Dossier “comprare casa”: dalle prime verifiche, alla richiesta del mutuo. Fino alle tasse da pagare

La mini guida per chi decide di comprare casa.

Alessandra Caparello
A cura di Alessandra Caparello
Pubblicato il 20/06/2018 Aggiornato il 04/08/2018
Dossier “comprare casa”: dalle prime verifiche, alla richiesta del mutuo. Fino alle tasse da pagare

Uno dei momenti più importanti nella vita di una coppia e di una famiglia è senza dubbio l’acquisto della prima casa. Una volta individuato l’immobile che fa al caso proprio è opportuno sapere come muoversi, cosa visionare, le verifiche da compiere, fino alla possibilità di chiedere un mutuo, come si realizza la compravendita e da ultimo le tasse da pagare. Ecco di seguito una guida completa che spiega passo dopo passo tutto quello che c’è da sapere quando si acquista la prima casa.

Vedere l’appartamento. Primo step

Come muoversi per l’acquisto di un appartamento? Si tratta di un investimento che può rilevarsi un affare ma anche nascondere dei rischi. Dal giorno in cui visioneremo per la prima volta la casa fino al momento della firma dell’atto di compravendita, è consigliabile seguire una serie di accorgimenti, così da ridurre al minimo qualsiasi rischio. L’appartamento e l’edificio prescelti dovranno possedere alcune caratteristiche ben definite, prima di tutto solidità e sicurezza. Per prima cosa, una volta dinanzi allo stabile, se ne devono osservare le condizioni generali: facciata, balconi e finestre, gronde, tetto. Domandate al vostro interlocutore se sono previsti lavori di restauro: si tratta di una spesa da non sottovalutare, meglio saperlo prima. Controllate se il portone si apre e si chiude senza problemi e accertatevi che anche il citofono funzioni. Una volta entrati all’interno, osservate in che stato sono le scale e le ringhiere, quindi constatate la presenza dell’ascensore: dato che l’acquisto di una casa è un investimento nel lungo periodo, è bene considerare che quello che oggi non si presenta come un problema, magari potrebbe diventarlo nel tempo; inoltre è opportuno accertarsi che il proprietario da cui si acquista l’appartamento goda del diritto di utilizzare l’ascensore, perché a volte – quando questo viene installato ex novo laddove non c’era – può accadere che non ne abbia approvato l’installazione, pagato il costo e pertanto non sia autorizzato all’uso. Giunti sull’uscio di casa, osservate se la porta d’ingresso è blindata e valutate se ha una buona tenuta. Una volta entrati, cercate di vedere se ci sono tracce di umidità e muffe; toccate i muri e assicuratevi che non siano umidi, studiate le condizioni dell’intonaco. Attenti anche a come si presenta il pavimento: se presenta avvallamenti, se è spaccato, se alcune piastrelle o pezzi di parquet sono poco stabili, se scricchiola camminando; quando il legno si presenta ringonfio, per esempio, o con grandi macchie in superficie, potrebbero esserci state infiltrazioni d’acqua. A questo punto chiedete gentilmente al proprietario o all’agente immobiliare di aprire tutte le finestre. Osservate l’esposizione dell’appartamento alla luce del sole e, se avete tempo, tornate a visitarlo in orari diversi, con una luce differente: una casa luminosa – si sa – è sempre da preferire. Prima di terminare la visita, date uno sguardo veloce a prese, cassette di derivazione, eventuali fili sporgenti… e a eventuali tubature a vista. Una prova che si può fare è quella di chiedere di aprire nel bagno tutti i rubinetti, doccia compresa, così da valutare la portata d’acqua. Quando gli impianti sono da rinnovare, la spesa non è di poco conto. Infine, soprattutto se l’alloggio si trova in un seminterrato o al piano terra, sarebbe opportuno chiedere informazioni circa i valori di radon, un gas che si sprigiona dal sottosuolo, assai nocivo per l’uomo.

