Rumori e odori molesti in condominio: che fare?

Quando si verificano rumori fastidiosi in condominio, il limite oltre il quale si può parlare di danno è variabile. E, quando vengono meno il buon senso e l'educazione, intervengono norme e sanzioni.
Marco Panzarella
A cura di Marco Panzarella
Pubblicato il 10/06/2020 Aggiornato il 10/06/2020
disegno di Mauro Carbonara

Dal vicino di casa che suona la chitarra in piena notte a chi guarda la tv a tutto volume. E, ancora, da chi organizza una grigliata sul balcone, al ristorante che scarica i fumi maleodoranti della cucina nel cortile comune. Sono tutte situazioni che si verificano di sovente in condominio e che provocano liti tra i proprietari. In linea generale, rumori e odori sono tollerabili entro una certa soglia, anche se il regolamento di condominio di tipo contrattuale (quello cioè accettato dai singoli proprietari al momento dell’acquisto dell’immobile), può porre dei veti a prescindere, escludendo, ad esempio, la possibilità di predisporre barbecue sia in balcone sia in terrazza. In molti casi, come si vedrà in queste pagine, è il giudice a cui ci si rivolge in caso di contenzioso a dover valutare la gravità della situazione, che dunque varia da caso a caso.

Che cosa dice la legge sul rumore in condominio

La materia è controversa e tutt’altro che facile da districare. È disciplinata dal Codice civile, dal Codice penale e dal regolamento condominiale, se di tipo contrattuale. Si aggiungono, poi, le tante sentenze della corte di Cassazione.

Quando interviene l’amministratore
L’amministratore di condominio può essere chiamato a intervenire solo se il regolamento prevede apposite norme sul rumore e non in tutti gli altri casi (il suo compito è infatti quello di far rispettare il regolamento e non la legge).

Il rumore nel Codice Civile
L’articolo 844 del Codice civile prevede che «il proprietario di un fondo non può impedire le immissioni di fumo o di calore, le esalazioni, i rumori, gli scuotimenti e simili propagazioni derivanti dal fondo
del vicino, se non superano la normale tollerabilità, avuto anche riguardo alla condizione dei luoghi». Lo stesso Codice dispone, inoltre, che «nell’applicare questa norma l’autorità giudiziaria deve contemperare
le esigenze della produzione con le ragioni della proprietà. Può tenere conto della priorità di un determinato uso».

Il rumore nel Codice Penale
Dal punto di vista penale, invece, l’articolo 659 recita che «chiunque, mediante schiamazzi o rumori, ovvero abusando di strumenti sonori o di segnalazioni acustiche ovvero suscitando o non impedendo strepiti di animali, disturba le occupazioni o il riposo delle persone, ovvero gli spettacoli, i ritrovi o i trattenimenti pubblici, è punito con l’arresto fino a tre mesi o con l’ammenda fino a trecentonove euro. Si applica l’ammenda da centotre euro a cinquecentosedici euro a chi esercita una professione
o un mestiere rumoroso contro le disposizioni della legge o le prescrizioni dell’Autorità». Sempre il Codice penale, in tema di odori nocivi, prevede che «chiunque getta o versa, in un luogo di pubblico transito o in un luogo privato ma di comune o di altrui uso, cose atte a offendere o imbrattare o molestare persone, ovvero, nei casi non consentiti dalla legge, provoca emissioni di gas, di vapori o di fumo, atti a cagionare tali effetti, è punito con l’arresto fino a un mese o con l’ammenda fino a duecentosei euro».

Rumore: fino 3 e 5 decibel oltre quello di fondo

Per quanto concerne i rumori, il Codice civile non contiene un valore massimo entro cui potersi spingere senza creare disturbo e avere problemi; l’unica disposizione di legge è la dicitura “normale tollerabilità” contenuta nell’articolo 844. Ci sono volute, così, decine di sentenze di tribunali e della Cassazione per determinare un limite condiviso, per quanto riguarda gli ambienti abitativi. Al momento, si ritiene pari – nonostante le recenti modifiche normative – a 3 decibel rispetto al rumore di fondo nel periodo notturno e a 5 decibel rispetto al rumore di fondo nel periodo diurno. Ciò significa che lo stesso rumore può risultare tollerabile o intollerabile, a seconda del luogo in cui è prodotto. Tornando all’esempio del chitarrista notturno, se il musicista suona all’interno della propria abitazione, che si trova in una zona di locali e piano bar, il rumore che questi produce dovrà essere rapportato a quello di fondo, che certamente sarà più forte rispetto al rumore riscontrato in una via residenziale priva di esercizi commerciali.

