cose di Casa interessa la tua opinione!
Scrivi una mail a info@cosedicasa.com per dirci quali argomenti ti interessano di più o compila il form!