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Nei condomini, specie se di grandi dimensioni, la pulizia delle parti comuni spesso viene affidata a una ditta esterna.
Gli addetti dell’impresa incaricata si occupano, secondo modalità e tempistiche stabilite dal contratto, della manutenzione di tutte le aree di proprietà comune, quali androni, portoni, scale, ascensori, pianerottoli, cortili o altri eventuali luoghi del condominio, come locali della portineria, depositi, locali destinati ai bidoni della spazzatura.
Si tratta di un servizio molto importante, necessario per assicurare l’igiene degli spazi frequentati da tante persone e il decoro del condominio.
Ma chi deve vigilare sul buon funzionamento del servizio? E cosa si può fare se le pulizie non vengono svolte bene?
L’amministratore ha il compito di controllare il servizio e può intervenire con dei richiami formali, mentre i condomini possono documentare e segnalare i problemi, in modo che la situazione si risolva.
Scelta della ditta di pulizia: come fare
La pulizia delle parti comuni è necessaria e indifferibile, perciò rientra nella manutenzione ordinaria del condominio.
Pertanto, dal momento che rientra tra i compiti dell’amministratore quello di compiere gli atti conservativi relativi alle parti comuni dell’edificio, può scegliere in autonomia l’impresa di pulizie a cui affidare i lavori, chiedendo dei preventivi a diverse ditte sulla base dei servizi richiesti.
Una volta che ha effettuato le sue valutazioni, propone l’impresa prescelta e i preventivi dei costi all’assemblea dei condomini, che dovrà approvare la delibera tramite votazione.
Per l’approvazione in seconda convocazione è sufficiente il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti che rappresentino un terzo del valore dell’edificio.
Contratto per le pulizie del condominio: cosa contiene
Prima di tutto, è necessario sapere che il contratto di manutenzione tra condominio e ditta mette per iscritto in modo puntuale tutto ciò che riguarda l’erogazione del servizio.
Il contratto infatti contiene le norme, le modalità, le tempistiche con cui gli addetti alla manutenzione devono svolgere le pulizie.
Oltre agli aspetti retributivi, il contratto prevede:
- i tempi di erogazione del servizio, ossia in quali giorni e orari dovrà essere svolto, e con quale cadenza, per esempio se giornaliero o settimanale, aspetto da stabilire in base alle esigenze del condominio e alla sua grandezza;
- gli spazi oggetto del servizio, cioè quali sono le aree comuni di cui l’impresa esterna deve effettuare la manutenzione;
- gli interventi da svolgere, per esempio lavaggio delle scale, pulizia degli androni, ecc;
- gli interventi aggiuntivi occasionali, per esempio la pulizia dei bidoni della spazzatura;
- la frequenza di ognuno dei lavori previsti.
Chi deve vigilare sul servizio di pulizia condominiale?
Come per tutti gli altri aspetti della vita condominiale, anche la vigilanza su questo servizio spetta all’amministratore.
Egli infatti ha tra i suoi obblighi quello di organizzare, gestire e controllare la manutenzione delle parti comuni, e quindi anche il servizio di pulizia.
L’amministratore materialmente, dopo che la ditta è stata scelta, deve:
- firmare il contratto di servizi;
- verificare che gli addetti svolgano quanto concordato;
- intervenire con richiami scritti in caso si accorga di inadempienze e disservizi o qualora questi gli vengano segnalati dai residenti.
Cosa si intende per inadempienza nel servizio di pulizia condominiale
I condomini con il tempo possono accorgersi che qualcosa non va nella manutenzione delle parti comuni.
Avviene quando si nota che i servizi non vengono svolti, per esempio i cestini dei rifiuti non vengono svuotati, i pavimenti, le scale o i corrimano non vengono lavati, gli ascensori rimangono sporchi. Oppure può anche capitare che gli interventi vengano effettuati, ma con una frequenza diversa o inferiore rispetto a quanto concordato.
Se si verificano una o più di una di queste situazioni, si può parlare di inadempienza contrattuale.
Cosa possono fare i condomini se si accorgono che le pulizie sono fatte male?
I condomini, preso atto del problema, possono verificare cosa è previsto dal contratto stipulato riguardo ai singoli servizi e ai giorni di intervento e segnalare immediatamente all’amministratore che c’è un problema.
La segnalazione, che va fatta per iscritto, con una mail o sul portale relativo al condominio, per essere utile ed efficace deve contenere queste indicazioni:
- qual è esattamente il servizio che non è stato svolto;
- qual è la data della mancata manutenzione o, se il problema si protrae da tempo, da quando succede;
- eventuali prove fotografiche del disservizio, che documentino gli spazi non puliti.
Tutti questi dati sono importanti, perché sono utili all’amministratore per intervenire e risolvere il problema.
Come può intervenire l’amministratore per la mancata pulizia?
Preso atto della situazione, l’amministratore è tenuto a intervenire.
La prima cosa che può fare è contattare l’impresa che si occupa delle pulizie chiedendo chiarimenti in proposito e sollecitando la risoluzione del problema.
Se ciò non basta, egli può fare una contestazione formale, un richiamo, contenente tutti i problemi rilevati, cioè i servizi non eseguiti, le foto che lo dimostrano, i giorni o i periodi di mancato intervento.
L’amministratore in questo modo non solo chiede il ripristino del servizio, ma inoltre richiama la ditta al rispetto degli accordi presi nel contratto sottoscritto da entrambe le parti.
Qualora ciò non bastasse, l’amministratore può sospendere il pagamento dei corrispettivi a causa delle manutenzioni non effettuate o ridurre il compenso in proporzione alle inadempienze riscontrate.
Inoltre, il contratto talvolta prevede delle penali per la ditta incaricata in caso di disservizi.
Cambiare la ditta di pulizia: come procedere
Se nonostante solleciti e contestazioni il servizio rimane insoddisfacente, il condominio può decidere di cambiare l’impresa a cui affidare il lavoro.
Per farlo occorre procedere secondo alcuni step:
- controllare quali sono le condizioni di recesso scritte nel contratto, per esempio in quali casi si può recedere e con quanto preavviso;
- revocare l’incarico;
- selezionare una nuova impresa a cui affidare il servizio;
- valutare il preventivo offerto.
In assemblea l’amministratore presenterà il problema riscontrato e, dopo la discussione, i condomini decideranno se affidare il lavoro ad altri e a quali condizioni.
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