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Per contrastare il fenomeno degli affitti “in nero”, che interessa migliaia di studenti di tutta Italia, esiste uno speciale contratto di locazione pensato per gli universitari fuori sede alla ricerca di una stanza o di un intero appartamento, magari da condividere con altri. Tale accordo, tecnicamente definito “a uso transitorio”, ha un canone contenuto e prevede una durata inferiore rispetto ai quattro anni del contratto a canone libero. Per stipulare l’accordo devono sussistere alcune condizioni. Innanzitutto l’alloggio deve essere ubicato nel Comune sede dell’ateneo o in un Comune limitrofo. Lo studente che affitta, a sua volta, deve risiedere in un Comune diverso da quello in cui si trova l’università. Il modello da sottoscrivere è reperibile anche su Internet nel sito del Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti (www.mit.gov.it), cercando e scaricando l’allegato F del D.M 30 dicembre 2012. Può essere compilato e firmato dal singolo studente (o da uno dei genitori), gruppi di studenti o dalle aziende per il diritto allo studio.
- Esiste un contratto specifico a uso transitorio
- L’inquilino può detrarre il canone al 19% fino a una spesa max di 2.633 euro
- Il proprietario può scegliere la cedolare secca e non paga l’Irpef
Si fa riferimento alla legge 9 dicembre 1998, n. 431. L’art. 5 prevede la sottoscrizione di contrattidi locazione “per soddisfare le esigenze abitative di studenti universitari”, quindi specifica come i Comuni sede di università o di corsi universitari distaccati, eventualmente d’intesa con Comuni limitrofi, possano promuovere specifici accordi locali per la definizione di tali contratti. A tali accordi possono partecipare (…) le aziende per il diritto allo studio e le associazioni degli studenti, nonché cooperative ed enti non lucrativi operanti nel settore”. L’art. 3 del D.M. del 30 dicembre 2002 ha aggiunto che “qualora il conduttore sia iscritto a un corso di laurea, di perfezionamento o di specializzazione in un Comune diverso da quello di residenza, possono essere stipulati contratti per studenti universitari di durata (…) da sei mesi a tre anni (rinnovabili alla prima scadenza, salvo disdetta del conduttore)”.
Affittare gli studenti: caratteristiche del contratto
Oltre alle generalità delle parti e ai dati relativi all’unità immobiliare, occorre indicare con precisione: l’importo del canone, che può variare a seconda delle caratteristiche dell’alloggio (condizioni generali, presenza di arredi, ecc..), ma non deve comunque eccedere le fasce previste dalla legge per i contratti a canone concordato; scadenze e modalità di pagamento, preferendo al denaro contante mezzi tracciabili come i bonifici bancari. Il contratto prevede un periodo minimo di 6 mesi e un massimo di 36 mesi, rinnovabile alla prima scadenza, a meno che il conduttore non decida di disdire. Entro 30 giorni dalla sottoscrizione, deve essere registrato all’Agenzia delle Entrate.
TUIR – Testo Unico delle Imposte sui Redditi (DPR 22 dicembre 1986, n. 917)
In base a tale legge, sono soggetti passivi dell’imposta sul reddito le persone fisiche, residenti e non residenti nel territorio dello Stato. L’imposta si applica sul reddito complessivo
del soggetto, formato per i residenti da tutti i redditi posseduti al netto degli oneri deducibili indicati nell’articolo 10 e per i non residenti soltanto da quelli prodotti nel territorio dello Stato.
Legge 27/7/1978 n. 392 – Equo Canone. Disciplina delle locazioni di immobili urbani
In merito alle spese di registrazione del contratto di locazione, viene specificato che sono a carico del conduttore e del locatore in parti uguali. Il deposito cauzionale non può essere superiore a tre mensilità del canone. Esso è produttivo di interessi legali che debbono essere corrisposti al conduttore alla fine di ogni anno.
Modello RLI (Agenzia delle Entrate) Si tratta della Richiesta di Registrazione e adempimenti successivi. Contratti di locazione e affitto di immobili (art. 11 del D.P.R. 26 aprile 1986, n.131).
