Barriere architettoniche in condominio

La necessità di rendere agevoli gli spazi comuni spesso genera conflitti tra i proprietari, anche a causa di norme complesse e di sentenze giuridiche disomogenee. Un principio prevale però sugli altri e potrebbe porre fine a ogni contenzioso: favorire i disabili tutelando i diritti di tutti ed eliminando le barriere architettoniche.

Marco Panzarella
A cura di Marco Panzarella
Pubblicato il 02/08/2018 Aggiornato il 08/08/2018
Barriere architettoniche in condominio

Gli spazi comuni di un condominio devono essere accessibili a tutti, quindi anche le persone con disabilità fisiche devono potersi muovere liberamente, senza quegli ostacoli che ne limitano le attività. Oltre alla legge 13/1989, anche il Codice civile affronta la questione, incoraggiando gli interventi che eliminano ogni forma di impedimento. Se per gli edifici di nuova costruzione esistono prescrizioni tecniche che permettono di realizzare da subito accessi e spazi comuni comodi per tutti, per quelli esistenti è più complicato. E non solo perché si deve intervenire, spesso con modifiche invasive, per andare ad eliminare le barriere architettoniche. Nonostante i buoni propositi, infatti, non sempre in condominio è possibile realizzare le opere necessarie ad agevolare i disabili, perché entrano in gioco altre esigenze come, per esempio, quella di salvaguardare il decoro architettonico dell’immobile o di tutelare il diritto di proprietà del bene comune – anche di un solo condomino – diritto che potrebbe venire meno a seguito dell’intervento. In questi casi, l’opera di abbattimento delle barriere architettoniche è quindi da ritenersi illegittima. Come, del resto, sono da considerarsi nulle le delibere condominiali volte a eliminare le barriere architettoniche che “siano lesive dei diritti di un altro condomino sulla porzione di sua proprietà esclusiva, indipendentemente da qualsiasi considerazione di eventuali utilità compensative”.

Le norme per l’eliminazione delle barriere architettoniche negli edifici privati sono contenute nella legge n. 13/1989, modificata dalla legge n. 62/1989 e, negli articoli compresi tra il 77 e l’82, dal dpr n. 380/2001, conosciuto come “Testo Unico sull’edilizia”. La legge principale, fra le altre cose, prevede una serie di norme relative a finanziamenti agevolati, oltre a disposizioni di regime ordinario per le nuove costruzioni e di regime transitorio, di carattere urbanistico e condominiale, per gli edifici esistenti. Come affermato dal legislatore, non è indispensabile che negli edifici oggetto dell’intervento sia presente un disabile (proprietario o inquilino), in quanto l’accessibilità deve essere garantita anche ai soggetti terzi.

  • La solidarietà sociale non esclude la tutela della proprietà
  • Se l’assemblea non delibera o non approva, il disabile può procedere a proprie spese
  • Ci sono diverse agevolazioni statali per rendere più comodi gli accessi

La tutela dei diritti del disabile
A meno che l’opera necessaria per l’abbattimento delle barriere architettoniche incida drasticamente sull’estetica dello stabile condominiale, l’attuale orientamento giurisprudenziale tende a favorire i diritti dei portatori di handicap, permettendo l’installazione di un montascale o di una rampa per il transito delle sedie a rotelle. Anche nei casi in cui di tratti di un palazzo di valore storico e architettonico.

 

Maggioranze, quorum e ripartizione spese

A norma dell’articolo 1120 del Codice civile, gli interventi per eliminare le barriere architettoniche, così come “la realizzazione di percorsi attrezzati e l’installazione di dispositivi di segnalazione atti a favorire la mobilità dei ciechi” devono essere deliberati, in prima o seconda convocazione, con la maggioranza indicata dal secondo comma dell’articolo 1136 del Codice civile.
• Vale a dire un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti in assemblea e almeno la metà del valore dell’edificio, espresso in millesimi. Si tratta di un quorum agevolato rispetto a quello richiesto per deliberare le “classiche” innovazioni, che richiedono infatti una maggioranza più severa (2/3 del valore dell’edificio).
• L’articolo 1120, inoltre, impone all’amministratore di convocare l’assemblea entro 30 giorni dalla richiesta avanzata anche da un solo condomino interessato all’intervento. La domanda deve contenere l’indicazione dettagliata dell’opera e le modalità di esecuzione. Qualora il documento risulti incompleto, è compito dell’amministratore invitare “senza indugio il condomino proponente a fornire le necessarie integrazioni”.

