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La presenza di barriere architettoniche, ossia di ostacoli fisici per persone con ridotta mobilità, può diventare un grosso problema all’interno di un condominio.
Le normative vigenti indicano in maniera chiara la necessità di una loro eliminazione per venire incontro alle esigenze delle persone più fragili e non ledere i loro diritti.
L’accesso deve quindi essere garantito e ciò naturalmente vale per tutti gli edifici pubblici e privati, quindi anche per i condomini.
Essi si devono dotare di mezzi appropriati per permettere a tutti l’accesso agli spazi comuni e privati attraverso una delibera assembleare, che può essere approvata con maggioranza semplificata grazie alle leggi in materia.
Che cosa si intende per barriere architettoniche
Si tratta di ostacoli materiali che impediscono l’accessibilità e gli spostamenti a persone che hanno una ridotta o limitata mobilità motoria o delle capacità sensoriali compromesse, quali anziani o soggetti affetti da disabilità e da malattie.
Le barriere possono essere costituite da:
- scale;
- dislivelli;
- marciapiedi e passaggi stretti;
- assenza di segnaletica per persone sorde;
- assenza di indicazioni e accorgimenti per non vedenti e ipovedenti.
Le barriere architettoniche, nel senso più ampio del termine, possono impedire l’accesso agli spazi comuni del condominio, quali giardini, cantine, ascensori, e persino agli spazi privati, non consentendo di fatto ai soggetti di entrare e uscire da casa.
Normativa sulle barriere architettoniche in condominio
La normativa di riferimento sul tema risale al 1989, quando la Legge n. 13, poi attuata dal Decreto Ministeriale 236/1989, promuove l’eliminazione delle barriere architettoniche negli edifici privati, favorendo con contributi e agevolazioni l’adeguamento delle abitazioni e degli stabili condominiali e la realizzazione di elementi capaci di favorire l’accessibilità dei portatori di handicap.
In seguito, la Legge n. 120 del 2020 ha migliorato ulteriormente la normativa in materia, facilitando l’abbattimento delle barriere architettoniche attraverso la semplificazione delle procedure per l’approvazione delle opere: diventa più facile dal punto di vista delle maggioranze approvare una delibera in assemblea, in quanto si riconosce il principio della necessità dell’innovazione e si rende meno vincolante il problema del decoro e dell’estetica dell’edificio.
Tutto ciò porta a considerare necessario, e non più opzionale o accessorio, il problema, e a permettere di agire anche all’interno di un condominio secondo i principi dell’accessibilità e dell’adattabilità delle strutture.
Le sentenze della Cassazione a favore dell’eliminazione delle barriere architettoniche
Nel corso degli ultimi anni, a sostegno della necessità di eliminare le barriere architettoniche, sono intervenute anche alcune importanti sentenze della Suprema Corte, che sancisce la necessità di intervenire secondo il principio della solidarietà sociale, in quanto elemento inderogabile che prevale su altri limiti e divieti.
La sentenza n. 30838 del 2019 stabilisce che tali interventi prevalgono sul decoro dell’edificio e che, purché l’opera naturalmente non vada a compromettere la stabilità dell’edificio, un ascensore o un montascale va realizzato anche se lede l’estetica dell’edificio.
Nel 2020 la sentenza n. 3691 è ancora più netta in tal senso, sancendo che la mancata rimozione di ostacoli e barriere in un edificio può rappresentare un comportamento discriminatorio verso i portatori di handicap.
La sentenza n. 17138 del 2023 stabilisce che l’abbattimento delle barriere architettoniche è da considerarsi una innovazione necessaria: nel caso in cui l’assemblea condominiale non deliberi o rimandi la questione, il condomino che ne ha fatto richiesta può procedere in modo autonomo e a proprie spese, con l’unico limite di rispettare l’articolo 1102 del Codice Civile, cioè senza alterarne la destinazione d’uso e senza impedire agli altri di fare parimenti uso della cosa comune.
Come procedere per eliminare le barriere architettoniche in condominio
La richiesta per procedere a opere di adeguamento può essere inoltrata, per iscritto, all’amministrazione sia da un gruppo di condomini sia anche da un singolo condomino.
