Nel Codice civile non esistono norme specifiche che spieghino in che modo calcolare i millesimi di proprietà.
Molti tecnici si rifanno quindi a due circolari del Ministero dei Lavori pubblici, rispettivamente la n. 12480 del 26 marzo 1966 e la n. 2945 del 26 luglio 1993, che nel corso degli anni sono diventate un punto di riferimento per i professionisti abilitati. Non avendo però alcun valore di legge, ogni tecnico può applicare i criteri fissati dalle circolari in modo differente, motivando la scelta all’atto della consegna.
Il calcolo delle tabelle millesimali
Il primo passo è la misurazione dei metri quadrati calpestabili delle singole stanze che costituiscono l’immobile. La superficie ottenuta va quindi moltiplicata per alcuni coefficienti di riduzione (legati alla destinazione d’uso dei singoli locali), il cui valore massimo è pari a 1. Il risultato ottenuto costituisce la cosiddetta superficie “virtuale”, ossia la base per il calcolo dei millesimi.
Il coefficiente relativo alla destinazione dei singoli locali raggiunge il valore massimo per le camere da letto, i soggiorni e gli studi; si riduce gradualmente invece per le cucine, i corridoi, i bagni, i ripostigli, le terrazze e i balconi.
Sul calcolo dei millesimi dell’appartamento in condominio incide anche l’altezza del piano. I più “preziosi” sono quelli alti, a patto che l’edificio sia ben isolato. In caso contrario, i piani intermedi ottengono un coefficiente superiore.
Altri criteri che aumentano il valore dei millesimi sono l’orientamento (meglio gli appartamenti esposti a sud-est), la luminosità (presenza di finestre e balconi) e il prospetto (un alloggio che affaccia su un giardino ha un valore maggiore rispetto a un altro che dà sul cortile).
Infine, per quanto riguarda le pertinenze delle proprietà esclusive, per esempio i giardini, la Cassazione (sentenza 27 luglio 2007, n. 16644) ha osservato che per il conteggio dei millesimi occorre tenerne conto in quanto «… consentono un migliore godimento dei singoli appartamenti al cui servizio e ornamento sono destinati in modo durevole, determinando un accrescimento del valore patrimoniale dell’immobile».
In collaborazione con avv. Silvio Rezzonico, presidente nazionale Federamministratori/Confappi, Tel. 02/33105242, http://www.fna.it
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