Morosità in condominio: come si procede?

Che cosa succede se un condomino non paga? Che cosa deve e può fare l'amministratore?
Avvocato Matteo Rezzonico
A cura di Avvocato Matteo Rezzonico
Pubblicato il 30/12/2020 Aggiornato il 30/12/2020
condominio

In condominio tutti i partecipanti contribuiscono alle spese per il mantenimento delle parti condivise dell’edificio. Sul punto, il Codice civile dispone che le spese necessarie per la conservazione e il godimento delle parti comuni (un elenco non esaustivo è contenuto nell’articolo 1117 del Codice), per la prestazione dei servizi nell’interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione. La norma precisa, inoltre, che se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell’uso che ciascuno può farne.
Infine, nel caso in cui uno stabile abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell’intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità.

Può succedere, però, che uno o più condòmini, per svariate ragioni, non riescano a pagare la quota spettante diventando così debitori nei confronti del condominio. I casi di morosità sono all’ordine del giorno e rappresentano uno dei problemi più frequenti che si trova ad affrontare l’amministratore di condominio, il soggetto che a norma dell’articolo 1129, comma 9, del Codice civile è tenuto ad agire per la riscossione forzosa delle somme dovute dai condòmini entro sei mesi dalla chiusura dell’esercizio nel quale il credito esigibile è compreso.

Il decreto ingiuntivo

Spetta quindi all’amministratore riscuotere le quote di spesa relative a ciascun condomino e agire in caso di mancato pagamento. L’articolo 63 delle Disposizioni di attuazione del Codice civile prevede che il professionista, senza l’autorizzazione dell’assemblea, può ottenere un decreto di ingiunzione immediatamente esecutivo nei confronti del moroso. Inoltre, l’amministratore è tenuto a comunicare ai creditori non ancora soddisfatti che ne facciano richiesta i dati dei condòmini morosi. Su quest’ultimo aspetto bisogna però essere cauti. Se i creditori hanno il diritto di conoscere i nomi dei condòmini insolventi, ciò non significa che i dati dei debitori possano essere resi pubblici, ad esempio attraverso la bacheca condominiale. Il Garante della privacy ha precisato, infatti, che ogni comunicazione tra le parti (creditore e debitore) deve avvenire esclusivamente in forma privata.

Se il moroso continua a non pagare

L’azione dell’amministratore non sempre va a buon fine. In certi casi i morosi, nonostante più solleciti, continuano a non pagare creando una situazione di disagio all’interno dello stabile. In situazioni simili, per scongiurare l’interruzione di servizi essenziali, il debito è “coperto” dai condòmini in regola con i pagamenti, che contribuiscono in proporzione ai rispettivi millesimi di proprietà. La legge prevede che qualora tale debito si protragga per un semestre, l’amministratore sia legittimato a sospendere il condomino debitore dalla fruizione dei servizi comuni suscettibili di godimento separato, ad esempio acqua e riscaldamento. Una norma che però si scontra con il diritto alla tutela della salute sancito dall’articolo 32 della Costituzione.

Taglio dei servizi essenziali e pignoramento

L’interruzione dei servizi essenziali ai condòmini morosi è contemplata dalla legge, a condizione che sia tecnicamente possibile. Si è visto, però, che tagliare il riscaldamento o l’acqua potrebbe ledere un diritto Costituzionale e quindi, di fatto, l’amministratore non agisce mai in tale direzione. Lo stesso dicasi per le aziende che erogano il servizio, che dopo un tentativo di riavere la quota spettante dai morosi si rivalgono sull’intero condominio.

In definitiva, i condòmini morosi possono quindi continuare a non pagare e usufruire comunque dei servizi comuni. Almeno fino a quando il giudice, sulla base del decreto ingiuntivo, obblighi gli inadempienti a pagare, pena il pignoramento dei beni di loro proprietà. Il ricavato della vendita di tali beni è quindi distribuito tra i condòmini che si erano accollati il debito, sempre in proporzione ai rispettivi millesimi di proprietà.

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