A proprie spese se non c’è l’ok 

L’articolo 2 della legge 13/1989 prevede che “nel caso in cui il condominio rifiuti deliberare (…), o non deliberi entro tre mesi dalla richiesta fatta per iscritto, i portatori  di handicap, o chi ne esercita la tutela o la potestà, possono installare a proprie spese, servoscala nonché strutture mobili e facilmente rimovibili e possono anche modificare l’ampiezza delle porte d’accesso, al fine di rendere più agevole l’accesso agli edifici, agli ascensori e alle rampe dei garage”. Questo si può fare anche quando l’assemblea non raggiunge il quorum.
• Nel caso in cui, invece, l’intervento sia stato deliberato dall’assemblea, per quanto concerne la ripartizione delle spese dell’intervento, il costo viene suddiviso tra tutti i condòmini, in proporzione ai millesimi di proprietà.

 

L’intervento più impegnativo: l’ascensore

Oltre a rendere l’edificio più agevole (perché elimina le barriere architettoniche per antonomasia, cioè le scale), migliorando la qualità della vita, un ascensore aumenta anche il valore commerciale dell’immobile.
• Ma l’articolo 2 della legge 13/1989 che, come si è visto in precedenza, prevede che il condomino possa installare a sue spese “servoscala nonché strutture mobili e facilmente rimovibili”, di fatto esclude l’ascensore.
• Numerose pronunce giurisprudenziali, però, hanno ritenuto legittima l’installazione dell’impianto a spese del singolo condominio o di un gruppo di condòmini, perché l’opera non alterava la destinazione delle parti comuni e non impediva agli altri partecipanti di farne parimenti uso.
A ogni modo, i condòmini esclusi possono decidere anche in un secondo momento di usufruire dell’innovazione, diventandone comproprietari.
• La costruzione di un ascensore deve ritenersi legittima anche quando riduce le dimensioni del pianerottolo purché non ne comprometta l’utilizzo.
• Ciò vale anche per gli impianti realizzati su parte di aree comuni, per esempio il giardino condominiale, in quanto l’installazione va considerata indispensabile ai fini dell’accessibilità dell’edificio e della reale abitabilità dell’appartamento.

 

Il Codice civile fa da guida
Anche in tema di barriere architettoniche vale quindi il disposto dell’articolo 1102 del Codice civile, secondo cui “ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto. A tal fine può apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per il miglior godimento della cosa”.

 

Il contributo statale per le opere

Gli enti competenti in materia di eliminazione delle barriere architettoniche sono le Regioni, che erogano i contributi messi a disposizione dallo Stato. I cittadini disabili o anziani possono usufruire di tali contributi inoltrando, attraverso l’amministratore di condominio, una richiesta al sindaco del Comune, in genere entro il 1° marzo di ogni anno. Alla richiesta, corredata da marca da bollo da 16 euro (verificare sempre tale importo), vanno allegati i documenti:
• descrizione dell’opera e preventivo
• certificato medico che attesti la disabilità. Qualora al richiedente sia stata riconosciuta dall’Asl competente un’invalidità totale, per avere il diritto di precedenza è necessario allegare la relativa certificazione
• autocertificazione con l’indirizzo dell’edificio e la descrizione delle barriere architettoniche presenti. Occorre, inoltre, segnalare le opere per le quali si richiede il contributo, specificando se per le stesse siano già state concesse altre agevolazioni.

 

Requisiti richiesti

Il disabile (o l’anziano) che richiede il contributo statale deve risiedere nel condominio oggetto dell’intervento. Non ha diritto al contributo, infatti, qualora vi abiti stagionalmente o saltuariamente.
• Entro 30 giorni dalla scadenza del termine per la presentazione delle domande, sulla base delle richieste pervenute, il Comune stabilisce l’importo necessario per finanziare gli interventi e stila una graduatoria che viene pubblicata sull’Albo pretorio (spazio ufficiale – ora anche online – attraverso cui un atto, documento o avviso è reso pubblico).
• La Regione, raccolte le richieste dei Comuni, determina il fabbisogno complessivo e lo trasmette al Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti per accedere alla ripartizione del “Fondo per l’eliminazione ed il superamento delle barriere architettoniche negli edifici privati” che, come previsto dalla normativa, dovrebbe essere annualmente ripartito con decreto interministeriale tra le Regioni richiedenti, in proporzione al fabbisogno indicato dagli stessi enti locali.
• La Regione ripartisce ai Comuni richiedenti la somma ricevuta dal Ministero, privilegiando i soggetti con invalidità totale. Infine, i sindaci procedono con l’assegnazione del contributo.
• Fino a 2.582,28 euro, il contributo statale è concesso in misura pari alla spesa sostenuta. È aumentato del 25% della spesa eccedente i 2.582,28 euro, per costi fino a 12.911,42 euro. Un ulteriore 5% è concesso per la parte eccedente i 12.911,42 euro, fino a 51.645,70 euro.

