Certificazione energetica: tutto quel che c’è da sapere

L'attestato di certificazione energetica (Ace) è il documento che attesta la classe di consumo della casa. Chiariamoci ogni dubbio al proposito.

Redazione
A cura di “La Redazione”
Pubblicato il 05/07/2013 Aggiornato il 05/07/2013
Certificazione energetica: tutto quel che c’è da sapere

La verifica dei consumi effettivi di un’abitazione o di un intero edificio sta diventando una prassi consolidata e il certificatore è l’unico tecnico abilitato per legge alla compilazione dell’Attestato di certificazione energetica – Ace. Cioè quel documento “patente” che attesta la classe di consumo di una casa o di un immobile.

Il certificatore si occupa di controllare i consumi effettivi di un’abitazione oppure di un intero edificio, basandosi sui dati rilevabili a partire dagli impianti di climatizzazione e di produzione di acqua calda sanitaria presenti. I parametri vengono poi elaborati e registrati nell’Attestato di certificazione energetica che riporta anche l’indice di prestazione energetica o Ipe (vale a dire l’energia totale consumata dall’edificio climatizzato per metro quadro di superficie ogni anno). L’Ace, pertanto, permette di inquadrare l’immobile in una scala di efficienza energetica che va da G (la meno efficiente) ad A (la più efficiente). Ed è attraverso l’Ipe che i potenziali acquirenti o locatari vengono a conoscenza dei consumi dell’immobile cui sono interessati. Infine, al pari di un consulente energetico – figura operativa nel settore della riduzione dei consumi e più spesso impiegata nella diagnosi energetica – il certificatore può anche consigliare quali interventi sono necessari per migliorare le prestazioni della casa esaminata.

Diagnosi e certificazione: differenze

I compiti di un certificatore consistono essenzialmente nella compilazione dell’Ace, attraverso il controllo di determinati parametri per misurare il consumo reale di un’abitazione. Mansioni che non devono essere confuse con quelle necessarie per la diagnosi energetica: quest’ultima precede la compilazione dell’Ace, ed è svolta da un tecnico che può anche non essere un certificatore. Consiste in un’analisi completa dei consumi (il che implica la misurazione di parametri legati alla coibentazione e alla dispersione di calore). Diagnosi e certificazione, pertanto, sono distinte e hanno anche costi diversi: la prima richiede misurazioni più complesse e il prezzo può variare dai 500 ai 7mila euro; si calcoli una media di circa 300 euro per il rilascio dell’Ace. Una corretta analisi dovrebbe sempre essere preceduta dalla diagnosi energetica. In questa prima fase, infatti, un tecnico esegue il sopralluogo per controllare la coibentazione e misurare l’esatta dispersione termica dell’edificio. Ed è in questa fase che vengono raccolti ed elaborati i dati che serviranno al certificatore per compilare l’attestato. Talvolta però il certificatore stila l’attestato senza elementi pregressi.

I nominativi sono su registri ufficiali

carbonara-certificatore-legge-finestraGli infissi sono uno degli elementi di cui si tiene conto nella diagnosi energetica.

Per scegliere un certificatore, l’inquilino o il proprietario di casa può fare affidamento ai registri istituiti dalle Regioni o dalle Province autonome, laddove presenti. Le informazioni sono curate dagli stessi uffici tecnici dei Dipartimenti energia, ambiente e territorio dei singoli enti territoriali o dalle agenzie che impartiscono i corsi di formazione.
L’elenco non è obbligatorio. È possibile allora contattare gli Ordini professionali (ingegneri, architetti, periti industriali, geometri). Come per tutte le libere professioni esercitate in un libero mercato, inoltre, è il “passaparola” il miglior sistema di reperimento di un certificatore energetico: chiedendo al notaio di fiducia (per compravendite e locazioni) o ai tecnici competenti che seguono le pratiche edilizie.