Impianti a norma e certificazione energetica

Come muoversi per l‘acquisto di un appartamento? Una volta visitata la casa che si vuole comprare, è importante conoscere lo stato di salute degli impianti, a cominciare da quello elettrico. Se, ad esempio, un vecchio appartamento è sprovvisto dell’impianto di messa a terra, qualsiasi dispersione elettrica potrebbe provocare seri danni alle persone. Meglio non correre rischi e accertarsi fin da subito che tutto sia a norma, sicuro e affidabile. Nel decreto ministeriale 37/2008 è specificato come gli impianti, realizzati dopo il 27 marzo 2008, debbano essere dotati della “Certificazione di conformità”, un documento rilasciato dalla ditta installatrice, che prova come l’impianto sia stato costruito rispettando le normative vigenti. La certificazione riguarda numerose tipologie di sistemi: elettrici, protezione dalle scariche atmosferiche, automazione di porte e cancelli, radiotelevisivi, riscaldamento, condizionamento e climatizzazione, idrosanitari, gas, sollevamento e protezione antincendio. Fra le altre cose, nel documento sono contenuti i dati del responsabile tecnico dell’impresa, del proprietario dell’immobile e i materiali impiegati. Per gli impianti più vecchi, vale a dire costruiti prima del marzo 2008, è sufficiente la cosiddetta “Certificazione di rispondenza”, compilata da un professionista iscritto all’albo professionale, con cinque anni di esperienza nel settore impiantistico.
Per quanto riguarda possibili vincoli, è bene chiarire che chi vende un appartamento non è obbligato ad allegare la Certificazione di conformità, ma l’eventuale mancanza deve essere specificata nell’atto di compravendita. Sarà il nuovo proprietario, in un secondo momento, a richiedere il documento, obbligatorio per ottenere dal Comune il Certificato di agibilità: una casa con un impianto fuori norma non può essere abitata.

Un documento che, invece, il proprietario deve obbligatoriamente presentare insieme all’atto di compravendita è l’Attestazione di prestazione energetica (Ape). L’Ape è una sorta di “carta d’identità energetica” dell’immobile, mentre l’Ipe (Indice di prestazione energetica) rivela quanto consuma l’appartamento. Anche se molti acquirenti continuano a tralasciare questi dati, è consigliabile valutarli con attenzione. Una casa che consuma poco, magari puntando su fonti di energia rinnovabile, è un investimento che nel tempo può rivelarsi conveniente.

 Oltre a queste verifiche tecniche sull’immobile, prima di comprare casa, è bene farne altre in modo tale da recuperare più informazioni possibili sull’immobile e, soprattutto, accertarsi di effettuare l’acquisto dal legittimo proprietario. Mediante l’ispezione ipotecaria è possibile individuare il proprietario dell’immobile e se, sullo stesso, ci sono ipoteche o pendenze, anche giudiziarie.

Comprare casa: da un’agenzia o da un privato

Se avete deciso di acquistare casa, potete muovervi in due diverse direzioni: scovare gli annunci dei venditori privati perlustrando la città oppure rivolgervi a un’agenzia immobiliare, che con dei costi aggiuntivi cercherà e selezionerà l’appartamento in base alle vostre esigenze.

Esistono molti tipi di agenzie (in franchising, autonome, consorziate eccetera) e scegliere quella giusta non è semplice. Più che seguire un determinato marchio, è consigliabile affidarsi a un agente immobiliare preparato, iscritto al Ruolo Mediatori della Camera di Commercio e capace di spiegare con chiarezza le caratteristiche dell’immobile, senza tralasciare alcun dettaglio. Per sicurezza, chiedete all’agente di mostrarvi la tessera d’iscrizione oppure recatevi alla Camera di Commercio e controllate di persona: un agente non iscritto al Ruolo Mediatori è abusivo e non ha diritto a ricevere nessuna provvigione.

