Nuda proprietà: casa in usufrutto e in comodato. Vincoli, diritti e doveri

Due forme per regolamentare l'utilizzo gratuito di un immobile altrui. Con vincoli, diritti e doveri delle parti in causa in entrambi i casi.
Marco Panzarella
A cura di Marco Panzarella
Pubblicato il 17/02/2020 Aggiornato il 17/02/2020
Nuda proprietà: casa in usufrutto e in comodato. Vincoli, diritti e doveri. Disegno di Mauro Carbonara

Queste due formule di utilizzo di proprietà altrui sono disciplinate da vincoli che regolano i rapporti tra le parti in causa, stabilendo condizioni, diritti e doveri. Certamente l’usufrutto è quello più comune. Leggendo gli annunci immobiliari, per esempio, sarà sicuramente capitato di imbattersi in splendide abitazioni vendute a prezzi vantaggiosi, a volte fino al 50% in meno del valore di mercato.

In molti casi queste inserzioni contengono però una condizione che giustifica il minor costo: la vendita riguarda, infatti, la nuda proprietà. Ciò significa che l’immobile è occupato da altre persone, in virtù del cosiddetto usufrutto, un diritto reale di godimento secondo cui un soggetto, chiamato usufruttuario, può disporre per un periodo limitato di tempo di un bene che appartiene a un altro soggetto, vale a dire il nudo proprietario. Per potere effettivamente abitare l’alloggio, il nudo proprietario che acquista il bene dovrà attendere che termini l’usufrutto, la cui durata è limitata e che in ogni caso si estingue con la morte dell’usufruttuario.

Il comodato, invece, come recita il Codice civile, è il contratto attraverso il quale una parte consegna all’altra una cosa mobile o immobile, affinché se ne serva per un tempo o per un uso determinato, con l’obbligo di restituire la stessa cosa ricevuta. Il comodato è essenzialmente gratuito, in quanto un eventuale compenso configurerebbe una locazione.

In condominio

Per quanto riguarda i rapporti con il condominio, l’usufruttuario partecipa regolarmente alle assemblee e può anche esprimere il proprio voto, ma con alcune limitazioni dettate dal Codice civile.

In linea generale, il comodatario invece è equiparato all’inquilino e di conseguenza può prendere parte alle assemblee limitandosi a votare solo alcune delibere, nello specifico quelle relative alle spese e alle modalità di gestione dei servizi di riscaldamento e di condizionamento d’aria. Inoltre, può intervenire, senza diritto di voto, sulle delibere relative alla modificazione degli altri servizi comuni.

Normativa su usufrutto e comodato

Entrambi sono disciplinati dal Codice civile: l’usufrutto dagli art. 981, 978-1020; il comodato dagli articoli 1803-1814. Per il primo si aggiungono anche gli ex artt. 1158 e 1159 (usucapione) e l’art. 1153, comma 3 (usufrutto derivante da possesso in buona fede di beni mobili). Per il secondo, nello specifico l’articolo 1810 specifica che “se non è stato convenuto un termine, né questo risulta dall’uso a cui la cosa doveva essere destinata, il comodatario è tenuto a restituirla non appena il comodante la richiede”.

