I millesimi in condominio

Marco Panzarella
A cura di Marco Panzarella
Pubblicato il 16/10/2018 Aggiornato il 16/10/2018

Delle tabelle millesimali, i millesimi di proprietà indicano la quota di condominio di ogni proprietario. In alcuni casi sono sostituiti da altri coefficienti.

disegno che illustra i millesimi in condominio

In condominio, i millesimi permettono a ogni proprietario di incidere in modo differente sulle decisioni comuni: tutto dipende infatti dalle quote di proprietà, rispetto all’unità che è l’intero edificio (il cui valore è mille). Per il riscaldamento e le spese delle parti comuni si possono però usare altri coefficienti che tengono conto di parametri diversi. I millesimi stessi sono di diverso tipo:

  • millesimi di proprietà in base all’alloggio
  • millesimi d’uso (facoltativi) elaborati secondo l’uso delle parti comuni
  • millesimi riscaldamento servono invece per pagare le quote fisse

Nell’assemblea condominiale, quando occorre approvare una delibera, o decidere come ripartire una spesa riguardante le parti comuni dell’edificio, non tutti i partecipanti hanno lo stesso “peso”. Ciascuno, infatti, detiene una quota di proprietà, espressa in millesimi, che equivale al valore proporzionale del proprio alloggio rapportato al valore totale dello stabile, che vale mille appunto. I millesimi, che non tengono conto dello stato di conservazione dell’immobile e del canone locatizio, sono inseriti in apposite tabelle (obbligatorie nei condomini con più di dieci abitanti, che non possono fare a meno del regolamento) e rappresentano uno strumento essenziale per il corretto funzionamento della macchina condominiale. Se disposte dal costruttore e allegate al regolamento condominiale, le tabelle millesimali sono dette “contrattuali”; mentre sono chiamate “assembleari” quando vengono create in un momento successivo, mediante approvazione in assemblea (serve la maggioranza qualificata, ossia i 500 millesimi). Infine esistono le tabelle “giudiziali”, che sono quelle approvate dall’autorità giudiziaria, su richiesta di uno o più condòmini, nel caso in cui l’assemblea non riesca a raggiungere il quorum necessario.

Il loro scopo principale
Per comprendere con esattezza l’utilità e l’importanza dei millesimi, è di aiuto la sentenza n. 18477 della Corte di Cassazione, che è stata resa nell’agosto del 2010 dalle Sezioni Unite: le tabelle millesimali hanno precipuo e unico scopo di consentire la ripartizione delle spese e la formazione delle maggioranze assembleari.

 

In tema di tabelle millesimali, i riferimenti normativi sono contenuti negli articoli 68 e 69 delle Disposizioni di attuazione del Codice civile. L’articolo 68 dispone che «il valore proporzionale di ciascuna unità immobiliare è espresso in millesimi in apposita tabella allegata
al regolamento di condominio», precisando che «nell’accertamento dei valori di cui al primo comma non si tiene conto del canone locatizio, dei miglioramenti e dello stato di manutenzione di ciascuna unità immobiliare».  
L’articolo successivo spiega, invece, quando e con quale maggioranza in assemblea di condominio è possibile rettificare o modificare i millesimi.

 

I riferimenti di legge

  • Art. 2041 Codice civile. Azione generale di arricchimento: chi, senza una giusta causa, si è arricchito a danno di un’altra persona è tenuto, nei limiti dell’arricchimento, a indennizzare quest’ultima della correlativa diminuzione patrimoniale.
  • Il Decreto Legislativo 102/2014 stabilisce un quadro di misure per la promozione e il miglioramento dell’efficienza energetica che concorrono al conseguimento dell’obiettivo nazionale di risparmio energetico indicato all’articolo 3.
    Il presente decreto, inoltre, detta norme finalizzate a rimuovere gli ostacoli sul mercato dell’energia e a superare le carenze del mercato che frenano l’efficienza nella fornitura e negli usi finali dell’energia.
  • Norma Uni 10200:elaborata dalla Commissione Tecnica 803 del CTI a supporto delle disposizioni legislative per la ripartizione delle spese. Fornisce i criteri per ripartire la spesa di riscaldamento e di acqua calda.
I millesimi d’uso

Oltre ai millesimi di proprietà, il condominio può servirsi dei cosiddetti “millesimi d’uso”, che tengono conto dell’utilizzo che ciascun condomino può fare
di determinate parti comuni dell’edificio (ascensore, scale, atrio, ecc..) e dei servizi condivisi (come l’acqua, il riscaldamento, eccetera).
• In alcuni casi, invece, è lo stesso Codice civile a indicare in quale modo bisogna ripartire la spesa. 
• Per il mantenimento e la conservazione di scale e ascensore, per esempio, l’articolo 1124 prevede che la spesa sia ripartita per metà in ragione del valore delle singole unità immobiliari e per l’altra metà in misura proporzionale all’altezza di ciascun piano dal suolo.
• La legge specifica, infine, che «si considerano come piani anche le cantine, i palchi morti (sostegno del tetto), le soffitte o le camere a tetto e i lastrici solari, qualora non siano di proprietà comune».

Ogni proprietario pagherà le spese delle parti comuni non solo in relazione ai suoi millesimidi proprietà, ma anche secondo quelli d’uso

 
I millesimi riscaldamento dopo il decreto legislativo 102/2014

Con l’entrata in vigore del Decreto Legislativo 102/2014, che dal 1°luglio 2017 obbliga i condomìni a dotare gli impianti centralizzati di sistemi di termoregolazione e contabilizzazione del calore, è necessario modificare la vecchia tabella millesimale “riscaldamento”, applicando i principi contenuti nella norma Uni 10200.
• Se però una relazione di un tecnico stabilisce che fra le unità immobiliari vi sia uno squilibrio di fabbisogno termico per metro quadro superiore al 50%, allora sarà possibile mantenere le vecchie tabelle.
• Quello che è certo è che, rispetto al passato, adesso gli utenti pagano, in base all’effettivo consumo “volontario”, una quota variabile da sommare alla quota fissa, dovuta invece al consumo “involontario” (che comprende anche le spese per la manutenzione e quelle per la contabilizzazione).
• La Uni 10200 prevede il calcolo del costo unitario dell’energia utile (all’uscita del generatore), tenendo conto del fabbisogno termico delle singole unità immobiliari.
• Occorre quindi ripartire l’energia utile totale fra i consumi, volontari e involontari, per poi procedere con la ripartizione dell’energia utile volontaria in base alle letture dei contabilizzatori e dell’energia utile involontaria secondo i millesimi di riscaldamento.

Servizio in collaborazione con avv. Silvio Rezzonico, presidente nazionale Federamministratori/Confappi, Tel. 02/33105242, www.fna.it