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La tinteggiatura delle scale condominiali rientra tra gli interventi di manutenzione ordinaria che viene fatta periodicamente, dal momento che si tratta di uno spazio di frequente passaggio e perciò soggetto a macchie e deterioramenti: rinfrescare la pittura delle scale interne dello stabile ne garantisce la pulizia e il decoro.
Ma cosa include l’operazione di tinteggiatura? Come si decide? E soprattutto come vengono ripartite le spese?
Le scale sono una parte comune del condominio, ma i dubbi generati in caso di necessità di una manutenzione sono dovuti al diverso utilizzo che ne fanno i condomini.
Le scale sono parti comuni del condominio?
Le scale dello stabile condominiale servono a collegare i vari piani del palazzo tra loro e con l’atrio al piano terra e altresì a permettere l’accesso alle varie unità immobiliari.
Esse rientrano nelle parti comuni del condominio, così come emerge dall’elenco dei beni comuni presente nell’articolo 1117 del Codice Civile, insieme ad ascensore, tetto, androne, cortile ecc
Va precisato che la proprietà comune, da cui discende anche la ripartizione delle spese, è determinata dall’uso potenziale, e non dall’uso effettivo.
Ciò significa che tutti devono contribuire alle spese anche se abitano a piano terra e non usano le scale, perché in teoria possono farne uso per raggiungere altri appartamenti posti ai piani superiori o per raggiungere un solaio o un terrazzo comune all’ultimo piano.
Se in un complesso condominiale ci sono più palazzi o più unità, è il gruppo di condomini che usa le scale che servono quella porzione dell’edificio a dover provvedere alle spese per la manutenzione.
Le scale in pochissimi casi specifici sono private, per esempio se servono un’unica unità abitativa o se sono indicate come proprietà esclusiva nell’atto di acquisto dell’appartamento.
Come si decide la tinteggiatura delle scale condominiali
Nel momento in cui si ravvisa la necessità di procedere alla manutenzione delle scale in quanto, essendo uno spazio molto usato, si deteriora facilmente per via di urti, sfregamenti, smog, umidità, è necessario porre la questione all’ordine del giorno di un’assemblea condominiale.
In questa sede si potrà decidere l’imbiancatura delle scale e dare incarico all’amministratore di farsi fare un preventivo da una ditta e di procedere all’intervento.
La tinteggiatura rientra tra i lavori di manutenzione ordinaria e perciò la sua approvazione necessita di una maggioranza semplice, ossia la maggioranza degli intervenuti, con un valore di almeno un terzo dei millesimi di proprietà.
Tinteggiatura delle scale: cosa comprende?
A decidere esattamente quali lavori vadano fatti per sistemare le scale devono essere i condomini riuniti in assemblea, valutando la necessità degli interventi e la spesa prevista.
In linea di massima, quando si parla di manutenzione delle scale interne del condominio, si parla di interventi a 360 gradi, tali da rinnovare in toto l’aspetto del luogo.
Essi di solito includono:
- l’imbiancatura delle pareti del vano scale, dal piano terra fino all’ultimo piano;
- la tinteggiatura dei soffitti;
- l’imbiancatura delle pareti e dei parapetti di tutti i pianerottoli;
- la sistemazione delle ringhiere e dei corrimano che delimitano le diverse rampe;
- la pittura dei gradini.
Spesso, inoltre, quando si delibera questo tipo di intervento, si decide di procedere a una tinteggiatura anche di altre parti che non rientrano propriamente nelle scale, come per esempio pareti e soffitto dell’androne o le porte degli ascensori o di altri locali posti al piano terra: ciò avviene per motivi estetici in modo da rinnovare l’aspetto dello stabile nel suo complesso, ma anche per ragioni pratiche, ossia per fare un solo intervento e deciderlo in una sola sede.
Come si dividono le spese della tinteggiatura delle scale
Il calcolo e la ripartizione delle spese sono indicate in modo chiaro dall’articolo 1124 del Codice Civile.
I costi della manutenzione delle scale condominiali vanno ripartite nel seguente modo:
- per il 50% in base al valore della proprietà in millesimi;
- per il 50% in base al piano in cui la proprietà si trova, crescendo in modo proporzionale man mano che l’appartamento si trova a un piano più alto, in quanto i relativi proprietari usano le scale di più.
Questo criterio riesce a equilibrare in modo corretto e giusto i costi di manutenzione perché tiene conto di diversi parametri.
Come si è detto in precedenza, ai fini della spesa vale l’uso potenziale, indipendentemente dall’uso reale.
Perciò devono contribuire al costo dell’intervento anche chi possiede delle unità a piano terra, non solo chi vive in appartamenti a piano terra, ma anche locali commerciali o studi professionali: sebbene non usino normalmente il vano scale, possono farne uso per raggiungere altre parti comuni anche di loro proprietà, come ascensore, tetto, sottotetto, lastrico solare, soffitta.
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