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La Riforma del Condominio, entrata in vigore con la Legge n. 220/2012, all’articolo 11 introduce una norma, divenuta l’articolo 1130 bis del Codice Civile, che prevede la possibilità di nominare un consiglio di condominio.
Questo è un organo facoltativo, ma che può rivelarsi molto utile, specie in complessi condominiali di grandi dimensioni, per garantire una maggiore efficienza e per controllare l’operato dell’amministratore.
Il consiglio di condominio deve ovviamente seguire alcune regole e ha specifiche funzioni, oltre le quali i rappresentanti non hanno poteri decisionali.
Che cos’è il Consiglio di Condominio e come viene nominato
Come detto prima, la Riforma del Condominio del 2012 ha introdotto questo organo con il seguente articolo: “L’assemblea può anche nominare, oltre all’amministratore, un consiglio di condominio composto da almeno tre condomini negli edifici di almeno dodici unità immobiliari. Il consiglio ha funzioni consultive e di controllo“.
Il Consiglio di Condominio, dunque, può essere nominato solamente se lo stabile è composto da un minimo di 12 appartamenti, mentre per condomini più piccoli non è previsto.
Va sottolineato che la creazione di un Consiglio di Condominio non è un obbligo, ma una possibilità: è l’assemblea dei condomini a dover scegliere la sua istituzione e a votare una apposita delibera.
Il Consiglio di Condominio è formato da un minimo di 3 condomini, scelti in assemblea tra i proprietari delle unità abitative che mettono a disposizione il proprio tempo e le proprie competenze per il bene comune.
Non c’è un limite massimo e ogni condominio può decidere liberamente la sua composizione: generalmente, in complessi condominiali costituiti da più palazzine o da più scale, si nomina un consigliere per ognuna di esse; in alcuni casi può essere indicato il numero dei consiglieri da eleggere nel testo del regolamento di condominio.
Il numero dei consiglieri è libero, ma l’importante è che siano in numero dispari, in modo tale che in caso di valutazioni e osservazioni, vi sia sempre una maggioranza.
Per quanto riguarda la nomina, in sede assembleare vengono proposti e scelti i nominativi dei consiglieri e vengono votati con la maggioranza di almeno la metà dei presenti e della metà dei millesimi del valore dell’edificio.
Consiglio di Condominio: durata, riunione ed eventuale compenso
La durata in carica del Consiglio di Condominio non è regolata da alcuna norma di legge e di conseguenza ogni condominio può decidere autonomamente come regolarsi.
In genere, il mandato dei consiglieri dura un anno e viene rinnovato, o cambiato, a ogni assemblea ordinaria, per cui l’anno successivo alla prima nomina i consiglieri si possono nuovamente mettere a disposizione o viceversa possono lasciare l’incarico, che verrà affidato ad altri.
In qualche caso, la durata può essere indicata nel regolamento condominiale.
Un dubbio molto diffuso riguarda la retribuzione: l’incarico di consigliere è a titolo gratuito.
Tuttavia l’assemblea può decidere diversamente, per esempio dando un piccolo contributo o rimborso per il tempo e l’impegno, specialmente se ci si trova in condomini di molte centinaia di appartamenti o gravati da problemi da affrontare e risolvere.
In questi casi fare il consigliere significa comunicare costantemente con i condomini, gli altri consiglieri e l’amministratore, fare riunioni, vagliare problematiche, fare da mediatore per accomodare situazioni e tanto altro ancora: ciò richiede molto lavoro e può essere giusto corrispondere una somma, anche simbolica, a chi si dedica ai problemi di tutti.
Il Consiglio di Condominio si riunisce secondo scadenze stabilite dalle necessità e dal buon senso. Per esempio si può stabilire di riunirsi periodicamente, una volta al mese, oppure su richiesta dell’amministratore, oppure ancora in caso di emergenze.
In ogni caso si tratta di riunioni informali e interne, anche se sarebbe una buona prassi redigere una sorta di verbale di queste riunioni per mettere nero su bianco quanto discusso, in modo da tenere aggiornato il condominio sulle questioni affrontate, portare proposte e soluzioni all’assemblea o informare l’amministratore.
Quali sono le funzioni del Consiglio di Condominio?
Come indicato nell’articolo 1130 bis del Codice Civile, le funzioni di questo organo sono due: quella consultiva e quella di controllo.
La funzione consultiva riguarda la possibilità di valutare preventivi e attività dei fornitori, dare pareri sulle questioni da risolvere, proporre idee migliorative, informare su situazioni particolari, confrontare i prezzi per determinati lavori, interfacciarsi con l’amministratore e fare da tramite tra questo e i condomini: in tutti questi casi si tratta di un importante supporto alla vita e alla gestione del condominio.
Va specificato che il Consiglio di Condominio non ha il potere di deliberare alcunché, e quindi non può autorizzare spese o lavori, non può firmare incarichi o contratti, aspetti che rimangono sempre nei poteri dell’assemblea.
Il secondo compito del Consiglio di Condominio è la funzione di controllo, ossia i consiglieri possono controllare l’operato e la condotta dell’amministratore, verificare la correttezza della contabilità, vedere se l’amministratore rispetta le decisioni assembleari, individuare ritardi o errori.
In tal caso può chiedere conto all’amministratore e mettere al corrente gli altri condomini.
La presenza di questo organo consultivo, pertanto, può rivelarsi molto utile, perché è in grado di garantire comunicazione tra le parti, controllo della gestione, maggiore efficienza e pronta risoluzione dei problemi.
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