Che cosa è l’usufrutto e che cosa comporta

Come previsto dall’articolo 978 del Codice civile, l’usufrutto può costituirsi in tre differenti modi: per legge, mediante un accordo tra le parti e tramite usucapione.
Il primo caso, per legge, si configura con l’usufrutto legale a favore dei genitori sui beni dei figli, realizzabile a condizione che i frutti percepiti dall’usufrutto siano destinati al mantenimento della famiglia, all’istruzione e all’educazione dei figli.
L’usufrutto può essere altresì stabilito attraverso un accordo tra le parti, ad esempio con un contratto o un testamento.
Infine, è possibile costituire l’usufrutto per usucapione, ossia in virtù del possesso continuato e non interrotto del bene, per una durata definita dalla legge che, nel caso di immobili, è pari a vent’anni.
La legge specifica, inoltre, che l’usufrutto costituito a favore di una persona giuridica non può durare più di trent’anni e che il diritto può cessare per effetto del non uso che si protrae per vent’anni o per il perimento della cosa su cui è costituito.
Il diritto di usufrutto può essere ceduto per un determinato periodo di tempo o per tutta la sua durata, a meno che tale condizione non sia vietata dal titolo costitutivo. Le parti possono, infatti, vietare la cessione del diritto di usufrutto stipulando un atto che per essere valido va trascritto. La cessione in ogni caso va notificata al proprietario e fino ad allora l’usufruttuario resta solidalmente obbligato con il cessionario verso il proprietario. La legge, invece, non consente all’usufruttuario di trasmettere temporaneamente il suo diritto al nudo proprietario, in quanto in caso di unione dell’usufrutto e della proprietà nella stessa persona l’usufrutto stesso si estinguerebbe.
Il Codice civile dispone che l’usufruttuario ha diritto di godere dell’immobile e trarne utilità (ad esempio incassando i canoni dell’immobile concesso in affitto), se rispetta la destinazione economica.

Usufrutto e rapporti con il condominio

L’articolo 67 delle Disposizioni di attuazione, in particolare, prevede che «l’usufruttuario di un piano o porzione di piano dell’edificio eserciti il diritto di voto negli affari che attengono all’ordinaria amministrazione e al semplice godimento delle cose e dei servizi comuni. Nelle altre deliberazioni, il diritto di voto spetta ai proprietari, salvo i casi in cui l’usufruttuario intenda avvalersi del diritto di cui all’articolo 1006 del codice (rifiuto del proprietario alle riparazioni), ovvero si tratti di lavori od opere ai sensi degli articoli 985 (miglioramenti) e 986 (addizioni) del codice.
In questi casi la convocazione deve essere comunicata sia all’usufruttuario sia al nudo proprietario».
L’usufruttuario può prendere parte al voto per la nomina del nuovo amministratore, mentre in caso di rifacimento della facciata o installazione di un ascensore sarà necessaria la presenza del nudo proprietario.
Il Codice precisa che il nudo proprietario e l’usufruttuario rispondono solidalmente per il pagamento dei contributi condominiali dovuti.

Usufrutto e divisione delle spese

In linea generale, all’usufruttuario competono le spese condominiali, quelle relative alla custodia, all’amministrazione e alla manutenzione ordinaria dell’immobile, nonché quelle per le riparazioni straordinarie rese necessarie dall’inadempimento degli obblighi di ordinaria manutenzione.
Tutti gli altri costi straordinari, invece, sono a carico del proprietario: riparazioni necessarie ad assicurare la stabilità dei muri maestri e delle volte, sostituzione delle travi, rinnovamento, per intero o in una parte notevole, di tetti, solai, scale, argini, acquedotti, muri di sostegno o di cinta.
La legge prevede che durante il periodo di usufrutto, l’usufruttuario corrisponda al proprietario l’interesse delle somme spese per le riparazioni straordinarie.
Può succedere, però, che il nudo proprietario si rifiuti di eseguire le riparazioni o ne ritardi l’esecuzione: l’usufruttuario allora può eseguire gli interventi a proprie spese, chiedendo poi il rimborso (senza interessi) alla fine dell’usufrutto. All’usufruttuario competono le tasse a carico di chi detiene i diritti reali sull’immobile (Imu, Tasi e Tari).