Un elenco “generale”
Infine, per evitare di rivolgersi a finti esperti con il rischio di ottenere certificazioni non valide, è sempre possibile consultare la banca dati dell’ente nazionale di accreditamento italiano, Accredia. La sezione “figure professionali abilitate” pubblicata sul sito dell’agenzia governativa contiene i nomi delle persone fisiche qualificate per settore e competenza. Sono resi noti anche i nomi delle società pubbliche, private e delle Esco (Energy Service Company) accreditate per la certificazione (per queste ultime purché abbiano nel loro organico almeno un certificatore abilitato).
Le procedure per l’accreditamento sono a carico del singolo certificatore il quale non è comunque obbligato a comparire in questi elenchi, a meno che le norme regionali non lo impongano.

Il ruolo delle Esco

Le Energy Service Company sono state previste per la prima volta dal Decreto 115/2008. Si tratta di una persona fisica o giuridica che fornisce servizi energetici o altre misure di miglioramento dell’efficienza energetica nelle installazioni o nei locali dell’utente e, ciò facendo, accetta un certo margine di rischio finanziario. Il pagamento dei servizi forniti si basa, totalmente o parzialmente, sul miglioramento dell’efficienza energetica conseguito e sul raggiungimento degli altri criteri di rendimento stabiliti. Nella maggior parte dei casi le Esco sono imprese organizzate che dispongono di personale con competenze tecniche necessarie a realizzare correttamente il servizio energetico, riducendone gli impatti ambientali. Il Comitato Termotecnico Italiano sta aggiornando il “Rapporto sulla Certificazione energetica degli edifici”, pubblicazione periodica che fotografa lo stato dell’arte dell’attuazione delle norme sulla riduzione dei consumi di energia nel Paese. Tra i dati richiesti alle Regioni vi è anche il numero di Esco (come persone giuridiche) che risultano iscritte negli albi/elenchi regionali.

 

Che cosa dice la legge

L’Italia è sempre stata sensibile al tema della riduzione dei consumi energetici: la legge n .10 del 9/1/1991 aveva già introdotto norme «per l’attuazione del Piano energetico nazionale in materia di uso razionale dell’energia, di risparmio energetico e di sviluppo delle fonti rinnovabili». Proprio all’articolo 30 – poi abrogato dal più recente decreto legislativo 192/2005 – menzionava la certificazione energetica degli edifici. Il Governo però non ha mai attuato fino al 2005 la legislazione italiana ed europea. Tre anni dopo, sono stati promulgati i primi criteri per diventare certificatore – Allegato al Dlgs115/2008 – che saranno sostituiti dalle Linee guida sui certificatori energetici adottate quest’anno ma non ancora in vigore.

Ogni regione decide per sè
Grazie a questa clausola, prevista dall’art. 17 del D.Lgs. 192/2005, le Regioni hanno il potere di emanare regole autonome definendo i requisiti minimi relativi all’accreditamento dei soggetti abilitati a svolgere le certificazioni energetiche degli immobili. Sempre grazie a questa clausola, gli enti territoriali decidono anche quali titoli di studio e corsi di formazione specifici debbano essere stati seguiti dagli aspiranti tecnici. Il nuovo decreto, non ancora in vigore, ma relativo ai requisiti e alle modalità di accreditamento dei certificatori energetici, rientra tra le disposizioni attuative relative all’art. 4, comma 1, lettera C del D.Lgs. 192/2005.

L’Ace: il documento della casa

L’Attestato di certificazione energetica è il documento finale nel quale è indicato un valore (Ipe – indice di prestazione energetica) risultante dal calcolo del rendimento energetico di un immobile (quanto consuma per mq di superficie) e quali siano gli interventi di miglioramento più significativi in termini di costi/benefici (per esempio: sostituzione di caldaia o serramenti, isolamento tetto, impianti solari termici, ecc.).

A cosa serve?
Fornisce informazioni ai consumatori per metterli in grado di valutare e confrontare gli immobili prima di acquistarli, così da essere incentivati a scegliere quello che consuma di meno o che ha le migliori potenzialità nel caso di una futura riqualificazione energetica.

Protocolli ad hoc
Non in tutte le Regioni si utilizza lo stesso protocollo per il rilascio dell’Ace. Oltre a questo attestato è possibile conseguire la certificazione di sostenibilità energetico-ambientale aderendo a protocolli basati su una serie di elementi più numerosa del riscaldamento e della produzione di acqua calda sanitaria. È il caso del protocollo Itaca – il più diffuso in Italia – mentre in aree come Bolzano, Trento e Aosta il sistema di certificazione risponde a protocolli regionali ad hoc (Casaclima e Beauclimat).

