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Il balcone è, di norma, una porzione esterna della singola unità immobiliare; quando sporge dal filo della facciata (balcone aggettante) costituisce un prolungamento dell’appartamento e rientra nella proprietà esclusiva del relativo condomino, salvo che specifiche parti (frontalino, sottobordo, elementi decorativi inseriti nel prospetto) siano vincolate al decoro comune.
Tuttavia, la libertà di intervento del proprietario non è assoluta: essa incontra i limiti imposti dalla tutela delle parti comuni, della stabilità, della sicurezza e del decoro architettonico dell’edificio. Le regole applicabili sono oggi espressamente codificate dall’art. 1122 c.c., riformato dalla legge n. 220/2012
Si può modificare il parapetto del balcone?
Parte privata esposta alla pubblica vista, il balcone è uno spazio esterno dell’appartamento che può essere sfruttato in diverso modo a seconda delle dimensioni: per sistemare fiori e piante, per contenere (prevedendo un mobile contenitore di materiali adatti alle intemperie e delle proporzioni giuste), per installare le macchine del climatizzatore… Indipendentemente dalle sue funzioni, gli si possono fare delle modifiche? Per esempio, la balaustra può essere alzata qualora se ne senta la necessità?
Quando si compra un appartamento può capitare che la balaustra o la ringhiera del balcone siano troppo basse, perché in passato venivano costruite di minore altezza rispetto ad ora. Ma, volendo, si possono modificare? Ce lo chiede un lettore (che soffre di vertigini) e vorrebbe acquistare, in un condominio, un appartamento al sesto piano, dotato di due balconi con balaustra molto bassa, che altrimenti non potrebbe nemmeno utilizzare.
Il condominio può opporsi a lavori sul balcone come la modifica della balaustra?
Il D.M. 14 giugno 1989 n. 236 stabilisce le misure minime per parapetti e corrimano: altezza minima di 1 metro e impossibilità di attraversamento di una sfera di 10 cm. Questi standard devono essere rispettati anche negli interventi di sostituzione o rialzo.
Iter corretto prima di intervenire
Per consentire all’assemblea di valutare un potenziale pregiudizio, il condomino è tenuto ad informare l’Amministratore ma ciò non non significa che sia necessaria l’approvazione dell’assemblea.
Infatti, qualora il condomino realizzasse l’opera contro il parere dell’assemblea, non commetterebbe un illecito ma sarebbe semmai onere dell’assemblea agire in giudizio per dimostrare il pregiudizio arrecato all’estetica dell’edificio.
Onde evitare strascichi giudiziari, in presenza di contestazioni conviene argomentare in assemblea circa l’opportunità di adeguare l’altezza delle ringhiere, concordando ove possibile modalità che rispettino l’estetica del palazzo.
- Verificare la natura dell’elemento e i vincoli di decoro.
- Consultare un tecnico per accertare se occorre un titolo edilizio.
- Predisporre un progetto firmato e una relazione tecnica.
- Comunicare l’intervento all’amministratore ai sensi dell’art. 1122 c.c.
- Coinvolgere l’assemblea per trovare un accordo estetico e prevenire contestazioni.
Cosa può opporre il condominio
Anche se l’intervento non modificherà il decoro della facciata ma farà fare solo un’aggiunta nella stessa foggia della ringhiera attuale serve comunque l’approvazione del condominio?
L’assemblea può chiedere modifiche solo se l’opera arreca pregiudizio al decoro o alla stabilità. Tuttavia, l’onere della prova spetta al condominio. Un progetto conforme alle norme tecniche e coerente con l’estetica riduce drasticamente il rischio di opposizioni.
Consiglio pratico: modifiche poco visibili
Chi desidera alzare la ringhiera per motivi di sicurezza può optare per soluzioni leggere e trasparenti, come vetro stratificato o moduli metallici sottili, mantenendo la coerenza con la facciata e con il parapetto in essere.
Ripartizione delle spese
Le manutenzioni di balconi aggettanti spettano al singolo proprietario, mentre quelle delle parti decorative comuni si dividono tra i condomini. È sempre opportuno verificare il regolamento condominiale.
Che cosa dice la legge
Nel 2012 la c.d. “Riforma del Condominio” ha modificato in maniera rilevante gli artt. 1117 e seguenti del codice civile.
L’art. 1122 ha anche cambiato rubrica (titolo) perché in effetti si riferisce alla opere su parti private e non comuni; il pregiudizio è stato specificato in stabilità, sicurezza e decoro; inoltre, è stato introdotto l’obbligo di informare l’Amministratore.
Di seguito il vecchio testo (ante riforma) e quello attuale.
1122 c.c. – Opere sulle parti dell’edificio di proprietà comune
Ciascun condomino, nel piano o porzione di piano di sua proprietà, non può eseguire opere che rechino danno alle parti comuni dell’edificio.
1122 c.c. – Opere su parti di proprietà o uso individuale
Nell’unità immobiliare di sua proprietà ovvero nelle parti normalmente destinate all’uso comune, che siano state attribuite in proprietà esclusiva o destinate all’uso individuale, il condomino non può eseguire opere che rechino danno alle parti comuni ovvero determinino un pregiudizio alla stabilità, alla sicurezza o al decoro architettonico dell’edificio.
In ogni caso è data preventiva notizia all’amministratore che ne riferisce all’assemblea.
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