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Nell’era digitale anche la ricerca della casa da acquistare avviene spesso sul web: i siti che pubblicano annunci immobiliari sono davvero tanti, con decine di opzioni che permettono agli utenti di scegliere zona, metratura, altezza del piano, numero di stanze e altre caratteristiche dell’immobile desiderato.
I tradizionalisti però resistono e non rinunciano a passeggiare nel quartiere in cui vorrebbero vivere alla ricerca degli annunci affissi sulle facciate degli edifici. Una terza via, meno battuta delle precedenti, è quella delle aste immobiliari giudiziarie, dove è possibile acquistare immobili espropriati a persone fisiche o giuridiche (per esempio una società che ha dichiarato fallimento) che, per svariati motivi, non hanno onorato un debito.
In questi casi, il creditore, munito di un titolo esecutivo (come l’atto di un mutuo), si rivolge al giudice che, falliti i tentativi di ottenere il denaro dovuto, dà il via all’azione esecutiva, che consiste nell’abbandono dell’alloggio da parte del debitore. La vendita all’asta dell’immobile chiude il cerchio e la somma ricavata viene distribuita ai creditori.
Chiariamo i dubbi sulle aste
Le aste immobiliari consentono, quindi, di aggiudicarsi una casa a un prezzo più basso rispetto a quello di mercato. Nonostante ciò, sono pochi gli utenti che scelgono questo canale di acquisto. È alquanto diffusa, infatti, l’idea che per partecipare all’asta sia necessario un know-how di conoscenze tecniche accessibili a pochi. In realtà il sistema è meno complicato di quanto possa apparire, ma è indubbio che le aste nascondano insidie che è meglio conoscere. Per esempio è necessario leggere con attenzione la perizia relativa alla casa, per analizzare le condizioni in cui questa si trova, e verificare se è libera od occupata da un conduttore in affitto.
A chi decide di provare a seguire o partecipare alle aste immobiliari, si consiglia di studiare la normativa di riferimento, ossia gli articoli del Codice di procedura civile compresi tra il 474 e il 632, aggiornati dal decreto legge 3 maggio 2016, n. 59, poi convertito nella legge 30 giugno 2016, n. 119.
Il prezzo si abbassa a ogni asta successiva
La norma prevede che, nel caso in cui l’immobile pignorato rimanga invenduto dopo tre aste, con un ribasso a ogni asta di un quarto del prezzo iniziale, il giudice possa disporre la chiusura anticipata del processo esecutivo, con il bene che torna nella disponibilità del proprietario esecutato, ossia il soggetto colpito dal provvedimento esecutivo. Inoltre, l’articolo 591 (modificato), secondo comma, del Codice di procedura penale prevede che dopo il terzo tentativo di vendita andato deserto e in mancanza di istanze di assegnazione, il giudice possa fissare una quarta asta con un prezzo di vendita ribassato fino al 50%. Chi si aggiudica l’asta è tenuto a pagare, in tempi rapidi, ricorrendo a un bonifico o a un mutuo ipotecario.
Dal giudice al notaio, passando dal perito: step, figure professionali e iter burocratico
Le aste possono svolgersi in un’aula di tribunale, negli studi di professionisti delegati dal giudice delle esecuzioni o in via telematica. In tutti questi casi un perito nominato dal giudice, dopo aver visionato l’immobile, fissa il prezzo base di vendita, che tiene conto di più aspetti: stato di conservazione, eventuali abusi edilizi, servitù o morosità nei confronti del condominio. Inoltre, indica se l’alloggio è libero od occupato dall’ex proprietario o da inquilini che hanno stipulato un regolare contratto d’affitto.