Quando è obbligatorio
L’attestato di certificazione energetica Ace è sempre obbligatorio in caso di nuova costruzione e ristrutturazione integrale di un edificio, a eccezione dei fabbricati industriali, agricoli e non residenziali. In generale, poi, occorre dotare di attestato l’abitazione in caso di compravendita. In alcune Regioni, inoltre, è indispensabile anche in caso di ristrutturazione semplice o comunque entro determinati parametri fissati dalle regole locali.

Case in affitto: la procedura cambia secondo le zone

Per quanto riguarda le locazioni è lo stesso D.Lgs 28/2011 a indicare i casi in cui scatta l’obbligo dell’Ace. Oggi anche nei contratti di locazione deve essere inserita una clausola con cui il conduttore afferma di aver ricevuto le informazioni e il relativo attestato, qualora l’immobile fosse già dotato di Ace. Non è invece obbligatorio consegnare il certificato stesso: in passato chi non avesse allegato la documentazione avrebbe compromesso lo stesso contratto, considerato nullo. Oggi invece è sufficiente la dichiarazione di esistenza dell’Ace, anche se conviene allegarla. Sarà invece obbligatorio indicare nell’annuncio di affitto la classe energetica dell’unità. La documentazione deve accompagnare i nuovi contratti e quelli rinnovati tacitamente.

Differenze a livello locale
Se le regole nazionali sono sufficientemente chiare sui casi in cui è obbligatorio dotare l’immobile dell’Ace, le norme regionali disciplinano in modo ancor più dettagliato modalità e casi in cui occorre rilasciare l’attestato. Fermo restando l’obbligo in caso di compravendita, ristrutturazione integrale e nuova costruzione, le singole Regioni stabiliscono quando, nelle locazioni, sia obbligatorio l’Ace (che assume anche nomi diversi). È il caso della Regione Lombardia, che infligge una multa dai 2.500 ai 10mila euro per chi non consegna all’affittuario la documentazione sul consumo energetico della casa. Il Friuli Venezia Giulia, invece, prevede dal gennaio 2012 che la certificazione VEA sia consegnata al momento della firma del contratto, pena una sanzione tra i 500 euro e i 3mila euro. Infine, per quanto riguarda le ristrutturazioni alcune Regioni come la Lombardia prevedono l’obbligo anche nei casi di intervento che riguardi e interessi oltre il 25% della superficie dell’involucro.

In caso di compravendita

Chi vende o acquista una casa non ancora dotata di certificato non può esimersi: dovrà contattare un tecnico qualificato per il rilascio dell’attestato. Non è infatti ammessa l’autocertificazione per quanto riguarda il consumo energetico di un immobile, nemmeno se la classe che si intende attestare è quella meno efficiente (la classe G), caso per cui in passato era possibile sostituire l’attestato con una dichiarazione di scarsa prestazione.
L’Italia ha infatti subìto una procedura di infrazione proprio per l’incompleta attuazione dei contenuti della direttiva europea 2002/91/CE. Dal 28 dicembre 2012 la legislazione italiana si è adeguata agli obblighi stabiliti da Bruxelles, prevedendo il divieto (istituito con un altro decreto del 2009) di autocertificare un edificio in classe G, quella con le prestazioni più basse e i costi di gestione più alti, in sostituzione dell’attestato vero e proprio. Oggi l’Ace è obbligatorio per tutti gli atti di compravendita. Non esiste comunque più il rischio che in assenza dell’attestato, il rogito possa essere considerato nullo, come accadeva in passato. Ma in alcune regioni, come Piemonte e Lombardia, si può incorrere in multe salate per il venditore o costruttore che non rispetti quest’obbligo.

Su chi ricade l’obbligo?