Detrazioni Irpef del 19%
Le spese sostenute per pagare l’alloggio in affitto possono essere detratte ai fini Irpef dagli studenti o dai loro genitori, qualora i figli siano ancora a carico di questi ultimi. Il Tuir (Testo unico delle imposte sui redditi) prevede, infatti, una detrazione del 19% su una spesa massima di 2.633 euro (vale a dire poco più di 500 euro). Per accedere al bonus fiscale, è necessario che lo studente sia iscritto a un corso di laurea presso un ateneo che disti almeno 100 km dall’abitazione in cui risiede e che l’alloggio locato sia ubicato nel Comune in cui sorge l’università o in un centro limitrofo. La cifra versata per il canone d’affitto va indicata nel Quadro E “Oneri e spese” del modello 730 utilizzato per la dichiarazione dei redditi.
Cedolare secca per il locatore
Il contratto d’affitto per gli studenti presenta alcuni vantaggi anche per il locatore (cioè chi dà in affitto la casa) che ha la possibilità di usufruire della cedolare secca. Si tratta dell’imposta con aliquote fisse che sostituisce la tassazione Irpef: non si è tenuti a pagare né l’imposta di bollo né quella di registro, sia al momento della sottoscrizione del primo contratto sia nel caso di rinnovi futuri.
La suddivisione delle spese
In linea di massima, le riparazioni straordinarie sono sempre a carico del proprietario, mentre il conduttore paga quelle ordinarie (di solito poco onerose), oltre alle utenze di cui usufruisce direttamente (acqua, energia elettrica, riscaldamento). In particolare, la legge 27 luglio 1978, n. 392 precisa: “sono interamente a carico del conduttore, salvo patto contrario, le spese relative al servizio di pulizia, al funzionamento e all’ordinaria manutenzione dell’ascensore, alla fornitura dell’acqua, dell’energia elettrica, del riscaldamento e del condizionamento dell’aria, allo spurgo dei pozzi neri e delle latrine, nonché alla fornitura di altri servizi comuni. Le spese per il servizio di portineria sono a carico del conduttore nella misura del 90 per cento, salvo che le parti abbiano convenuto diversamente, prevedendo una misura inferiore”.
È vietato sublocare, a meno che…
In presenza di più inquilini, qualora uno di essi abbandoni l’alloggio, l’importo del canone non subisce variazioni e quindi chi rimane si ritroverà a pagare una cifra più alta. Il contratto, fra l’altro, non prevede la possibilità di sublocare, a meno che l’intestatario e il proprietario non si mettano d’accordo per poter procedere in questo senso e con una durata di tempo limitata. In tal caso, a tutela di entrambe le parti, è comunque necessario che l’intestatario del contratto inoltri al locatore una comunicazione scritta di sublocazione abitativa parziale.
Rinnovo, disdetta e recesso: quando e come comunicarlo
Il contratto di locazione dedicato agli studenti ha una durata massima di 3 anni ed è automaticamente rinnovabile alla prima scadenza a meno che il conduttore non voglia disdire l’accordo. In quest’ultimo caso, è necessario avvisare il locatore con almeno tre mesi d’anticipo. Nel caso in cui il contratto sia stato stipulato da più persone, capita di frequente che uno degli studenti decida di recedere prima della scadenza. Se il recesso di un conduttore non prevede alcun subentro, è necessario comunicare la variazione all’Agenzia delle Entrate, presentando il modello RLI. Lo stesso modello dovrà essere presentato anche qualora, al posto del vecchio inquilino ne subentri uno nuovo. Questi è tenuto ad accettare tutte le condizioni del contratto sottoscritto in origine. Per quanto concerne la cauzione, trattenuta dal proprietario al momento della sottoscrizione, va restituita per intero ai conduttori uscenti, a patto che durante la locazione non si siano verificati danni dovuti a incuria. Non si possono, invece, sottrarre dalla cauzione tutti quei danni dovuti all’utilizzo, come per esempio la rottura di un rubinetto o il guasto di un elettrodomestico.
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