Per consultare tale perizia è sufficiente recarsi nella cancelleria del tribunale, nello studio del professionista incaricato o ancora sui portali Internet, a seconda della modalità di svolgimento dell’asta in questione. Attraverso l’ordinanza di vendita, invece, il giudice delle esecuzioni fissa le condizioni e i termini dell’asta: il prezzo base, i termini per la presentazione delle offerte, l’udienza per la gara tra gli offerenti e la scadenza entro la quale saldare l’acquisto, al netto della cauzione versata in precedenza. In attesa di un nuovo proprietario, l’immobile è affidato al custode giudiziario che si occupa della sua gestione: dalla manutenzione alla riscossione dei canoni di locazione.
Altre figure fondamentali sono il cancelliere del tribunale, il notaio e i professionisti delegati a redigere l’avviso d’asta. Quest’ultimo documento contiene indicazioni relative a: indirizzo dell’immobile, data, ora e luogo dell’asta, prezzo base, condizioni di rilancio minimo, termine di presentazione delle offerte e modalità di vendita. L’avviso va affisso per almeno tre giorni consecutivi all’albo del tribunale competente (cioè sito sul territorio in cui si svolge il procedimento esecutivo) e pubblicato anche sui siti Internet specializzati e autorizzati, oltre che sugli altri media.
Quando l’ immobile non viene aggiudicato, viene rimesso all’asta, a distanza di alcuni mesi da quella fallita.
La perizia sull’immobile è un documento importante che permette di avere molte informazioni sull’immobile messo all’asta. Deve contenere la planimetria, vi devono essere indicati i dati di identificazione catastale e deve descrivere lo stato di conservazione e di tenuta. Infine, nota importante, deve indicare se l’abitazione è libera, abitata dal proprietario o data in locazione. Chiunque sia interessato a partecipare a un’asta immobiliare può rivolgersi al custode giudiziario per esaminare il bene in vendita.
Se in un’asta senza incanto viene presentata una sola offerta, pari al prezzo base o aumentata di un quinto, si procede all’aggiudicazione diretta dell’immobile.
Si procede all’aggiudicazione anche in presenza di una sola offerta pari al prezzo base, salvo il dissenso del creditore presente in aula.
Qualora vi siano più offerte, non vince quella più alta, bensì il giudice indice una gara fra tutti i partecipanti.
E fissa, come nuova base d’asta, l’importo indicato nell’offerta più alta. A quel punto, i soggetti che vi prendono parte dovranno presentare, nei termini e con le modalità indicate nell’avviso d’asta, una nuova offerta comprensiva del 10% di cauzione. L’ammontare del rilancio minimo obbligatorio viene indicato nell’avviso d’asta. In questa fase è bene precisare che qualora il partecipante, o il procuratore delegato, siano impossibilitati a prendere parte all’incanto, un decimo della cauzione versata verrà trattenuta.
Nella vendita in busta chiusa l’aggiudicazione è sempre definitiva, mentre nell’asta a incanto, nei dieci giorni successivi alla chiusura della gara, ciascun partecipante ha il diritto di presentare una nuova offerta, di 1/5 superiore a quella vincente. Spetta quindi al giudice organizzare una nuova gara, aperta solo ai soggetti che hanno preso parte a quella precedente.
In caso di aggiudicazione del bene, l’acquirente è tenuto a pagare entro i tempi stabiliti nell’avviso di vendita.
Si può fare un bonifico o aprire un mutuo ipotecario, a patto che questo venga definito prima del termine del versamento del saldo.
L’iter si conclude con il decreto di trasferimento firmato dal giudice delle esecuzioni che trasferisce l’immobile al soggetto che se l’è aggiudicato, obbligando, al tempo stesso, l’ex proprietario al rilascio immediato del bene.
Asta senza incanto e asta con incanto
Nella prima modalità di asta (detta anche “in busta chiusa”), chi partecipa (personalmente o attraverso un procuratore legale) presenta alla cancelleria del tribunale, nel giorno e nell’ora indicati sull’avviso di vendita, un’offerta in busta chiusa e un assegno circolare, a titolo di cauzione, pari al 10% del prezzo di acquisto che propone.