Il percorso comincia solitamente con una visita in agenzia o con una telefonata. Prendere un appuntamento e visitare l’appartamento non costa nulla. Durante il sopralluogo l’agente è obbligato a segnalare eventuali ipoteche che gravano sull’immobile e a chiarire se vi sono lavori di ristrutturazione in programma nel palazzo (il rifacimento della facciata, della scala o la costruzione dell’ascensore… ). Inoltre deve specificare quali sono i costi fiscali e notarili da affrontare qualora la compravendita andasse in porto: un agente che dichiara il falso è “civilmente responsabile”. Se siete davvero interessati all’acquisto, in un secondo appuntamento chiedete i certificati di destinazione urbanistica, quelli di agibilità e abitabilità; informatevi che gli impianti siano a norma di legge; verificare le iscrizioni ipotecarie e le copie delle schede catastali può essere un’ulteriore garanzia per acquistare in sicurezza.

A questo punto c’è da affrontare la questione “prezzo”. Di solito il valore dell’immobile è calcolato in base alla sua superficie “commerciale”, che comprende muri interni ed esterni. Chiedete all’agente la superficie “calpestabile” e ragionando su questo dato fate la vostra scelta. Se ritenete che il prezzo sia adeguato, informatevi sulla provvigione che spetta all’agente (pagata in egual misura da compratore e venditore) e su eventuali costi aggiuntivi. Soltanto con la firma del contratto preliminare di vendita, detto anche “compromesso”, l’agente avrà diritto alla sua provvigione, che nella maggior parte dei casi varia tra il 2% e il 3% del valore della transazione. Per evitare malintesi dell’ultima ora, è preferibile fin da subito mettere per iscritto le modalità di pagamento della provvigione e il suo valore. E’ bene ricordare che sì si paga una percentuale all’agenzia che però può essere scaricata nella dichiarazione dei redditi. Tra le tante detrazioni fiscalio scaricabili ogni anno nella denuncia dei redditi vi è anche la possibilità di detrarre i compensi comunque denominati, pagati a soggetti di intermediazione immobiliare in dipendenza dell’acquisto dell’unità immobiliare da adibire ad abitazione principale per un importo non superiore a 1.000 euro per ciascuna annualità. La detrazione dall’imposta lorda è pari al 19% degli oneri sostenuti per i compensi corrisposti

Acquistare da privati

Se, invece, avete del tempo a disposizione e volete risparmiare denaro, potete rinunciare alla mediazione dell’agenzia immobiliare e cercare casa in modo autonomo. Sappiate però che questa soluzione può rivelarsi tortuosa e impegnativa ma, soprattutto richiede molta attenzione. Per prima cosa, è consigliabile scegliere un buon notaio, che farà i controlli opportuni sulla proprietà. In alternativa potete pensarci voi: chiedete al proprietario i documenti riguardanti l’immobile, le informazioni sulle condizioni degli impianti e le certificazioni di conformità ed energetiche (gli annunci commerciali di vendita devono riportare per legge l’indice di prestazione energetica contenuto nell’attestato di certificazione energetica). Non dimenticatevi di domandare in che modo è gestito il condominio, a quanto ammontano le spese e se vi sono arretrati da pagare. 
Per saperne di più, potete collegatevi al sito dell’Agenzia delle Entrate e, seguendo le istruzioni, fate un’ispezione ipotecaria online; avrete così la possibilità di visionare informazioni riguardanti le tipologie di formalità presenti nella banca dati ipotecaria: trascrizioni, iscrizioni e annotazioni. La stessa operazione può essere richiesta agli sportelli degli uffici provinciali del territorio di riferimento. Il passo successivo è recarsi all’ufficio tecnico del Comune in cui si trova l’immobile: l’obiettivo è ottenere notizie sulla conformità urbanistica della casa, sapere se esistono concessione edilizia, agibilità e abitabilità e, non ultimo, se vi sono eventuali domande di condono. Per quanto riguarda il prezzo, a differenza di quanto avviene con l’agenzia, quello richiesto dal proprietario potrebbe essere assolutamente “fuori mercato”. Tocca a voi verificare che la valutazione sia accettabile, trovare un accordo e chiudere la compravendita.

