Il portiere in condominio. Diritti e doveri

Si tratta di un servizio molto utile ma dal costo non indifferente, ragione per cui è stato in molti edifici eliminato o ridotto a mezza giornata. Ecco che cosa serve sapere sul lavoro del portiere, sui suoi diritti e i suoi doveri.
Redazione
A cura di “La Redazione”
Pubblicato il 30/11/2015 Aggiornato il 30/11/2015
Il portiere in condominio. Diritti e doveri

L’istituzione del servizio di portineria viene deliberato dall’assemblea di condominio. In seconda convocazione, è necessario il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti, che rappresentino almeno 1/3 dei millesimi di proprietà. A quel punto la stessa assemblea delega all’amministratore il compito di scegliere il portiere, assumendolo con il “Contratto collettivo nazionale per i dipendenti da proprietari di fabbricati.”

Diverse tipologie a seconda delle mansioni

Il contratto per i dipendenti da proprietari di fabbricati prevede differenti tipologie di portieri a seconda che prestino la loro opera per la vigilanza (l’attenta sorveglianza dello stabile durante l’orario di lavoro), che siano responsabili della custodia (il generico impegno alla conservazione e tutela dello stabile, che possa comportare eventuali attivazioni anche al di fuori dell’orario lavorativo), che usufruiscano o meno dell’alloggio, che abbiano altre mansioni accessorie e si occupino per esempio di pulizie o giardinaggio.

QUALI COMPITI
Le mansioni possono cambiare da condominio a condominio, anche se alcuni compiti sono da considerarsi universali, come la vigilanza e la custodia o la ricezione e distribuzione della posta ordinaria. 
• Il portiere, inoltre, ha il compito di segnalare eventuali infrazioni al regolamento condominiale, che deve a sua volta rispettare. 
• Va specificato che il servizio di pulizia non sempre rientra nelle mansioni ordinarie e il condominio può anche affidarle a ditte esterne. 
• Per quanto riguarda l’alloggio, qualora sia previsto dal contratto, deve essere gratuito e costituito da almeno due ambienti, di cui uno adibito a cucina. 
• Gli ambienti diventano tre se la famiglia del custode è composta da almeno quattro persone conviventi, portiere compreso. Se, invece, l’abitazione non è prevista, è comunque necessario mettere a disposizione una guardiola e servizi igienici ai quali accedere direttamente.

Alcuni mansioni del portiere sono “universali”, come vigilanza, custodia e distribuzione della posta; altre sono specificate dal contratto, come le pulizie.

Chi paga le spese dal riscaldamento ai rifiuti 

La portineria è un servizio che riguarda l’interesse comune di tutti i condomini, che ne usufruiscono in ugual modo. Per questo motivo, secondo l’art. 1123 c.c., le spese vanno suddivise proporzionalmente al valore delle proprietà.
• Secondo il CCNL, la retribuzione dei portieri con alloggio prevede, fra le altre cose, un contributo per l’energia elettrica nella misura di 40 kwh mensili e per l’acqua di 120 mc annui, compreso il riscaldamento qualora centralizzato. 
• In presenza di impianto autonomo, al custode è dovuto il rimborso di una somma, calcolata sulla base della cubatura dell’abitazione, per il periodo e per le ore di accensione previste dalla normativa nazionale.
• Alla manutenzione ordinaria dell’impianto autonomo provvede il portiere, mentre quella straordinaria resta a carico del datore di lavoro, vale a dire il condominio. 
• Spetta al custode, infine, il pagamento della tassa sui rifiuti. 

Soppressione del servizio o licenziamento. Tempistiche e modalità  

Il condominio può decidere in qualsiasi momento di sopprimere il servizio di portineria e congedare il portiere, anche qualora non sussista la giusta causa per il licenziamento. 
• Per procedere è necessario che l’assemblea, in seconda convocazione, si esprima a favore della soppressione con la maggioranza degli intervenuti e almeno 1/3 del valore complessivo dell’edificio.
• La questione si complica quando il servizio è previsto dal regolamento condominiale: in questo caso occorre modificare il regolamento con il voto della maggioranza degli intervenuti all’assemblea e almeno la metà del valore dell’edificio (art.1136, comma 2 del Codice civile). 
• Soppresso il servizio, c’è da gestire il licenziamento del portiere, che avviene “per giustificato motivo oggettivo”. l A seconda del contratto applicato, possono variare i tempi di preavviso. Per l’art. 114 del Ccnl Confedilizia, la decisione va comunicata per iscritto con un anticipo di 12 mesi: se il portiere usufruisce dell’alloggio, è obbligato a riconsegnarlo allo scadere del termine di preavviso. Quest’ultimo si riduce a 6 mesi se al portiere è stato applicato il contratto sottoscritto da Federproprietà-Confappi e altri.
• Il licenziamento può essere anche conseguente a comportamenti negligenti del lavoratore (previsti sia nel contratto collettivo sia in quello individuale) o a gravi inadempienze. • In questi casi, seguendo la procedura prevista dall’art. 2 della legge n. 108/1990, l’amministratore di condominio, previa autorizzazione dell’assemblea che delibera con le maggioranze ordinarie, comunica per iscritto al dipendente la volontà di licenziarlo, indicando il preavviso.
• Ricevuta la comunicazione, il portiere ha 15 giorni di tempo per chiedere i motivi del licenziamento. 
• A sua volta il condominio può rispondere entro 7 giorni e sempre per iscritto.
• La sentenza della Cassazione del 18 novembre 2000, n. 14949, ha deciso che il provvedimento diventa effettivo soltanto quando il condominio comunica al dipendente la delibera assembleare di licenziamento.
• Se il portiere non usufruisce dell’alloggio, il condominio invia – a mezzo posta raccomandata – un preavviso di 45 giorni, che sale a 3 mesi qualora usufruisca di una casa interna allo stabile. 
• Un caso particolare è quello del decesso del custode: nei tre mesi successivi conviventi o soggetti a suo carico possono continuare ad abitare l’alloggio. 

Affittare o vendere l’alloggio relativo

L’art. 1117 del Codice civile riportante “Parti comuni dell’edificio”, a proposito dei locali adibiti a portineria e alloggio del portiere, li definisce “di proprietà comune”. 
• Una volta dismesso il servizio di portineria, l’alloggio che ospitava il dipendente resta vacante. Per scongiurarne l’abbandono (ed eventuali spese a vuoto per la manutenzione), ma soprattutto per ottenere un profitto,  il condominio può decidere di affittarlo o cederlo a titolo definitivo
• Trattandosi di una parte comune dell’edificio, per deliberare sulla locazione serve il voto favorevole della metà dei presenti all’assemblea, in possesso di almeno il 50% dei millesimi dell’edificio.
• Per la vendita occorre, invece, il voto unanime dei condomini proprietari. Poi, a trattativa conclusa, gli utili saranno ripartiti in base ai millesimi di proprietà di ogni singolo condomino, a meno che i proprietari non abbiano deciso diversamente, per esempio per la suddivisione in parti uguali.

Nel caso il condominio decida di congedare il portiere, il suo ex alloggio può essere affittato. Il reddito che ne deriva, suddiviso in millesimi, va nella dichiarazione dei redditi.

In collaborazione con avvocato Silvio Rezzonico, presidente nazionale Federamministratori/Confappi, Tel. 02/33105242. www.fna.it

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