Il ruolo dell’amministratore

Il condomino che lamenta il rumore, fallito il tentativo di far desistere l’autore del suono molesto dal proseguire il fastidio, deve rivolgersi all’amministratore, che a sua volta deve provare a convincere il vicino. Se anche tale tentativo fallisce, la questione va inserita fra i punti previsti all’ordine del giorno dell’assemblea. Anche in questa sede deve essere favorito il dialogo, con la speranza che le parti trovino un accordo. In caso di esito negativo, qualora il regolamento condominiale vieti esplicitamente i rumori in determinate fasce orarie, l’amministratore può comminare una sanzione (variabile da 200 a 800 euro in caso di recidiva) che va però deliberata dall’assemblea, con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio (500 millesimi).

Dal giudice di pace

Il condomino ricorrente può far valere le proprie ragioni e anche ottenere un risarcimento danni, rivolgendosi a un Giudice di pace. Questi dispone una Consulenza tecnica d’ufficio (Ctu), volta a misurare l’intensità del rumore attraverso una perizia fonometrica. Ai fini penali, la giurisprudenza ha ribadito in più occasioni che, affinché sia giudicato lesivo della quiete pubblica, il rumore deve arrecare disturbo a un numero elevato di persone. Attenzione però: a lamentarsi possono essere anche solo pochi vicini, ma per configurare il reato di cui all’articolo 659 del Codice penale “Disturbo delle occupazioni o del riposo delle persone” il rumore deve essere idoneo e tale da infastidire un numero maggiore di individui.

Rumori da un’attività cui si è affittato uno spazio

Cosa succede se alcuni condòmini lamentano rumori molesti provenienti dal bar sottostante, concesso in locazione? Ne risponde l’inquilino o il proprietario? Sono domande a cui la Corte di Cassazione, attraverso l’ordinanza n. 4908 del 1° marzo 2018, ha fornito una risposta. Per i giudici, in materia di immissioni intollerabili, se le stesse originino da un immobile concesso in locazione – come nel caso in oggetto – la responsabilità per i danni derivanti dal rumore ricade sul proprietario dell’immobile soltanto nel caso in cui questi abbia concorso alla realizzazione del fatto dannoso «e non già per avere omesso di rivolgere al conduttore una formale diffida ad adottare gli interventi necessari ad impedire pregiudizi a carico di terzi». Ciò significa che il proprietario del bar non è responsabile dei rumori provenienti dal locale concesso in affitto. Lo sarebbe stato, invece, qualora avesse potuto prevedere, al momento della stipula del contratto di locazione, che il conduttore «avrebbe con ragionevole certezza arrecato danni a terzi, provocando immissioni intollerabili».

In un contenzioso dovuto a rumori oppure odori molesti, la strada da perseguire è sempre quella del dialogo. Anche i soggetti terzi chiamati in causa, quali l’amministratore, devono fare in modo che venga favorito questo percorso. In ultima istanza ci si può rivolgere al Giudice di pace.

Odori sgradevoli? Serve una perizia

Se in tema di rumori molesti le sentenze hanno permesso di individuare il valore massimo dei decibel sopportabili, per gli odori nauseabondi non vi è alcun dato di riferimento. Spetta così al giudice, attraverso l’affidamento di una perizia tecnica, decidere, caso per caso, se un odore è tollerabile o meno.
Sulla questione è intervenuta la Corte di Cassazione (sentenza n. 14467 del 24 marzo 2017), secondo cui le disposizioni contenute nell’articolo 674 del Codice penale – “Getto pericoloso di cose” – valgono anche per gli odori molesti. Nel caso in oggetto, i condòmini del terzo piano avevano lamentato continue immissioni di fumi e odori sgradevoli di cucina e di fritto provenienti dall’appartamento sito al piano terra.

Paragonabile alla molestia sonora
Secondo la Suprema Corte, la contravvenzione prevista dall’articolo 674 del Codice penale è configurabile anche nel caso di “molestie olfattive”, a prescindere dal soggetto che le produce. Inoltre, in assenza di una norma che individui i limiti delle emissioni, si applica il criterio della normale tollerabilità previsto dall’articolo 844 del Codice civile «che costituisce un referente normativo, per il cui accertamento non è necessario disporre perizia tecnica, potendo il giudice fondare il suo convincimento (…) su elementi probatori di diversa natura e dunque sulle dichiarazioni delle persone offese e del tecnico di loro fiducia».

In collaborazione con avv. Silvio Rezzonico, presidente nazionale Federamministratori/Confappi, Tel. 02/33105242, www.fna.it

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