L’articolo 571 del Codice di procedura civile dispone che l’offerta non può essere ritenuta valida se è minore di un quarto (cioè 25%), della cifra richiesta. È quindi possibile presentare un’offerta minima inferiore rispetto al prezzo base stabilito, purché non sia meno del 25% di questo.
Può succedere, però, che l’asta senza incanto vada deserta: in tal caso il giudice dispone una nuova asta, stavolta del tipo “con incanto” (ovvero una gara pubblica tra offerenti), che si conclude nel momento in cui non vi sono rilanci entro tre minuti dall’ultima offerta.
Pro e contro delle aste immobiliari
Vantaggi:
- È possibile acquistare un immobile a un prezzo conveniente.
- I dati catastali e lo stato di conservazione dell’immobile, oltre agli eventuali debiti nei confronti del condominio, sono contenuti nella perizia.
- Il giudice delle esecuzioni, ad aggiudicazione avvenuta, libera l’immobile da ipoteche e pignoramenti.
Svantaggi:
- Se l’alloggio non è libero, potrebbe essere difficoltoso e lungo il processo di sgombero.
- Se il vecchio proprietario aveva stipulato un regolare contratto d’affitto, prima di entrare in possesso del bene occorre attendere che tale accordo scada.
- Il giudice delle esecuzioni non può cancellare usufrutto, sequestri penali o giudiziari.
Tasse scontate per l’abitazione principale
Anche chi si aggiudica una casa a un’asta, a patto che la stessa venga adibita ad abitazione principale, in presenza di determinate condizioni previste dalla legge, può beneficiare del cosiddetto “bonus prima casa”. Si tratta di uno sconto sul pagamento delle imposte dovute per l’immobile.
Le imposte sono calcolate sul prezzo di aggiudicazione, poiché la norma sul “prezzo valore” non si applica alle procedure esecutive e concorsuali.
In caso di immobile acquistato a un’asta giudiziaria, la richiesta di applicazione dello sconto prima casa deve essere presentata prima della registrazione dell’atto, quindi già in sede di asta o, meglio, al termine.
Immagine tratta dal sito http://www.notariato.it
Immobile occupato: liberarlo può essere complicato
Molte persone decidono di non partecipare alle aste per il timore di dover attendere molto tempo e di doversi, poi, occupare della liberazione dell’alloggio. Cosa che, in determinati casi, può risultare tutt’altro che semplice.
Se l’appartamento è in affitto, infatti, occorre attendere la scadenza del contratto (anche se è stato stipulato dal vecchio proprietario, cioè il debitore a cui è stata espropriata). Solo alla scadenza di tale accordo, infatti, l’inquilino potrà essere obbligato ad abbandonare l’alloggio e riconsegnarlo al nuovo, legittimo proprietario.
La questione si complica, e diventa decisamente più complessa, quando l’occupante della casa è l’ex proprietario. In questi casi, infatti, la procedura prevede l’invio da parte del nuovo proprietario di una lettera di diffida, nella quale è indicato il termine ultimo entro cui la casa deve essere liberata.
Qualora l’ex proprietario resista, si ricorre alla possibilità di notificare, tramite ufficiale giudiziario, un avviso che indichi l’ora e il giorno entro i quali lasciare l’immobile. Nei casi più gravi, infine, l’ufficiale giudiziario può ricorrere alle forze dell’ordine.
Un avviso di vendita all’asta di un immobile deve essere obbligatoriamente reso pubblico tramite il Portale del Ministero della Giustizia (pvp.giustizia.it/pvp/), la pubblicazione su siti Internet specializzati e autorizzati, con una o più pubblicazioni su quotidiani locali o su quelli nazionali.
In collaborazione con avv. Silvio Rezzonico, presidente nazionale Federamministratori/Confappi, Tel. 02/33105242, http://www.fna.it
Tratto da Cose di Casa cartaceo di dicembre 2020
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