 

Detrazione del 50%
La legge di bilancio 2018 ha prorogato la detrazione Irpef del 50%, con limite di spesa di 96.000 euro, per gli interventi di ristrutturazione edilizia eseguiti tra il 26/6/2012  e il 31/12/2018. Possono usufruire dell’agevolazione sia i singoli privati sia il condominio, dipende da chi ha sostenuto i costi dell’intervento e dove è stato eseguito.
• Sono compresi anche i lavori per eliminare le barriere architettoniche che interessano ascensori e montacarichi, come l’elevatore esterno all’abitazione.

detrazione del 19%
È prevista inoltre una detrazione Irpef del 19% per le spese sanitarie riguardanti i mezzi necessari al sollevamento del disabile.
• L’Agenzia delle entrate specifica chiaramente che “la detrazione (del 50%) non è fruibile contemporaneamente alla detrazione del 19%”. O, meglio, la detrazione del 19% spetta soltanto sull’eventuale parte di spesa eccedente la quota già agevolata con la detrazione prevista per i lavori di ristrutturazione.

Iva al 4%
• Per le prestazioni di servizi relative all’appalto di questi lavori, è applicabile l’aliquota Iva agevolata del 4%, anziché quella ordinaria al 22%.

 

Tre importanti sentenze della Corte Suprema di Cassazione

1 . Il diritto di proprietà prevale sui diritti del disabile

Nel caso in cui la costruzione di un ascensore pregiudichi l’utilizzo di un bene comune, nello specifico ostacoli l’accesso ai box di proprietà esclusiva di un condomino, non si può procedere con l’intervento.
• È quanto stabilito dalla Corte di Cassazione con la sentenza n. 24235 del 29 novembre 2016. Come hanno osservato i giudici supremi, “anche nell’ipotesi dell’installazione di un ascensore (…), ancorché volto a favorire le esigenze di condomini portatori di handicap, ove detta innovazione sia lesiva dei diritti di altro condomino sulla porzione di sua proprietà esclusiva, indipendentemente da qualsiasi considerazione di eventuali utilità compensative (…) ed ove l’installazione renda talune parti comuni dell’edificio inservibili all’uso o al godimento anche di un solo condomino (…), l’innovazione è da ritenersi illegittima: vìola il V comma dell’articolo 1120 c.c.”.

2 . Via le barriere anche in assenza di disabili

Le norme che favoriscono l’eliminazione delle barriere architettoniche si applicano ai soggetti disabili, ma anche alle persone che, in età avanzata, hanno difficoltà motorie. È quanto affermato dalla Cassazione con la sentenza n. 7938 del 28 marzo 2017. Secondo il parere dei giudici, la legge 13/89 “costituisce espressione di un principio di solidarietà sociale e persegue finalità di carattere pubblicistico volte a favorire, nell’interesse generale, l’accessibilità agli edifici”.
• Nel caso specifico, la Corte ha ritenuto legittima la realizzazione a proprie spese dell’ampliamento della scala padronale e la soprelevazione dell’impianto ascensore già esistente da parte di un’anziana residente all’ultimo piano di un edificio condominiale. Poco importa se il regolamento condominiale prevede che per l’esecuzione di ogni intervento che interessi le strutture portanti o l’aspetto architettonico dello stabile sia necessario il consenso dell’assemblea.
• L’unica cosa che davvero conta è che l’opera non alteri la destinazione del bene comune o ne impedisca l’uso agli altri condòmini.

3 . Per la rampa non serve il permesso di costruire

Le opere che eliminano le barriere architettoniche non necessitano della pratica edilizia “Permesso di costruire”.
• Possono rientrare infatti tra gli interventi di edilizia libera o richiedere la pratica Scia, oltre alle rampe, anche ascensori esterni o manufatti che alterino la sagoma dell’edificio.
• Lo ha stabilito la Corte di Cassazione con la sentenza n. 38360 del 18 settembre 2013, rigettando il giudizio di primo grado con il quale il tribunale aveva ritenuto “abusiva” la rampa costruita sul lato del fabbricato senza “Permesso di costruire”, ordinandone la demolizione.

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