Usufrutto e diritto d’uso e di abitazione

Nel caso in cui il proprietario di un immobile non sia nelle condizioni di occuparsene, può concedere il diritto d’uso del bene a un terzo soggetto, definito usuario. Rispetto all’usufrutto, il diritto d’uso ha delle limitazioni che riguardano i frutti prodotti dal bene, che possono essere utilizzati, in relazione alla condizione sociale dell’usuario, esclusivamente per soddisfare i bisogni suoi e del suo nucleo familiare. Ciò significa, ad esempio, che l’usuario non può locare l’immobile e godere del canone di locazione.
Simile all’usufrutto ma con un raggio d’azione ancora più ristretto è il diritto di abitazione, ossia il diritto di godere di un immobile altrui per un periodo limitato di tempo. Il soggetto che beneficia dell’alloggio può servirsene nei limiti dei suoi bisogni e di quelli della sua famiglia. Anche in questo caso è quindi esclusa la possibilità di locare l’immobile e trarne profitto, così come non è consentito concedere l’uso dell’abitazione ad altri familiari.
Diritto d’uso e diritto di abitazione possono derivare da accordi tra le parti, dal testamento, dalla legge o, per quanto concerne in particolare il diritto d’abitazione, da una decisione dell’autorità giudiziaria. Il caso più frequente è quello della coppia divorziata, con il giudice che assegna la casa coniugale, anche se di proprietà del marito, alla moglie a cui sono stati affidati i figli. Sul punto, è utile ricordare che l’articolo 540 del Codice civile, fra le altre cose, prevede che «al coniuge (…) sono riservati i diritti di abitazione sulla casa adibita a residenza familiare e di uso sui mobili che la corredano, se di proprietà del defunto o comuni. Tali diritti gravano sulla porzione disponibile e, qualora questa non sia sufficiente, per il rimanente sulla quota di riserva del coniuge ed eventualmente sulla quota riservata ai figli».
In ultimo, sia il diritto d’uso che il diritto di abitazione possono derivare da usucapione, mentre per la gestione delle spese e il pagamento delle tasse valgono le stesse regole dell’usufrutto.

 

Che cosa è il comodato e che cosa comporta

La legge prevede che il comodatario, cioè il soggetto che usufruisce dell’immobile altrui, è tenuto a custodire e conservare il bene con la diligenza del “buon padre di famiglia” e può servirsene per l’uso determinato dal contratto o dalla natura della cosa.
In caso di danneggiamenti, anche se determinati da un caso fortuito a cui si poteva porre rimedio in anticipo, il comodatario è responsabile, mentre non risponde del deterioramento dovuto al normale utilizzo.
La legge vieta al comodatario di concedere a un terzo soggetto il godimento dell’immobile senza il consenso del comodante, ossia il proprietario del bene. Qualora il comodatario non rispetti queste condizioni, il comodante è legittimato a chiedere l’immediata restituzione dell’immobile nonché, in determinati casi, un risarcimento del danno.
Se il comodato prevede una scadenza, che si è tenuti a rispettare, in caso di “urgente e impreveduto bisogno” il comodante può esigere lo stesso la restituzione immediata del bene. E anche se il contratto non prevede un termine, il comodatario è tenuto a restituire l’immobile non appena il comodante lo richiede.
In ogni caso, il contratto di comodato si estingue con la morte del comodatario.

Divisione delle spese

Per quanto concerne la ripartizione delle spese, sono a carico del comodatario (chi usufruisce del bene) quelle ordinarie, mentre il comodante (proprietario) paga quelle straordinarie. Nel caso queste ultime fossero urgenti e necessarie, il comodatario può anticipare le somme e chiedere poi al proprietario dell’immobile il relativo rimborso. Infine, nel caso in cui il comodatario non sia in regola con i pagamenti delle spese comuni, per ottenere le somme arretrate il condominio può rivalersi direttamente sul proprietario. Questi, a sua volta, può agire in giudizio contro il comodatario, per ottenere sia il rimborso sia la restituzione dell’immobile.

Facsimile contratti usufrutto e comodato

usufrutto

In collaborazione con avv. Silvio Rezzonico, presidente nazionale Federamministratori/Confappi, Tel. 02/33105242, www.fna.it

 

Tratto da Cose di Casa cartaceo di novembre 2019

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