Autorizzazioni e permessi in condominio: le regole per l’uso privato di parti comuni

Ecco come sono disciplinati i casi in cui un elemento o una zona dell'edificio di proprietà comune è utilizzato solo da un singolo condomino. E quelli in cui un proprietario può eseguire opere su tali aree. Da qualche anno i margini di manovra per gli interventi in condominio sono molto più ampi.
Marco Panzarella
A cura di Marco Panzarella
Pubblicato il 08/11/2017 Aggiornato il 08/11/2017
condominio
Un elenco, seppure non esaustivo, delle parti comuni di un edificio, ossia di quelle appartenenti a tutti i proprietari delle singole unità immobiliari lo fornisce l’articolo 1117 del Codice civile. In tale elenco rientra, ad esempio, la facciata dello stabile. Infatti, qualora sia necessario un intervento di ristrutturazione, il costo dei lavori, a norma dell’articolo 1123 del Codice civile, è sostenuto “dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione”. Ma può il singolo condominio eseguire sulla parte comune un’opera di interesse individuale, come per esempio posizionare l’unità esterna del climatizzatore di casa in facciata? L’intervento è possibile e non necessita dell’approvazione dell’assemblea di condominio, a patto però che non rechi nessun danno alla facciata e non pregiudichi la stabilità, la sicurezza e il decoro architettonico dell’edificio. Proprio il decoro è un parametro che suscita discussioni. Se, infatti, l’edificio è storico, è presumibile che un’unità esterna sulla facciata possa ledere il decoro e quindi l’intervento potrà essere vietato.

L’articolo 1122 del Codice civile “Opere su parti di proprietà o uso individuale”, è stato modificato dalla legge di riforma del condominio 220/2012 a partire dal titolo della rubrica, che in precedenza recava “Opere sulle parti dell’edificio di proprietà comune”. In questo modo, il legislatore ha voluto includere nel novero dei lavori eseguiti dal singolo condomino, non solo quelli relativi alle parti di proprietà comune, ma anche le opere “normalmente destinate all’uso comune, che siano state attribuite in proprietà esclusiva o destinate all’uso individuale”. La norma specifica, inoltre, che “il condomino non può eseguire opere che rechino danno alle parti comuni ovvero determinino un pregiudizio alla stabilità, alla sicurezza o al decoro architettonico dell’edificio. In ogni caso è data preventiva notizia all’amministratore che ne riferisce all’assemblea”.

 In sintesi

  • Sicurezza, stabilità e decoro sono da salvaguardare
  • Si può trasformare il balcone in veranda e aprire una nuova finestra
  • Parabola tv in facciata anche senza il parere dell’assemblea

Anche nuove porte o finestre

A prescindere dalle quote di proprietà, ciascun condomino ha diritto di servirsi del bene comune nella sua pienezza ed interezza. È consentito dunque l’uso singolo più intenso della cosa comune, a condizione che non ne esca pregiudicata la facoltà degli altri condomini di fare pari uso del bene. La Suprema Corte ha riconosciuto pienamente legittima l’apertura, sul muro condominiale di nuove porte e finestre, o l’ampliamento di quelle esistenti.

Che cosa dice la legge

Art. 1147 Codice civile

(Parti comuni dell’ Edificio) Sono oggetto di proprietà comune dei proprietari dei diversi piani o porzioni di piani di un edificio, se il contrario non risulta dal titolo:

1) il suolo su cui sorge l’edificio, le fondazioni, i muri maestri, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni d’ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e in genere tutte le parti dell’edificio necessarie all’uso comune;

2) i locali per la portineria e per l’alloggio del portiere, per la lavanderia, per il riscaldamento centrale, per gli stenditoi e per altri simili servizi in comune;

3) le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere che servono all’uso e al godimento comune, come gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli acquedotti e inoltre le fognature e i canali di scarico, gli impianti per l’acqua, per il gas, per l’energia elettrica, per il riscaldamento e simili, fino al punto di diramazione degli impianti ai locali di proprietà esclusiva dei singoli condomini.

Art. 1122 Codice civile

Nell’uso delle parti destinate all’uso comune, che siano state attribuite in proprietà esclusiva o destinate all’uso individuale, qualora nascano conflitti tra singoli condomini possono applicarsi le disposizioni che disciplinano i rapporti di buon vicinato.