Valutare box auto e parcheggi condominiali

Quando si valuta l’acquisto di un appartamento, è opportuno valutare anche la possibilità di parcheggiare l’auto sotto casa, eventualmente considerando anche l’acquisto di un posto macchina, soprattutto se l’alloggio si trova in città. La prima soluzione possibile, se disponibile, consiste nell’acquistare un box auto inglobato nell’edificio o ubicato in spazi attigui. L’immobile e il box possono essere venduti insieme in un unico “pacchetto” oppure separatamente.

In alcuni condomini, invece, vi è la possibilità di parcheggiare l’automobile in cortile. I posti riservati a tale utilizzo possono essere a cielo aperto o coperti da apposite tettoie e, solitamente, sono delimitati da linee disegnate sull’asfalto o da paletti con catene. Il parcheggio in cortile molte volte è oggetto di discussione fra condòmini: per evitare spiacevoli sorprese, prima di firmare l’atto di compravendita dell’appartamento è consigliabile informarsi sul regolamento inerente ai posti auto.

Il cortile è uno spazio comune dello stabile e il suo utilizzo può essere disciplinato sia dal regolamento condominiale sia da delibere dell’assemblea. Se esiste un regolamento che vieta il parcheggio delle automobili, per modificarlo servirà il voto unanime e scritto di tutti i condòmini. Il discorso cambia in assenza di regolamento: in questo caso entra in gioco l’articolo 1102 del Codice civile, che disciplina l’uso della “cosa comune”. Nell’articolo si legge che l’utilizzo del bene comune non può impedire agli altri condòmini di farne pari uso, ma non è scritto da nessuna parte che parcheggiare la propria auto in cortile è vietato. La sentenza della Cassazione n.1547 del 2009, ha specificato che lo spazio comune si può utilizzare come “parcheggio temporaneo delle autovetture di condòmini con le limitazioni previste per consentire l’accesso agli esercizi commerciali ed artigianali posti al piano terra dell’edificio condominiale”. Un permesso a tempo quindi, che non impedisca agli altri abitanti dell’edificio di usufruire dell’area comune.

Per evitare malintesi, in assenza di regolamento, l’assemblea di condominio può deliberare a maggioranza e destinare il cortile a parcheggio, a patto che tutti possano accedervi. Se le auto sono più numerose degli spazi a disposizione, si possono organizzare dei turni e, con il voto unanime dei condòmini, richiedere di volta in volta a chi occupa il parcheggio, il pagamento di un corrispettivo in denaro, che confluirà in un fondo comune. Sempre secondo i giudici, l’assemblea non può mai assegnare posti fissi per la seconda auto, tutelando di fatto chi possiede soltanto una macchina.

Se i box auto dell’edificio in cui avete scelto di abitare hanno prezzi eccessivi e qualora nel cortile del condominio non sia possibile parcheggiare l’automobile, un’altra soluzione consiste nel provare ad acquistare un box auto di un palazzo vicino. Il decreto Semplificazioni (9 febbraio 2012, n.5) ha reso possibile l’acquisto dei cosiddetti “parcheggi Tognoli” su area privata, a patto che il posto auto ceduto sia destinato a pertinenza di un immobile ubicato nello stesso Comune.

Riepilogando: prima di firmare l’atto di compravendita, controllate il regolamento condominiale per capire se è possibile parcheggiare l’automobile in cortile. Se il regolamento vieta quest’utilizzo, valutate l’acquisto di un box attiguo al vostro edifico. Il prezzo è proibitivo? Cercatene un altro in uno stabile poco distante: dal 2012 i “box Tognoli” su area privata possono essere acquistati. In questo modo, potreste ritrovarvi ad abitare in un palazzo e parcheggiare l’automobile in quello accanto.

