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Intestare un’abitazione a un figlio minorenne è una possibilità prevista dalla legge, ma richiede una procedura specifica e ben regolamentata. La normativa stabilisce limiti chiari e prevede l’intervento di un giudice per tutelare gli interessi del minore.
Ecco come funziona il trasferimento della proprietà e quali adempimenti sono necessari per completare correttamente l’operazione, evitando errori o complicazioni future.
È possibile intestare una casa a un figlio minorenne?
La risposta a questa domanda è affermativa. Quindi è possibile intestare un immobile al figlio minorenne, ma non attraverso una compravendita: i minorenni difatti non possono sottoscrivere un atto di compravendita né assumere obbligazioni come un mutuo.
L’unica modalità consentita dalla legge per intestare casa ad un figlio minorenne è la donazione, un atto attraverso cui si trasferisce la proprietà dell’immobile dal genitore al figlio.
In sostanza se l’immobile è già di proprietà del genitore, questi può donarla al minore. Se il genitore si appresta a comprare casa, magari con mutuo, non può intestarla direttamente al minore. In questo caso è possibile fare una donazione indiretta, ossia il genitore acquista prima l’immobile e lo intesta a se stesso e poi successivamente lo dona al figlio.
Tuttavia per poter effettuare sempre la donazione al minore in ogni caso bisogna ottenere l’autorizzazione del giudice. L’articolo 320 del Codice Civile stabilisce difatti che per il trasferimento di beni immobili a favore di un minore sia necessaria un’autorizzazione preventiva del giudice tutelare.
Il minore difatti, anche se può essere titolare di diritti (come la proprietà) non ha la capacità d’agire, ossia di concludere contratti e di esprimere la manifestazione di volontà. Per questo interviene il tribunale che inoltre verifica che l’operazione sia effettivamente vantaggiosa per il minore.
Come si fa la donazione a un figlio minorenne
Per procedere alla donazione, è necessario quindi in primis l’autorizzazione del giudice tutelare. A chiederla sono direttamente i genitori o il notaio a cui ci si rivolge per la donazione. L’istanza deve contenere i dati anagrafici dei richiedenti, le caratteristiche dell’immobile e il motivo per cui lo si vuole donare al minore. Solo con l’approvazione del giudice si potrà procedere alla stipula dell’atto davanti al notaio.
Quanto costa donare casa a un figlio minorenne
Passando al capitolo tasse, quando si riceve un bene o un diritto tramite donazione, il beneficiario è tenuto a versare l’imposta di donazione, calcolata in base al valore ricevuto e al grado di parentela con il donante. Essendo il figlio minore, a pagare le imposte sono i genitori.
Essendo il beneficiario della donazione, un parente in linea retta del donante, quindi il figlio, l’imposta di donazione si applica solo alla parte della base imponibile che supera la franchigia riconosciuta di 1 milione di euro.
Visto che l’oggetto della donazione è un bene immobile si applicano due ulteriori imposte:
- l’imposta di trascrizione, detta anche ipotecaria, nella misura del 2% del valore attribuito agli immobili
- l’imposta catastale nella misura dell’1% del valore attribuito agli immobili.
Tali tasse si applicano a meno che non vi siano i presupposti per applicare le agevolazioni prima casa. Ciò significa che le imposte di trascrizione e quella catastale avranno misura fissa di 200 euro ciascuna se l’immobile oggetto della donazione non sia di lusso né di pregio – ossia non rientra nelle categorie catastali A1, A8 e A9. Se l’immobile donato non è di lusso (non rientra nelle categorie catastali A1, A8 o A9) e sussistono determinati requisiti, si può beneficiare delle agevolazioni “prima casa”.
In tal caso, imposta ipotecaria e catastale si pagano in misura fissa di 200 euro ciascuna.
Per ottenere queste agevolazioni, il beneficiario deve dichiarare nell’atto di donazione:
Di avere o voler trasferire la residenza nel Comune dove si trova l’immobile entro 18 mesi.
Di non possedere altri immobili ad uso abitativo (nemmeno in comunione col coniuge) nel Comune in questione.
Di non essere titolare, in tutta Italia, nemmeno per quote, di altri immobili acquistati con le agevolazioni “prima casa”.
Si può donare al figlio minore una casa con mutuo?
Non è possibile donare un immobile con un mutuo ancora attivo a un figlio minorenne. La legge vieta anche l’intestazione di un’abitazione ai figli minorenni tramite mutui.
Usufrutto e nuda proprietà: un’alternativa valida
Un’alternativa per intestare casa al figlio minore può essere la donazione della nuda proprietà al figlio, riservando a sé l’usufrutto. In questo modo, il genitore mantiene il diritto di vivere nell’immobile o di affittarlo, mentre il figlio diventa il nudo proprietario. Anche in questo caso però serve l’autorizzazione del giudice tutelare. Il minore acquisendo la nuda proprietà dell’immobile, potrà abitarlo solo alla morte dei genitori.
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