Da balcone a veranda: sì

Il condomino può eseguire opere sulle parti comuni purché non rechino danno e non determinino un pregiudizio alla stabilità, alla sicurezza o al decoro architettonico dell’edificio: questo vale anche nel caso di trasformazione del balcone in veranda (fermo restando l’asseverazione o meno da parte del Comune). 
Tribunali e Cassazione, affrontando più volte la questione, considerano possibile questo intervento, in quanto non altera le linee e i volumi della facciata e né le sue caratteristiche architettoniche. Le cose cambiano se la veranda è realizzata in uno stile diverso rispetto a quello dello stabile. In tal caso l’amministratore, o ciascun condomino contrario all’intervento, possono impugnare dinanzi al giudice la delibera assembleare che ha approvato l’opera, ma nel termine perentorio di 30 giorni, che decorre dalla data della deliberazione per i dissenzienti o astenuti e dalla data di comunicazione della deliberazione per gli assenti.

Via libera a parabola tv e gazebo

Al pari del condizionatore d’aria, che si citava nel primo esempio, anche la parabola per la ricezione televisiva, come specificato dall’articolo 1122 bis del Codice civile, può essere installata in prossimità del balcone senza il parere dell’assemblea “in modo da recare il minor pregiudizio alle parti comuni e alle unità immobiliari di proprietà individuale, preservando in ogni caso il decoro architettonico dell’edificio, salvo quanto previsto in materia di reti pubbliche”.

ll discorso non cambia per il gazebo sul lastrico solare di proprietà esclusiva, che oltre a non dover ledere il decoro dell’edificio non deve danneggiare il tetto, soprattutto in termini di stabilità e di tenuta. Certamente la legge consente ampi margini di manovra, ma conta il buon senso di ciascun condomino nel valutare preventivamente ogni forma alternativa all’uso privato della parte comune.

Avvisare l’amministratore

Al fondo del riformato articolo 1122 del Codice civile, con riferimento alla realizzazione delle opere del singolo condomino, attribuite in proprietà esclusiva o destinate all’uso individuale, su parti destinate all’uso comune si legge che “in ogni caso è data preventiva notizia all’amministratore che ne riferisce all’assemblea”.

Tale affermazione ha creato molta confusione, non essendo chiaro in quali casi il condomino sia davvero tenuto ad avvisare l’amministratore. Si prenda ancora il caso del balcone trasformato in veranda. Fermo restando che l’operazione deve essere compatibile con la normativa edilizia del Comune di riferimento e con quanto disposto dal regolamento contrattuale condominiale, pur non essendovi un preciso obbligo, è consigliabile per il condomino che esegue l’intervento fornire all’amministratore, prima dell’avvio dei lavori, una relazione dettagliata che spieghi in cosa consista l’opera.

Chi esegue l’intervento, inoltre, può chiedere all’amministratore di inserire la questione fra i punti all’ordine del giorno dell’assemblea. In tal modo, con la maggioranza ordinaria (in seconda convocazione, il voto a favore di 1/3 dei proprietari, che rappresentino almeno 1/3 del valore dell’edificio) il condomino sarebbe al sicuro da eventuali prese di posizioni future di altri condomini.

Sempre comunicazioni “scritte”

Riguardo alle modalità di comunicazione dell’intervento all’amministratore, anche in questo caso non è specificato se ciò debba avvenire oralmente o con un documento. Applicando il buon senso, è consigliabile valutare l’entità dell’opera e l’impatto sulle parti comuni e, di conseguenza, fornire all’amministratore più informazioni possibili, anche sotto forma di documentazione cartacea certificata. A sua volta l’amministratore, al primo appuntamento utile, deve relazionare all’assemblea. Qualora salti questo passaggio, e nel caso in cui l’intervento danneggi l’edificio o, in generale, leda i diritti dei condomini sulle parti comuni o sulle proprietà individuali di ciascun condomino, all’amministratore può essere addebitata una grave irregolarità, a norma dell’articolo 1129 del Codice civile, e comunque una responsabilità contrattuale per violazione degli obblighi di mandato.

In collaborazione con avv. Silvio Rezzonico, presidente nazionale Federamministratori/Confappi, Tel. 02/33105242, www.fna.it

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