La questione viene poi posta all’ordine del giorno dell’assemblea, e in questa sede viene discussa, approfondita e votata.
L’amministratore deve convocare l’assemblea entro 30 giorni dalla richiesta.
L’articolo 1120 del Codice Civile, riguardante le innovazioni in condominio, è stato aggiornato nel 2012 nell’ambito della Riforma del Condominio, al fine di facilitare le delibere assembleari, anche per quanto riguarda le barriere architettoniche.
Sono state previste delle maggioranze ridotte per favorire tali innovazioni:
- in prima convocazione la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio;
- in seconda convocazione un terzo dei condomini che rappresentino almeno un terzo del valore dell’edificio.
Nel caso in cui la delibera venga approvata, le spese per la realizzazione delle opere vengono suddivise tra tutti i condomini in base ai millesimi di proprietà.
E se non si raggiunge il quorum?
Il condominio, nonostante la richiesta e la necessità di interventi, può non approvare l’abbattimento delle barriere architettoniche.
Ciò può avvenire perché l’assemblea non si pronuncia in merito o perché non viene raggiunto il quorum.
Se entro 3 mesi dalla richiesta l’intervento non viene approvato, il richiedente può realizzare le opere a proprie spese senza ulteriori autorizzazioni da parte del condominio.
Egli deve però rispettare alcune norme fondamentali, ossia non arrecare pregiudizio alla stabilità e alla sicurezza dell’edificio e non impedire l’uso dell’edificio o di parti di esso agli altri.
Quali opere per abbattere le barriere architettoniche
Gli interventi che possono essere eseguiti in condominio possono essere di diverso tipo e riguardare varie parti dello stabile.
Tali opere vanno a eliminare quegli ostacoli che impediscono alla persona con ridotta mobilità di accedere alle parti comuni o addirittura al proprio appartamento.
Gli interventi più comuni sono:
- realizzazione di rampe per superare dislivelli, per esempio un gradino o un marciapiede;
- costruzione di ascensori idonei per ampiezza, per esempio per il trasporto di carrozzine;
- realizzazione di montascale;
- ampliamento di un marciapiede o di un passaggio, in modo da permettere il passaggio di una carrozzina;
- ampliamento dei varchi, come portoni, cancelli pedonali, porte dell’ascensore o di locali comuni;
- realizzazione di percorsi attrezzati per non vedenti e ipovedenti;
- installazione di cartellonistica o segnaletica per persone sorde.
Agevolazioni fiscali e detrazioni: tutto quello che c’è da sapere
A partire dal 1° gennaio 2026 non è più disponibile il Bonus Barriere Architettoniche al 75%: resta in vigore, con le rateizzazioni delle detrazioni previste in 10 quote annuali, per gli interventi effettuati fino al 31 dicembre 2025.
Attualmente per questo genere di lavori rimangono in vigore due tipi di agevolazioni.
Iva agevolata al 4%
La prima è l’IVA agevolata al 4% che spetta a tutti senza limiti di reddito e che può essere applicata sull’acquisto di ausili tecnici e di opere edili e prestazioni di servizi.
Gli ausili che godono di questa agevolazione sono:
– ascensori, montascale, elevatori;
– sistemi domotici di automazione per favorire l’accessibilità;
– poltrone alzapersone;
– carrozzine elettriche.
I servizi a cui si può applicare l’IVA al 4% sono:
– installazione e manutenzione degli ausili;
– ristrutturazioni interne ed esterne per eliminare le barriere, per es. adeguamento di porte, scale o bagni.
Bonus ristrutturazioni
Per quanto riguarda invece le agevolazioni fiscali può essere applicato il Bonus Ristrutturazioni, che include l’installazione di ascensori, servoscala e montascale, la ristrutturazione di bagni, la creazione di impianti di automazione.
Tali lavori godono della detrazione IRPEF con un massimo di 96.000 euro di spesa per unità immobiliare, ripartita in 10 rate annuali, che è al 50% in caso interventi sulla prima casa e sull’abitazione principale e al 36% sulle seconde case.
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