  • Venditore e acquirente – Nella compravendita è venuto meno l’obbligo che a fornire l’attestazione, che deve essere sempre redatta da un tecnico qualificato, sia il venditore. Qualunque immobile in vendita deve essere dotato della documentazione che ne indica la classe di efficienza in cui l’edificio è collocato e il relativo indice di prestazione energetica (Ipe), ma l’onere può ricadere anche sull’acquirente. Quest’ultimo, inoltre, non può rinunciare alla certificazione.
  • Costruttore – Se la casa è appena stata costruita l’obbligo ricade direttamente sul costruttore, che deve consegnare il documento insieme alle chiavi dell’edificio. Una procedura, peraltro, indispensabile anche per ottenere l’agibilità della nuova costruzione.
In genere vale 10 anni

L’attestato Ace è generalmente valido per 10 anni dalla data del suo rilascio. Ogni Regione, tuttavia, ha parametri differenti sui tempi di validità per cui è sempre opportuno controllare le regole stabilite nel proprio territorio. I dieci anni, peraltro, sono un periodo indicativo: qualora in quell’arco temporale incorrano modifiche tali da alterare o cambiare l’erogazione dell’energia e la prestazione energetica dell’immobile, allora sarà necessario ricontattare un tecnico qualificato e riottenere un nuovo certificato.

 

Non tutte le unità di un immobile devono avere l’Ace
Chi vuole vendere il box auto, la cantina, il deposito, l’autorimessa, il rudere o l’immobile non ancora completato non ha invece l’obbligo di fornire l’attestato di certificazione energetica Ace. La legge, infatti, prevede che le costruzioni che al momento della vendita sono ancora prive delle pareti verticali esterne o sono ancora al rustico, cioè non hanno ancora le rifiniture e non dispongono degli impianti tecnologici necessari per abitarvi, siano esentate. In questi casi, però dovrà essere il notaio, durante la preparazione del rogito, a controllare quale sia lo stato dell’immobile in questione e quindi informare le parti dei loro diritti e doveri in relazione agli adempimenti richiesti per la certificazione energetica.

Attenzione all’Ipe

L’Indice di prestazione energetica (Ipe) è un parametro che serve a valutare la prestazione di un edificio. Sintetizza il rapporto tra l’energia necessaria per riscaldare un ambiente fino alla temperatura di 18 °C e la sua superficie netta calpestabile (mq). Dal 1° gennaio 2012 è obbligatorio indicarlo negli annunci di vendita di un edificio, indipendentemente dal fatto che siano diffusi tramite stampa, Internet o affissioni. Questo parametro non va confuso con l’inquadramento dell’immobile nella classe di efficienza energetica: l’Ipe costituisce solo uno degli elementi di cui si compone l’attestato Ace. L’Ipe dovrebbe servire al potenziale affittuario per capire quali sono i costi di gestione sotto il profilo energetico di un nuovo appartamento, in relazione a certe condizioni climatiche e a determinati standard di utilizzo. In parallelo, però, non è previsto l’obbligo di indicare la classe energetica di appartenenza dell’edificio, sebbene questo sia forse un parametro più immediatamente comprensibile. Le sanzioni per la mancata segnalazione dell’Ipe sono determinate a livello locale: uno dei casi esemplari per severità è la Lombardia, che prevede multe da mille a 5mila euro per unità immobiliare.

Incentivi fiscali
La certificazione energetica è utile anche per accedere agli incentivi fiscali previsti per i lavori eseguiti su edifici già esistenti con il fine di migliorarne l’efficienza. L’Ace, infatti, è obbligatorio per esempio nel caso di lavori di coibentazione di pareti, tetti e solai o ancora per la riqualificazione energetica globale della casa.

Quanto costa

Trattandosi di una consulenza specialistica, il costo per il rilascio dell’attestato di certificazione energetica varia secondo la quantità di elementi da ispezionare, della metratura e della qualità dell’edificio su cui si interviene. Il prezzo varia, pertanto,a seconda che l’analisi delle prestazioni riguardi l’intero complesso abitativo o una singola unità immobiliare. Una media corretta si aggira, in ogni caso, tra i 250-300 euro per un appartamento e i 500 euro per una villetta. Prezzi al di sotto dei quali è bene non scendere e che garantiscono una corretta remunerazione del tempo e della competenza investiti da un professionista della certificazione.

(in collaborazione con avv. Silvio Rezzonico, presidente nazionale Federamministratori/Confappi, Tel. 02/33105242, www.fna.it)

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