Chiedere un mutuo per comprare casa

Quando si intende acquistare casa e non si ha la liquidità disponibile per concludere la compravendita la soluzione ideale è chiedere un mutuo alla banca. Il mutuo è un contratto tra un soggetto e un intermediario, in genere una banca, che consiste nel trasferimento di una somma di denaro da un soggetto (detto mutuante) ad un altro soggetto (detto mutuatario), con assunzione da parte di quest’ultimo dell’obbligo di restituire al mutuante altrettanto denaro. Prima di chiedere il mutuo è opportuno valutare attentamente il proprio reddito e determinare la propria disponibilità mensile una volta sottratte le spese ordinarie. È ragionevole che la rata non superi un terzo del proprio reddito disponibile, per poter far fronte alle spese correnti, a quelle impreviste e a possibili riduzioni di reddito causate, ad esempio, da malattia, infortunio, licenziamento. Uno dei primi passi da compiere quando si decide di accendere un mutuo per comprare casa è capire quale tasso fa al caso proprio. Ciò che si va a guardare principalmente quando si tratta del mutuo è il tasso di interesse. Essenzialmente i mutui possono essere a tasso fisso – il tasso di interesse resta quello fissato dal contratto per tutta la durata del mutuo e lo svantaggio è non poter sfruttare eventuali riduzioni dei tassi di mercato che dovessero verificarsi nel tempo – e a tasso variabile – il tasso di interesse può variare a scadenze prestabilite rispetto al tasso di partenza perché segue le oscillazioni di un parametro di riferimento, di solito stabilito sui mercati monetari e finanziari.

Compravendita, compromesso, rogito, pratiche notarili

Dopo aver visitato più volte un appartamento, valutandone pro e contro, se l’acquirente decide finalmente di acquistarlo, ecco che comincia l’iter della compravendita tra il venditore e il futuro proprietario, una fase nella quale è necessario prestare la massima attenzione, in modo tale da non commettere errori.

In primo luogo, per rendere formale il proprio interesse, l’acquirente può avanzare al venditore la cosiddetta “proposta irrevocabile d’acquisto”, che deve contenere i dati di entrambe le parti, quelli concernenti l’immobile e i termini di massima dell’accordo, compreso prezzo e modalità di pagamento. Tale impegno non è assolutamente vincolante e in linea di massima il venditore, anche dopo aver accettato la proposta, può decidere di cedere il suo immobile ad un terzo interessato che propone un’offerta migliore. Maggior peso ha invece l’accettazione della proposta d’acquisto avanzata dall’acquirente. Il venditore è libero di rifiutarla, ma nel momento in cui la accetta (rispondendo attraverso raccomandata o telegramma) vincola l’acquirente a rispettare l’accordo. Normalmente, se l’affare non va in porto, il proprietario dell’immobile trattiene l’eventuale caparra versata dall’interessato.

