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Ogni condominio con più di dieci partecipanti è obbligato a dotarsi di un regolamento, così che si possa regolare la convivenza tra i residenti e assicurare una corretta ripartizione delle spese riguardanti i servizi condivisi. Qualora, invece, i condòmini fossero in numero inferiore l’obbligo decade, anche se nulla toglie che i residenti possano mettersi d’accordo e redigere un documento condiviso.
Esistono tre tipi di regolamento condominiale: contrattuale, assembleare e giudiziale.
Il regolamento contrattuale
Il regolamento contrattuale è in genere stilato dall’impresa che ha costruito lo stabile ed è sottoscritto dai proprietari degli immobili al momento dell’acquisto. Questo tipo di documento disciplina l’utilizzo delle parti comuni, riporta i criteri di suddivisione delle spese per le parti comuni e – tratto distintivo – può porre delle limitazioni ai diritti soggettivi dei singoli condòmini. Il regolamento contrattuale è difficile da scalfire in quanto per apportare delle modifiche è richiesto il voto unanime dei condòmini.
Come modificarlo?
La Cassazione, però, ha più volte precisato che per modificare le norme di natura regolamentare è sufficiente il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti in assemblea, che rappresenti almeno la metà del valore dell’edificio. Detto ciò, è utile ricordare che le disposizioni contenute nel regolamento contrattuale non possono mai avere la meglio sulle cosiddette “norme inderogabili” previste dal Codice civile e dalle sue disposizioni di attuazione nonché sulle norme decise da enti superiori, quali Stato, Regioni e Comuni. L’articolo 1138, comma 4, del Codice civile dispone che «le norme del regolamento non possono in alcun modo menomare i diritti di ciascun condòmino, quali risultano dagli atti di acquisto e dalle convenzioni, e in nessun caso possono derogare alle disposizioni degli articoli 1118, comma 2, 1119, 1120, 1129, 1131, 1132, 1136 e 1137».
Il regolamento assembleare
Il regolamento assembleare nasce in un secondo momento ed è deliberato dall’assemblea con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio, vale a dire i 500 millesimi. E lo stesso quorum serve per eventuali, future modifiche. Questo documento disciplina l’utilizzo delle cose comuni e contiene i criteri di ripartizione delle spese ma – a differenza del regolamento contrattuale – non può agire sui diritti soggettivi dei singoli partecipanti limitandosi di fatto a prevedere norme di natura regolamentare.
Il regolamento giudiziale
Il terzo e ultimo tipo di regolamento è quello giudiziale, predisposto dall’autorità giudiziaria nel caso in cui l’assemblea non riesca a decidere, ad esempio non raggiungendo la maggioranza richiesta.
È lo stesso Codice civile (articolo 1105) a disporre che «se non si prendono i provvedimenti necessari per l’amministrazione della cosa comune o non si forma una maggioranza, ovvero, se la deliberazione adottata non viene eseguita, ciascun partecipante può ricorrere all’autorità giudiziaria». Sulla questione è anche intervenuta la Corte di Cassazione (sentenza n. 1218 del 10 febbraio 1993) con i giudici supremi che hanno osservato come «i regolamenti condominiali non approvati dall’assemblea ma adottati coattivamente, in virtù di sentenza attuativa del diritto potestativo di ciascun partecipe di condominio con più di dieci componenti di ottenere la formazione del regolamento della comunione, in necessaria correlazione con la natura del titolo giurisdizionale che ne costituisce la fonte, hanno autoritativamente, ai sensi dell’art. 2909 cod. civ., efficacia vincolante per tutti i componenti della collettività condominiale, indipendentemente dalla circostanza che la loro adozione sia avvenuta nel dissenso, totale o parziale, di taluno di essi, allorché la pronuncia che ne abbia sanzionato l’operatività sia divenuta non più impugnabile e, quindi, definitiva ed irretrattabile».
Sanzioni, solo pecuniarie, se previste nel regolamento
Chi non rispetta le regole può incorrere in sanzioni e il concetto si applica anche al condominio. L’articolo 70 delle Disposizioni di attuazione del Codice civile dispone, infatti, che «per le infrazioni al regolamento di condominio può essere stabilito, a titolo di sanzione, il pagamento di una somma fino ad euro 200 e, in caso di recidiva, fino ad euro 800. La somma è devoluta al fondo di cui l’amministratore dispone per le spese ordinarie».
Via libera alle sanzioni per chi sbaglia quindi, ma solo a condizione che tale possibilità sia contenuta nel regolamento. Lo ha chiarito la Cassazione (sentenza 16 gennaio 2014, n. 820) secondo la quale «qualora nel regolamento condominiale sia inserita, secondo quanto previsto eccezionalmente dall’articolo 70 delle disposizioni per l’attuazione del Codice civile, la previsione di una “sanzione pecuniaria”, avente natura di pena privata, a carico del condomino che contravvenga alle disposizioni del regolamento stesso, l’ammontare di tale sanzione non può essere superiore, a pena di nullità, alla misura massima consentita dallo stesso articolo. A maggior ragione, quindi, per le infrazioni dei condòmini non può ritenersi consentito introdurre nel regolamento condominiale sanzioni diverse da quelle pecuniarie ovvero diversamente “afflittive”, posto che ciò risulterebbe in contrasto con i principi generali dell’ordinamento che non consentono al privato – se non eccezionalmente – il diritto di “autotutela”».
Le multe devono essere deliberate in assemblea, con il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno la metà del valore dell’edificio. Il denaro incassato, infine, è utilizzato dall’amministratore per sostenere le spese ordinarie.
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