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Il mutuo condominiale è uno strumento utile e talvolta assolutamente necessario per la vita del condominio.
Esistono infatti delle circostanze in cui non è sufficiente ricorrere alle normali rate di spesa o al fondo cassa, ma occorre fare ricorso a finanziamenti esterni per riuscire a fare fronte a costi elevati di gestione, in particolare per lavori straordinari, specie per palazzi d’epoca e di pregio che richiedono anche interventi accurati e specifici, per esempio sui decori della facciata.
Il mutuo condominiale presenta caratteristiche specifiche riguardanti importo, durata e tipologia, e necessita di un iter per essere ottenuto, dall’approvazione assembleare fino alla restituzione della somma.
Cos’è il mutuo del condominio e quando chiederlo
Nell’arco degli anni e dei decenni, a causa dell’usura dei materiali, del deterioramento dovuto al tempo trascorso e agli agenti atmosferici, delle strutture che vanno rinnovate e adeguate a nuove normative, gli edifici condominiali hanno bisogno di lavori di una certa importanza.
Per questo negli anni sono stati previsti dei bonus che agevolassero i lavori di efficientmento energetico:
- superbonus
- bonus facciate
- ecobonus (l’unico rimasto in vigore con aliquote inferiori che in passato)
Molti lavori hanno un costo elevato: se la spesa per rifacimenti e ristrutturazioni non può essere sostenuta direttamente dai condomini al momento dello svolgimento dei lavori, perché ciò significherebbe un esborso molto alto in tempi brevi, si può ricorrere al mutuo condominiale.
Questo permette di ottenere da un istituto bancario la somma necessaria per pagare la ditta edile, i materiali, i ponteggi e tutto quanto necessario per realizzare le opere.
Ma quali sono i lavori per i quali in genere si accende un mutuo in condominio?
I lavori riguardanti le parti comuni dello stabile che spesso richiedono l’accensione di un mutuo sono:
- sistemazione della facciata, per esempio intonaco, tinteggiatura, balconi;
- rifacimento o riparazione del tetto;
- opere di coibentazione e di efficientamento energetico dell’edificio, finalizzate al risparmio energetico;
- installazione di ascensori o montascale;
- costruzione di box e garage o di altre strutture all’interno della proprietà condominiale.
Come funziona il mutuo condominiale e quali sono le sue caratteristiche
Il mutuo permette di ottenere da una banca un prestito che copra le spese previste per i lavori e con le quali si pagheranno gli importi dovuti nell’immediato.
I condomini poi, sulla base del contratto stipulato e del piano di rientro del finanziamento, restituiranno l’importo con varie rate nel corso del tempo.
Questo tipo di mutuo quindi non è intestato a un singolo proprietario, ma al condominio nel suo insieme: il debito non è personale, bensì collettivo.
E sarà l’amministratore, autorizzato dall’assemblea condominiale, a richiederlo alla banca.
I condomini attraverso il pagamento delle rate rifonderanno l’importo e i relativi interessi concordati.
Le rate verranno calcolate in base ai millesimi di proprietà di ciascuno.
La durata del mutuo in genere va da un minimo di 5 anni a un massimo di 10 anni.
Questo range è quello più facilmente applicato, perché una durata più breve rischierebbe di rendere le singole rate più onerose, mentre una durata più elevata aumenterebbe il costo complessivo per via dei maggiori interessi e renderebbe troppo lungo l’impegno, considerando che potrebbero anche avvicendarsi altri proprietari.
L’importo minimo che si può richiedere è di 50.000 euro e quello massimo di solito non supera 1 milione di euro.
Inoltre, non può essere richiesta alla banca una somma che superi il costo dei lavori, cioè il mutuo non può servire per creare nuova liquidità.
Questo tipo di mutuo è a tasso fisso: ciò permette di non avere sorprese per l’aumento dei tassi di interesse dovuto alle fluttuazioni del mercato e di avere una rata sempre uguale.
Qual è l’iter per ottenere il mutuo del condominio
Se si decide di effettuare dei lavori straordinari che richiedono un mutuo condominiale, ci sono dei passaggi obbligati per arrivare ad accenderlo presso un istituto di credito.
In primo luogo ci sarà la convocazione dell’assemblea.
In questa sede verranno presentati dall’amministratore i preventivi di varie ditte, verrà decisa l’assegnazione dei lavori e verranno dati i dettagli circa l’importo necessario per affrontare le opere, dati che saranno riportati nel verbale.
I condomini dovranno votare se procedere o meno alla richiesta di mutuo: l’approvazione avviene con una votazione favorevole della maggioranza dei 2/3 dei millesimi di proprietà.
A seguito dell’approvazione, l’amministratore, meglio se insieme al consiglio di condominio, sceglierà la banca a cui rivolgersi o chiederà a più banche dei preventivi, in modo da fare un raffronto e da individuare l’offerta migliore.
Dopo aver scelto l’istituto di credito, verrà avviata l’istruttoria: la banca esaminerà i documenti, per esempio i preventivi delle opere da effettuare per cui si richiede il mutuo e la delibera assembleare, per capire se la richiesta è giusta e se il condominio può impegnarsi a rimborsare il prestito.
Infine, tramite una nuova assemblea dei condomini, verrà approvata la sottoscrizione del contratto di mutuo prescelto e delle sue condizioni circa la durata, gli interessi, i costi, l’importo delle rate.
L’amministratore procederà al calcolo della ripartizione delle spese, come abbiamo detto, in base ai millesimi di proprietà di ogni condomino.
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