Il discorso cambia se i due firmano il contratto preliminare di compravendita, che gli addetti ai lavori chiamano più semplicemente “compromesso”. Rispetto alla proposta irrevocabile d’acquisto, tale atto impegna entrambi a stipulare il rogito, che definisce l’affare per legge. Nel compromesso, oltre ai dati personali del proprietario e dell’interessato, devono essere inseriti per iscritto: il prezzo concordato per la vendita dell’appartamento e le modalità di pagamento (specificando se vi è l’intenzione di accendere un mutuo), la presenza di eventuali acconti o caparre (assegno non trasferibile, solitamente il 15-25% del prezzo totale), i dati catastali e generali dell’abitazione, e infine eventuali ipoteche. Il documento deve quindi essere firmato dalle parti e registrato entro venti giorni. Per non correre rischi, è consigliabile contattare un notaio e far trascrivere l’atto nei registri immobiliari. La firma del compromesso rappresenta quindi il momento più importante nell’acquisto di un immobile, che però termina definitivamente con la stipula del “contratto definitivo di compravendita”, più comunemente chiamato rogito. Questo documento, in cui sono riportati i termini già concordati nel contratto preliminare, può essere siglato in forma privata (con successiva autenticazione delle firme di venditore e acquirente) oppure, come avviene di solito, redatto da un notaio. La seconda soluzione (anche se più costosa della prima) è assolutamente consigliata, perché sarà lo stesso notaio a compiere alcune verifiche fondamentali, che escludano eventuali ipoteche, pignoramenti, sequestri e anomalie edilizie dell’immobile. Al rogito, oltre ai documenti personali delle due parti, vanno allegati una serie di certificati inerenti l’immobile, fra cui quello di conformità edilizia e l’Ape (Attestato di prestazione energetica). A questo punto, ancora il notaio si occupa di registrare l’atto all’Agenzia delle Entrate e, per finire, lo trascrive nella conservatoria dei registri immobiliari.

Quando si decide di comprare casa i rischi di ritrovarsi ipoteche a sorpresa o di subire la doppia vendita, ossia nell’arco di tempo che intercorre tra il rogito e la trascrizione il proprietario venda ad altri lo stesso immobile, sono dietro l’angolo.  Per tutelare l’acquirente da queste spiacevoli situazioni la Legge sulla concorrenza ha introdotto una novità, il cosiddetto deposito prezzo, un conto deposito presso i notai, proprio a garanzie delle compravendite.

Chi compra una casa o un altro immobile può versare il prezzo al notaio, che girerà l’importo al venditore solo dopo la trascrizione del rogito, ossia quando il passaggio di proprietà sarà diventato definitivo.

Forme alternative all’acquisto: leasing immobiliare e rent to buy

per ridare linfa al settore immobiliare, il legislatore ha adottato due nuovi strumenti per permettere ai soggetti che non dispongono della liquidità immediata di acquistare casa: il leasing immobiliare e il rent to buy. Il rent to buy é un nuovo tipo di contratto con cui il proprietario consegna fin da subito l’immobile al conduttore e futuro acquirente, il quale paga il canone e dopo un periodo di tempo fissato nello stesso contratto il conduttore può decidere se acquistare il bene, detraendo dal prezzo una parte dei canoni già pagati. Il leasing invece ha come obiettivo quello di agevolare, specie per i più giovani, l’acquisto dell’abitazione di residenza attraverso l’utilizzo dello strumento della locazione finanziaria. Come funziona? Con la stipula del contratto di locazione finanziaria, una società di leasing (banca o intermediario finanziario autorizzato da Banca d’Italia all’esercizio dell’attività di leasing) assume l’obbligo ad acquistare o anche a far costruire l’immobile, su scelta e secondo le indicazioni dell’utilizzatore, che lo riceve in uso per un tempo determinato a fronte di un corrispettivo periodico (canone). Alla scadenza del contratto, l’utilizzatore ha la facoltà di riscattare la proprietà del bene, pagando il prezzo stabilito dal contratto.

Le tasse da pagare per acquistare casa

Quando si decide di comprare casa tra le spese da tenere in considerazione, oltre a quelle del notaio e ai costi del mutuo, vi sono le imposte che variano a seconda del venditore, se sia un’impresa o un soggetto privato. Inoltre è bene sapere che se si sta acquistando la prima casa inoltre il Fisco concede degli sconti.  Con i benefici “prima casa” sono ridotte sia l’imposta di registro, se si acquista da un privato, sia l’Iva, se si acquista da un’impresa. Inoltre non sono dovuti imposta di bollo, tributi speciali catastali e tasse ipotecarie sugli atti assoggettati all’imposta di registro e quelli necessari per effettuare gli adempimenti presso il catasto e i registri immobiliari.

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