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All’interno della vita di un condominio, l’assemblea condominiale rappresenta un momento cruciale.
È proprio durante l’assemblea che si affrontano i problemi, si discutono le possibili soluzioni, si valutano gli interventi da effettuare, si stabilisce la gestione della cosa comune.
E soprattutto si prendono decisioni importanti tramite la votazione.
Ma cosa succede se l’amministratore non convoca le assemblee condominiali?
E cosa possono fare i condomini?
L’amministratore è tenuto a convocare l’assemblea per specifici motivi, ma di fronte alla sua inerzia i condomini possono sollecitarlo, sollevarlo dall’incarico o convocare loro stessi l’assemblea secondo alcuni criteri stabiliti dalla legge.
Funzioni e finalità dell’assemblea condominiale
Tutte le decisioni relative alla vita e alla gestione del condominio si prendono in sede di assemblea.
I punti all’ordine del giorno possono essere svariati e possono riguardare:
- l’analisi e l’approvazione del bilancio annuale;
- il rinnovo dell’amministratore e del consiglio di condominio;
- la discussione e l’analisi di preventivi riguardanti tutti i lavori di manutenzione dello stabile;
- la gestione degli spazi comuni e le regole da seguire;
- l’attribuzione di incarichi a ditte, tecnici, fornitori.
A seconda delle specifiche tematiche, la riunione dei condomini, dopo il confronto sui vari aspetti delle singole questioni, deciderà a maggioranza l’approvazione o meno di ogni punto in discussione.
Quando l’amministratore è tenuto a convocare l’assemblea di condominio?
L’amministratore in alcune circostanze è obbligato a convocare l’assemblea, ordinaria o straordinaria secondo i casi.
Ci sono cioè alcune situazioni in cui la convocazione è un obbligo legale, e non una facoltà o una libera scelta.
L’amministratore deve convocare l’assemblea:
- alla scadenza del proprio mandato: in quella sede i condomini possono riconfermare la sua nomina o eleggere un nuovo professionista;
- una volta all’anno per l’approvazione del bilancio: egli presenterà il consuntivo dell’anno appena trascorso e il preventivo per l’anno successivo, insieme a una relazione e a una nota integrativa, portandolo all’approvazione dei condomini;
- quando in condominio si presenta un problema urgente, per esempio un lavoro che non può essere rimandato, un guasto agli impianti, una questione di sicurezza, ecc;
- quando una parte consistente dei condomini ne chiede la convocazione per affrontare delle questioni importanti: i richiedenti devono rappresentare almeno un sesto del valore dell’edificio.
Cosa succede se non viene convocata l’assemblea?
Senza le assemblee e senza le votazioni dei condomini in merito alle varie questioni, il condominio non può fare nulla, in un certo senso è paralizzato.
La mancata convocazione produce delle conseguenze gravi e tangibili:
- non viene approvato il bilancio, e si possono creare difficoltà operative e gestionali;
- non vengono discussi e approvati lavori necessari e urgenti dell’edificio, e ciò può portare a un loro aggravamento;
- non si chiariscono aspetti della vita condominiale e non ci si confronta, e ciò può creare tensioni tra i condomini o tra questi e l’amministratore.
Cosa fare se l’amministratore non convoca le assemblee
I condomini di fronte a ciò possono mettere in atto diverse soluzioni, agendo in modo graduale.
Innanzitutto, il primo step consiste in una richiesta formale dell’assemblea all’amministratore.
Tale richiesta deve essere effettuata e inoltrata per iscritto tramite PEC o raccomandata con ricevuta di ritorno e deve essere firmata dai richiedenti.
I condomini che fanno questa istanza devono rappresentare almeno un sesto del valore dell’edificio espresso in millesimi, così come stabilito dall’articolo 66 delle “Disposizioni per l’attuazione del Codice Civile e disposizioni transitorie”.
Essi devono anche indicare quali sono gli argomenti da porre in discussione, in modo che la loro richiesta sia precisa e stringente.
Se questa azione non sortisce alcun effetto, i condomini, sempre rappresentanti un sesto dell’edificio, possono convocare in modo autonomo l’assemblea.
La convocazione deve seguire le seguenti regole:
- essere fatta per iscritto a tutti i condomini;
- indicare luogo, data e ora;
- contenere l’ordine del giorno da trattare;
- dare avviso almeno 5 giorni prima dello svolgimento della riunione.
Parallelamente a ciò, i condomini, specie nei casi più gravi di inadempienza, possono procedere alla revoca dell’amministratore.
In sede di assemblea, convocata a seguito dell’istanza o autoconvocata, i condomini possono votare la revoca dell’amministratore e procedere a nominarne un altro da loro prescelto.
Qualora non si riuscisse a far effettivamente svolgere l’adunanza assembleare, i condomini, dando incarico a un legale, possono rivolgersi al Tribunale per ottenere la revoca giudiziale dell’amministratore: si tratta di un’azione onerosa in termini economici e lunga nel tempo, pertanto prima di optare per questa strada è preferibile cercare di risolvere la situazione in modo diverso.
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